物業管理師輔導：寫字樓租賃物業管理
發布時間：2012-07-25 共1頁
寫字樓作為收益性物業，在物業管理企業管理寫字樓的過程中，租賃工作始終不會停止。由于物業管理企業對大廈的功能、入住客戶的情況有深入的了解，并且一些優秀的物業管理企業由于其優質的服務和良好的信譽，贏得了客戶的信任，會有一些穩定的長期客戶。
因此，許多開發商和業主將寫字樓的租賃工作委托給了物業管理企業。物業管理企業既是寫字樓的管理者，又是租賃業務的經營者，由于租賃合同是有期限的，這使得日常性的租賃業務成為寫字樓經營管理中必不可少的環節，也是寫字樓物業管理工作中一個重要組成部分。
物業租賃是商品交換的一種形式，業主以租賃的方式將商品在某段時間內的使用權交付給承租的客戶使用，并按期收取租金，租賃的經濟實質是使用價值的零星出售。
寫字樓租賃的程序
一)承租客戶的選擇
選擇適當的承租客戶對物業管理企業的租賃經營和日常物業服務管理工作有著重要的影響。選擇承租客戶主要考慮以下幾個方面：
1、考慮承租客戶的經營業務類型要與本寫字樓相符，承租客戶要有良好的商業信譽，經營狀況良好，有能力在租期內履行合同，按期支付租金。
2、考慮本寫字樓的建筑類型、結構狀況、設施設備情況是否能夠滿足承租客戶的需要，物業管理水平是否可以達到承租客戶的要求等，只有物業的基本情況與承租客戶的要求相一致，才能避免一些矛盾的產生，使今后的管理工作較為順利。
二)租金的確定
租金一般是指承租客戶租用每平方米可出租面積需按期支付的金額。從理論上講，租金是由運營成本、固定稅費和業主期望的投資回報率所決定的。在實際中，租金水平在很大程度上是由同類物業的市場供求狀況決定的。在確定租金時，一般是由物業管理企業通過市場調查和分析，提出租金建議，最終由業主確定。物業管理企業依據業主確定的租金水平，計算出每個可出租單位的出租價格及各項收費數額，并依此執行。租金的確定關系到物業的出租率和出租收入，關系到業主的投資回報率和物業管理企業的經濟效益，總之，租金的確是租賃經營管理中的一項重要工作。
三)租賃合同
業主將物業出租給承租客戶使用時，雙方要簽訂書面的租賃合同。租賃合同對承租客戶和業主的權利和義務都有具體的規定，是租賃雙方都應當嚴格遵守的法律文件。租賃合同一般包括以下內容：出租方與承租方概況、標的物、租賃用途、租賃期限、租金及支付方式、出租方的權利和義務、承租方的權利和義務、違約責任、爭議的解決等。租賃合同必須準確、嚴謹，一般是由業主或物業管理企業代表業主(須經業主最終認可，事先起草一份標準合同文本，業主和承租客戶在此基礎上，針對特定的出租單位，就標準條款和特殊條款進行談判，最終達成該出租單位的租賃合同。
四)管理公約
管理公約也叫管理守則，它是約束承租客戶的規范性文本，包括通則、安全、保衛、用電、防火、停車場管理等內容。要做好寫字樓的物業管理工作必須有一套健全的管理規則。
