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　　物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見(jiàn)?

　　答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷(xiāo)售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)(說(shuō)明)應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

　　(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等)。

　　(2)配套設(shè)施設(shè)備、管線(xiàn)配置和布線(xiàn)要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

　　(3)設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。

　　(4)高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　(5)水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶(hù)的需要，盡量集中放在首層。

　　(6)信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門(mén)會(huì)加收服務(wù)費(fèi))，并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。

　　(7)小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

　　(8)小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到深圳市戶(hù)均車(chē)輛比例盡量充足。

　　(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

　　(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。

　　(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。

　　(12)小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

　　(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、高低杠桿等設(shè)施和器械。

　　(14)排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。

　　(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏(其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。

　　(16)低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題(滲漏)。

　　(17)建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。

　　(18)現(xiàn)代家庭的電話(huà)、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線(xiàn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話(huà)插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線(xiàn)插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話(huà)、門(mén)鈴的配置除在玄門(mén)外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪(fǎng)時(shí)的尷尬。)

　　(19)樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片(防涂鴉 ，防污漬)。

　　(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線(xiàn)盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專(zhuān)用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。

　　(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))。

　　(22)小區(qū)路燈不必多，只需滿(mǎn)足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開(kāi)支)。

　　(23)垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

　　(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線(xiàn)復(fù)合開(kāi)關(guān)(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。

　　(25)一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出)。

　　(26)消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。

　　(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表(以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用)。

　　(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。

　　(29)凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶(既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)。

　　(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。

　　(31)各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

　　(32)所有單元進(jìn)戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚(防雨水和淋花水)。

　　(33)商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

　　(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。

　　(35)重要管路和線(xiàn)路要預(yù)留備用管線(xiàn)或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線(xiàn)、勞民傷財(cái))。

　　(36)最容易發(fā)生問(wèn)題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。

　　(37)小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

　　(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。

　　(b)管道煤氣，智能綜合布線(xiàn)，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

　　(c)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線(xiàn)預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。