物業管理前期介入的思考
發布時間：2010-01-14 共1頁
物業管理公司的前期介入，能從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心愿的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利于開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利于今后物業管理公司的管理和服務。
一、物業管理公司前期介入的作用
房地產開發商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設計、設備選型、材料選用、環境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業管理公司。新開發的樓盤將隨著物業管理公司的前期介入而得以提升，正規完善的物業管理和服務將促進物業的保值增值，促進房地產企業的房屋銷售，房地產企業的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業管理水平和服務質量的提升而進一步擴大。
物業管理公司前期介入是指開發商聘請專業物業管理公司或資深物業管理人參與該物業項目的小區規劃、設計、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業管理服務的角度為開發商提出小區規劃、房屋設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便為日后的物業管理工作打下良好的基礎。
以多年從事物業管理和開發商顧問的經驗，筆者深深感到了在規劃設計之初，專業物業管理人士前期介入的重要性。物業管理公司或物業管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今后業主使用功能，使物業更符合業主使用要求。
比如空調外機的定位 ， 設計時不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業主在陽臺和露臺上的休閑活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業管理顧問的建議，堅持要將空調外機定位在陽臺上，賣房時有購房人為此不簽購房合同，業主裝修時堅決不按設計定||位安裝，不僅造成物業管理公司的管理困難，業主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀愿望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創意，而應該考慮今后的管理和業主的使用。
從物業管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 ： 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不采納，結果修出來的湖，死水一潭，還得物業管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業管理公司一定要從管理與運行的角度，為開發商提供多方面建設性意見，引導設計人員優化設計，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造||成資源浪費。
從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，物業管理公司的早期介入，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務時，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心愿的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利于開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利于今后物業管理公司的管理和服務。
二、物業管理公司前期介入的內容
1 .項目定位、規劃設計、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結構、門窗構造。
3 .變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。
4 .供水系統、排水系統、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統、網絡布線、電訊電視、寬帶入網、三表抄計、可視對講、監控報警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統、照明燈具。
7 .配套設施、商業網點、菜場超市、學校醫院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業管理前期介入的內容很多，但必須重點關注安防設備的布局、選材、安裝、調試，因為其直接影響今后的安全管理；再就是要注意與運行成本有關的內容，其關系到物業管理公司今后的效益。
三、物業管理公司前期介入的方法
1. 物業管理公司以業主今后入住的標準審視項目的規劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論并提出建設性意見，以達到滿足業主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發現問題，提出改善性意見。
3. 監督公用設備設施的建設、安裝和調試，發現問題及時與開發商、承建商、工程監理聯絡溝通，盡量避免工程質量問題的出現。
4. 深入了解物業的各方面情況，掌握物業各系統的參數和資料，以便今后物業管理公司制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作得以有序進行。
5. 熟悉并了解整個物業及配套細節，特別是消防設施、監控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，采取應急措施，維護公共安全。
6. 物業管理公司從今后小區管理角度審視項目，提出建議，避免施工造成物業管理運作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設備維修；建立一個安全有序的小區（大廈）管理服務體系，營造回歸自然的環境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業管理公司前期介入時怎樣與開發商配合
物業管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與開發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態。重大問題一定要書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。
開發商能否采納物業管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會不會增加其成本 ； 二是難度大不大 ； 三是對設計風格和外立面的影響 ； 四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發商不會對物業管理公司的建議全面采納，但是協調得越好，采納得越多。
同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽 ； 分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人 ； 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包商和物業管理公司多方受益 ； 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ； 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。搞好前期介入工作，是物業管理公司規范管理、優質服務的有力保障。
一、物業管理公司前期介入的作用
房地產開發商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設計、設備選型、材料選用、環境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業管理公司。新開發的樓盤將隨著物業管理公司的前期介入而得以提升，正規完善的物業管理和服務將促進物業的保值增值，促進房地產企業的房屋銷售，房地產企業的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業管理水平和服務質量的提升而進一步擴大。
物業管理公司前期介入是指開發商聘請專業物業管理公司或資深物業管理人參與該物業項目的小區規劃、設計、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業管理服務的角度為開發商提出小區規劃、房屋設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便為日后的物業管理工作打下良好的基礎。
以多年從事物業管理和開發商顧問的經驗，筆者深深感到了在規劃設計之初，專業物業管理人士前期介入的重要性。物業管理公司或物業管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今后業主使用功能，使物業更符合業主使用要求。
比如空調外機的定位 ， 設計時不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業主在陽臺和露臺上的休閑活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業管理顧問的建議，堅持要將空調外機定位在陽臺上，賣房時有購房人為此不簽購房合同，業主裝修時堅決不按設計定||位安裝，不僅造成物業管理公司的管理困難，業主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀愿望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創意，而應該考慮今后的管理和業主的使用。
從物業管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 ： 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不采納，結果修出來的湖，死水一潭，還得物業管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業管理公司一定要從管理與運行的角度，為開發商提供多方面建設性意見，引導設計人員優化設計，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造||成資源浪費。
從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，物業管理公司的早期介入，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務時，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心愿的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利于開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利于今后物業管理公司的管理和服務。
二、物業管理公司前期介入的內容
1 .項目定位、規劃設計、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結構、門窗構造。
3 .變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。
4 .供水系統、排水系統、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統、網絡布線、電訊電視、寬帶入網、三表抄計、可視對講、監控報警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統、照明燈具。
7 .配套設施、商業網點、菜場超市、學校醫院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業管理前期介入的內容很多，但必須重點關注安防設備的布局、選材、安裝、調試，因為其直接影響今后的安全管理；再就是要注意與運行成本有關的內容，其關系到物業管理公司今后的效益。
三、物業管理公司前期介入的方法
1. 物業管理公司以業主今后入住的標準審視項目的規劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論并提出建設性意見，以達到滿足業主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發現問題，提出改善性意見。
3. 監督公用設備設施的建設、安裝和調試，發現問題及時與開發商、承建商、工程監理聯絡溝通，盡量避免工程質量問題的出現。
4. 深入了解物業的各方面情況，掌握物業各系統的參數和資料，以便今后物業管理公司制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作得以有序進行。
5. 熟悉并了解整個物業及配套細節，特別是消防設施、監控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，采取應急措施，維護公共安全。
6. 物業管理公司從今后小區管理角度審視項目，提出建議，避免施工造成物業管理運作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設備維修；建立一個安全有序的小區（大廈）管理服務體系，營造回歸自然的環境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業管理公司前期介入時怎樣與開發商配合
物業管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與開發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態。重大問題一定要書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。
開發商能否采納物業管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會不會增加其成本 ； 二是難度大不大 ； 三是對設計風格和外立面的影響 ； 四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發商不會對物業管理公司的建議全面采納，但是協調得越好，采納得越多。
同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽 ； 分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人 ； 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包商和物業管理公司多方受益 ； 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ； 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。搞好前期介入工作，是物業管理公司規范管理、優質服務的有力保障。
