未經同意改擴建小區配套設施 單戶業主可起訴物業
發布時間：2010-01-14 共1頁
物業未經同意改擴建小區配套設施
今年來，福清某花園小區的業主苦不堪言。小區內37棟住宅樓，有20棟住宅樓的消防通道被堵，其中一大部|考試|大|分被改成了步行街的店面，業主出入住宅樓不得不繞行。
物業私自占用小區公共用地，業主該如何維權？新物業合同條例對此有何相關規定？昨日，相關專家對此進行分析解讀。
消防通道變店面住戶出入需繞行
據了解，該小區住宅樓的一二層為步行街店面，三層以上是住宅區。小區內37棟住宅樓，只有17個消防通道能通往外面，其余20個全部被堵住。
蔡女士住在該小區9號樓，她表示，平時只能從小區旁邊一家百貨商場的樓梯和8號樓旁的一個2.4米寬的坡道出入小區。小區內共有1300多戶，幾千人出入小區大|考試|大|多數都要繞行，只有17個消防通道及5個車道供住戶通行，到了上下班高峰期，這些通道變得非常擠。
小區幾名業主透露，2006年10月6日，該小區3＃B座802發生火災；今年3月4日，9＃C座柴火間起火。兩次消防人員都及時趕到，但因小區沒有消防通道，同時安全通道上的消火栓內也沒有水管，消防人員無法及時滅火，給業主造成不少損失。
過去起訴物業需通過業委會
對此，福建理爭律師事務所的丁兆增律|考試|大|師說，消防通道被占，綠化帶被改成停車位，以往遇上這樣的事，業主除了向有關部門反映，大多沒有更有效的處理方法。
丁兆增說，根據舊的物業合同，業主個人有沒有訴訟主體值得商榷，“舊物業合同里，基本沒有就物業私自改造公用區域方面，對其進行約束”。由于合同里沒有相關條款，根據合同法，業主也就沒有依據對物業提起訴訟，自然沒有訴訟主體的資格。
丁兆增認為，如果一定要起訴的話，按照物權法，公用綠地屬于全體業主，只有業委會有資格起訴。
明文規定物業不得私占公共用地
《新物業服務合同》第十九條第（十）項明文規定：不得擅自占用和改變本物業管理區域內共有部分的用途；如需在本物業內改、擴、重建或完善配套項目，應與甲方協商并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報有關部門批準方可實施。
第（二）項也提到，“開展各項物業服務活動，但不得侵害業主、物業使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業的便利獲取不當利益”。
單戶業主可提起訴訟
對此，丁兆增表示，新合同簽訂后，若物業私占共同用地，業主在不違反現行法律的基礎上，業主個人認為公共用地被占，影響了其權益，就可以拿著合同，向法院起訴要求維權。
同樣，如果業主有私占公用綠地的情況，其他業主和物業也可以通過同樣的方式進行維權。
物業免責的個別情況
丁兆增說，如果物業經和業主協商并經過三分之二業主同意后，仍然有個別業主持反對意見的話，按照民法條款中“少數服從多數”的原則，以及新格式合同內的規定，物業是享有免責權利的。
