經驗交流：豪華別墅私家園林的施工管理
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
美國《國家地理雜志》曾編輯出版一本《美國宅》的圖書，介紹了美國現有150座最有價值的宅。這些宅均有私家園林，住戶可散步、垂釣、休憩。20世紀80年代后，隨著房地產的發(fā)展，我國的別墅建設有了很發(fā)展。別墅的含義也逐漸擴了，中高檔有公共花園和私家園林的小住宅都被稱做“別墅”。
別墅建筑面積從100～2000平方米不等，以滿足不同收入水平的客戶需求。別墅在組合上可以獨立，也有并聯和多聯體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。別墅根據占地、造價、環(huán)境和配套設施及是否全裝修而分為經濟型、高檔和豪華型。豪華型別墅均有園林式庭院，可滿足觀景、娛樂、休閑等要求。別墅的中式私家園林多根據業(yè)主的愛好、興趣、基地條件而委托建筑商建造。別墅建設有建筑少、施工簡單、工期短、造價高、單獨簽合同、付款及時、資質要求不高等特點，受到建筑公司的青睞。但對項目經理的能力、地形地貌的利用、植被、假山、亭臺樓閣和坡地、水池的建造、景觀造型和空間層次的營造要求極高。本文以上海南匯濱海度假區(qū)的一套別墅為例，談談施工管理。
一、別墅項目環(huán)境營造要求
該別墅區(qū)最面積的豪宅，建于一個人工小半島上，三面環(huán)水，有私家小碼頭、嬉水平臺，業(yè)主要求我們做出最好的園林景觀：無論坡、水、樹，美妙風景，盡收眼底，并以綠化為主，在草坪、針葉喬林及灌木和濱水樹木中展示新式園林風格。根據業(yè)主的要求和自身的專業(yè)力量，我公司決定該園林采用總包方式，請植物園工程師設計，自我施工和部分外包相結合。該工程包括水景、小徑、假山、預排給排水、造地型、綠化栽植、路燈、建亭閣回廊等多項內容，每項工程從設計到施工都著眼于完工后的景觀效果，營造良好的園林景觀。特此組建現場施工管理組織機構——現場施工項目部，由項目部統(tǒng)籌管理。由于園林工程有多項內容，施工組織、施工配合、成本控制若出現問題則會影響施工進度，影響工程質量。我公司高度重視，利用內外部人才的智慧，突出現場管理，取得較好的實效和經驗。
二、施工管理經驗
1、項目部的小型化和專業(yè)化對于私家園林工程，采用直線式的組織形式，自上而下實行垂直領導，統(tǒng)一指揮。由公司下屬分公司組建施工項目部，分公司經理即為現場施工項目經理，分公司下設多個施工隊或小組。項目部配備園藝、仿古建筑等方面的專業(yè)人員，充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用。
2、施工組織根據園林工程的實際特點，施工組織突出以下工作：按照設計要求做好工程概預算，為工程開工做好施工場地、施工材料、施工機械、施工隊伍等方面的準備。根據工期要求，組織各方面人員進入施工現場，保證連續(xù)施工；根據工程需要特設植被采購組、園藝養(yǎng)護組等。人員安排根據施工進度計劃。
3、施工現場管理私家園林工程的施工現場主要工作包括：施工準備（含仿古建材和植被采購）、施工、竣工驗收和養(yǎng)護管理等階段。
（1）施工準備階段：落實分包協(xié)作單位和施工條件；主要物資苗木的訂購；具體落實施工任務。
（2）施工階段：組織綜合施工；落實各項技術組織措施；跟蹤檢查計劃的實施，及時反饋；加強組織平衡，保證供應；對施工進度、施工質量和施工成本進行嚴格控制；保證施工安全，做到文明施工等
（3）竣工驗收和養(yǎng)護管理階段：預檢、隱檢及簽證工作；整理和審定交工驗收資料，組織辦理工程交工驗收；負責編寫施工技術與管理的總結資料；做好工程的養(yǎng)護（主要是苗木）前技術交底，編寫保養(yǎng)計劃，落實養(yǎng)護任務。
4、成本管理園林施工管理中重要的一項任務就是降低工程造價，力求將成本、費用降到最低，以保證成本目標的實現。直接成本主要由土建、種植土方費、工程苗木費、種植人工費、輔助材料費、機械臺班費及其他直接費組成；間接成本包括現場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產使用費、行政工具使用費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險金和勞動保護費、工程保修費、工程排污費等。
