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　　（一）概述

 

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

 

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

 

　　（1）已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

 

　　（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

 

　　（3）已出租的建筑物：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

 

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

 

　　（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地等。

 

　　（2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

 

　　3.投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷

 

　　（1）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產(chǎn)。

 

　　（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認為自用房地產(chǎn)。

 

　　（3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。

 

　　（二）投資性房地產(chǎn)的取得

 

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。

 

　　（1）外購：包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

 

　　（2）自建：由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

 

　　（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

 

　　原則：

 

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

 

　　1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

 

　　按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

 

　　2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

 

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

 

　　采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。

 

　　（1）取得租金收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”；

 

　　（2）資產(chǎn)負債表日按公允價值計價。

 

　　3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

 

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

 

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

 

　　（四）投資性房地產(chǎn)的處置

 

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。

 

　　1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

 

　　2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

 

　　【例題·多選題】下列屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）

 

　　A.已出租的建筑物

 

　　B.已出租的土地使用權(quán)

 

　　C.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

 

　　D.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物

 

　　【正確答案】ABC

 

　　【答案解析】持有并準備增值后的轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物是屬于作為存貨的房地產(chǎn)