外資房地產企業預繳企業所得稅會計處理方法
發布時間：2010-01-19 共1頁
《通知》還進一步明確規定采用預售款銷售的收入確定原則：采取分期付款或預售方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。也就是說開發企業在收到預收款時就要確認銷售收入的實現；而《企業會計制度》規定收入確認條件是：①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；③與交易相關的經濟利益能夠流入企業；④相關的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中。開發企業主要是以銷售發票的開具來確認銷售收入的實現。這就要求開發企業在實務中注意處理好稅務與會計的關系。
《通知》要求企業取得預售款時，預繳企業所得稅。但開發企業在計提、預繳預收賬款所得稅時的會計賬務處理一直沒有明文規定，各個企業在實際操作中也有很多不同處理方法。本人在實際操作中摸索了一套處理方法供大家參考、商討，不當之處敬請賜教。
例：某外商投資房地產開發企業（以下簡稱企業）主要從事普通住宅的開發、建設及其銷售，所得稅適用稅率33％。2002年新開工“遠景花園”項目預收款情況如下：
一、2002年1月8日收到預收款50萬元時（注：本文暫不考慮預收款涉及到的營業稅及附加）：
借：銀行存款 500000
貸：預收賬款 500000
二、2002年1月份“遠景花園”項目“預收賬款”貸方累計發生額為600萬元，月末計提預收款所得稅＝預收款×預計利潤率×適用稅率＝600× 5％×33％＝9.9萬元，其中5％為普通住宅的預計利潤率（詳參照蘇國稅發[96]047號文執行）：
借：待攤費用一預收賬款所得稅 99000
貸：應交稅金——應交預收賬款所得稅 99000
這就要求企業在實務中做好“分類銷售臺賬”，按具體不同項日分設，并把同一項目中的普通住宅、別墅、商鋪區分開。在預收款轉入“主營業務收入”時，要在分類臺賬中登記，以便年終匯算清繳時統計數據。
2002年2、3月分別計提“遠景花園”項目預收款所得稅5萬元、4.2萬元，分錄同上。
三、2002年4月初上繳第一季度預收款所得稅，9.9＋5＋4.2＝9.1萬元
借：應交稅金——應交預收賬款所得稅 191000
貸：銀行存款 191000
同樣，企業二、三、四季度分別計提、上繳50萬元、42.8萬元、30萬元，全年累計上繳“遠景花園”項目預收款所得稅141.90萬元，分錄同上。即“遠景花園”項目全年預售8600萬元（8600×5％×33％＝141.90萬元）
四、2002年度終了，匯算清繳所得稅，全年
主營業務收入 6500萬元
利潤總額 520萬元
同時“分類銷售臺賬”統計顯示“遠景花園”項目全年預收款轉入“主營業務收入”2000萬元，即全年“主營業務收入”6500萬元個含“遠景花園”項目2000萬元；
下面分兩種情況討論：
（1）如果企業經稅務主管部門2001年度核定“可結轉下一年未彌補完的虧損額”為600萬元，且假定2002年無納稅調整項日。那么企業2002年度：
凈利潤 520萬元
可全部用于彌補以前年度虧損，無需繳納企業所得稅。“遠景花園”項目實現的2000萬元收入所對應的已上繳預收款所得稅：2000×5％×33％＝33萬元應退回給企業，企業收到時：
借：銀行付款 330000
貸：待攤費用——預收賬款所得稅 330000
（2）如果企業沒有需要彌補的以前年皮虧損，2002年也無納稅調整項目，此時
利潤總額 520萬元
所得稅 171.60萬元
凈利潤 348.40萬元
“遠景花園”項目實現的2000萬元收入所對應的已上繳預收款所得稅：2000×5％×33％＝33萬元要作如下結轉：
借：所得稅 330000
貸：待攤費用——預收賬款所得稅 330000
同時，
借：本年利潤 330000
貸：所得稅 330000
上述兩種情況中“待攤費用——預收賬款所得稅”的余額都為141.90－33＝108.90萬元，對應為“遠景花園”新項目“預收賬款”余額8600－2000＝6600萬元應預繳的所得稅：6600×5％×33％＝108.90萬元。
實務中增設“應交稅金——應交預收賬款所得稅”科目，是為了區別于企業每季度正常銷售收入產生的利潤應預繳所得稅：“應交稅金——應交所得稅”，也為了便于復核“應交稅金——應交預收賬款所得稅”的發生額與“待攤費用——預收賬款所得稅”的對應關系。
預收賬款計提的所得稅不應計入當年損益，增設“待攤費用——預收賬款所得稅”科目，區別于計入當年損益“所得稅”科目。