5、成本的控制方法
（1）通過招投標模式，在保證質量前提下選擇合適的專業(yè)施工隊組，如仿古亭閣。
（2）對在施工工程項目中占較比重的開支——苗木（如水杉、銀杏）實施重點監(jiān)控。
（3）以施工預算控制成本支出。在施工項目的成本控制中，按施工圖預算實行“以收定支”，或者叫“量入為出”是最有效的方法之一。具體做法如下：一是人工費的控制，可通過實例來說明這個問題：經測算，景觀亭工程計用工為100工，平均每工的綜合成本為100元，人工費用為1萬元。在這種情況下，項目經理部與施工隊簽訂勞務合同時，將人工費定在100元/工日以下；或者減少用工，給予獎勵。如此安排，人工費就不會超支；二是材料費的控制。綠化材料價格隨行就市，實行信息價的控制。在材料采購上貨比三家，選擇質量優(yōu)、價格合理、運輸方便的苗木；三是施工機械使用費的控制。由于園林建設項目施工的特殊性，實際的機械利用率往往不可能達到預算定額的水平，因此施工預算的機械使用費也往往小于實際發(fā)生的機械使用費，形成機械使用費超支。應在工程合同中明確規(guī)定一定數量的機械費補貼，在決算時一并計算，從而控制機械費的超支。
（4）加強質量管理，控制質量成本。一是降低停工、返工損失，將其控制在成本預算的1%以內；二是減少質量過剩支出。施工員要嚴格掌握定額標準，力求在保證質量的前提下，使人工和材料消耗不超過定額水平；三是健全材料驗收制度，控制劣質材料額外支出。材料員在對現場材料進行驗收時發(fā)現有病蟲害或規(guī)格不符合要求時，可拒收、退貨，并向供應單位索賠。
（5）堅持現場標準化管理，堵塞浪費漏洞。根據現場及工程特點，合理安排施工現場，加強現場安全生產管理，節(jié)約人力物力。
（6）嚴格考核，賞罰分明，促使成本降低。通過成本考核，做到有獎有罰，調動每個員工在各自崗位上努力完成目標成本的積極性，為確保按時按質完成作業(yè)和降低施工項目成本作貢獻。
三、效果
由于我公司高度重視，內外部資源配置合理，現場管理科學嚴謹，施工中善于把園林的觀賞性、技術性、藝術性等有機結合起來，建造出了既氣、又豪邁、且美觀的園林作品，業(yè)主高度滿意，公司也獲得較好的經濟效益。
別墅建筑面積從100～2000平方米不等，以滿足不同收入水平的客戶需求。別墅在組合上可以獨立，也有并聯和多聯體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。別墅根據占地、造價、環(huán)境和配套設施及是否全裝修而分為經濟型、高檔和豪華型。豪華型別墅均有園林式庭院，可滿足觀景、娛樂、休閑等要求。別墅的中式私家園林多根據業(yè)主的愛好、興趣、基地條件而委托建筑商建造。別墅建設有建筑少、施工簡單、工期短、造價高、單獨簽合同、付款及時、資質要求不高等特點，受到建筑公司的青睞。但對項目經理的能力、地形地貌的利用、植被、假山、亭臺樓閣和坡地、水池的建造、景觀造型和空間層次的營造要求極高。本文以上海南匯濱海度假區(qū)的一套別墅為例，談談施工管理。
一、別墅項目環(huán)境營造要求
該別墅區(qū)最面積的豪宅，建于一個人工小半島上，三面環(huán)水，有私家小碼頭、嬉水平臺，業(yè)主要求我們做出最好的園林景觀：無論坡、水、樹，美妙風景，盡收眼底，并以綠化為主，在草坪、針葉喬林及灌木和濱水樹木中展示新式園林風格。根據業(yè)主的要求和自身的專業(yè)力量，我公司決定該園林采用總包方式，請植物園工程師設計，自我施工和部分外包相結合。該工程包括水景、小徑、假山、預排給排水、造地型、綠化栽植、路燈、建亭閣回廊等多項內容，每項工程從設計到施工都著眼于完工后的景觀效果，營造良好的園林景觀。特此組建現場施工管理組織機構——現場施工項目部，由項目部統(tǒng)籌管理。由于園林工程有多項內容，施工組織、施工配合、成本控制若出現問題則會影響施工進度，影響工程質量。我公司高度重視，利用內外部人才的智慧，突出現場管理，取得較好的實效和經驗。
二、施工管理經驗
1、項目部的小型化和專業(yè)化對于私家園林工程，采用直線式的組織形式，自上而下實行垂直領導，統(tǒng)一指揮。由公司下屬分公司組建施工項目部，分公司經理即為現場施工項目經理，分公司下設多個施工隊或小組。項目部配備園藝、仿古建筑等方面的專業(yè)人員，充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用。
2、施工組織根據園林工程的實際特點，施工組織突出以下工作：按照設計要求做好工程概預算，為工程開工做好施工場地、施工材料、施工機械、施工隊伍等方面的準備。根據工期要求，組織各方面人員進入施工現場，保證連續(xù)施工；根據工程需要特設植被采購組、園藝養(yǎng)護組等。人員安排根據施工進度計劃。
3、施工現場管理私家園林工程的施工現場主要工作包括：施工準備（含仿古建材和植被采購）、施工、竣工驗收和養(yǎng)護管理等階段。
（1）施工準備階段：落實分包協(xié)作單位和施工條件；主要物資苗木的訂購；具體落實施工任務。
（2）施工階段：組織綜合施工；落實各項技術組織措施；跟蹤檢查計劃的實施，及時反饋；加強組織平衡，保證供應；對施工進度、施工質量和施工成本進行嚴格控制；保證施工安全，做到文明施工等
（3）竣工驗收和養(yǎng)護管理階段：預檢、隱檢及簽證工作；整理和審定交工驗收資料，組織辦理工程交工驗收；負責編寫施工技術與管理的總結資料；做好工程的養(yǎng)護（主要是苗木）前技術交底，編寫保養(yǎng)計劃，落實養(yǎng)護任務。
4、成本管理園林施工管理中重要的一項任務就是降低工程造價，力求將成本、費用降到最低，以保證成本目標的實現。直接成本主要由土建、種植土方費、工程苗木費、種植人工費、輔助材料費、機械臺班費及其他直接費組成；間接成本包括現場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產使用費、行政工具使用費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險金和勞動保護費、工程保修費、工程排污費等。
5、成本的控制方法
（1）通過招投標模式，在保證質量前提下選擇合適的專業(yè)施工隊組，如仿古亭閣。
（2）對在施工工程項目中占較比重的開支——苗木（如水杉、銀杏）實施重點監(jiān)控。
（3）以施工預算控制成本支出。在施工項目的成本控制中，按施工圖預算實行“以收定支”，或者叫“量入為出”是最有效的方法之一。具體做法如下：一是人工費的控制，可通過實例來說明這個問題：經測算，景觀亭工程計用工為100工，平均每工的綜合成本為100元，人工費用為1萬元。在這種情況下，項目經理部與施工隊簽訂勞務合同時，將人工費定在100元/工日以下；或者減少用工，給予獎勵。如此安排，人工費就不會超支；二是材料費的控制。綠化材料價格隨行就市，實行信息價的控制。在材料采購上貨比三家，選擇質量優(yōu)、價格合理、運輸方便的苗木；三是施工機械使用費的控制。由于園林建設項目施工的特殊性，實際的機械利用率往往不可能達到預算定額的水平，因此施工預算的機械使用費也往往小于實際發(fā)生的機械使用費，形成機械使用費超支。應在工程合同中明確規(guī)定一定數量的機械費補貼，在決算時一并計算，從而控制機械費的超支。
（4）加強質量管理，控制質量成本。一是降低停工、返工損失，將其控制在成本預算的1%以內；二是減少質量過剩支出。施工員要嚴格掌握定額標準，力求在保證質量的前提下，使人工和材料消耗不超過定額水平；三是健全材料驗收制度，控制劣質材料額外支出。材料員在對現場材料進行驗收時發(fā)現有病蟲害或規(guī)格不符合要求時，可拒收、退貨，并向供應單位索賠。
（5）堅持現場標準化管理，堵塞浪費漏洞。根據現場及工程特點，合理安排施工現場，加強現場安全生產管理，節(jié)約人力物力。
（6）嚴格考核，賞罰分明，促使成本降低。通過成本考核，做到有獎有罰，調動每個員工在各自崗位上努力完成目標成本的積極性，為確保按時按質完成作業(yè)和降低施工項目成本作貢獻。
三、效果
由于我公司高度重視，內外部資源配置合理，現場管理科學嚴謹，施工中善于把園林的觀賞性、技術性、藝術性等有機結合起來，建造出了既氣、又豪邁、且美觀的園林作品，業(yè)主高度滿意，公司也獲得較好的經濟效益。
