如何處理銷售不動產營業稅
發布時間：2010-01-19 共1頁
（一）轉讓不動產的具體征稅規定
1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題
借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者按："銷售不動產"稅目征收營業稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
2、合作建房的征稅問題
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
（1）第一種方式是純粹的"以物易物"：
即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
①土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動產"稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
②以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如：甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按"服務業-租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產行為，對其按"銷售不動產"稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
第二種方式是合作建房
即甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
①房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照"以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅"的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業稅。
③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按"轉讓無形資產"征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動產"征稅。
3、房地產開發企業與包銷商簽訂合同售房的征稅問題
房地產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發企業向購房戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，在合同期滿后未售出的房產由包銷商進行收購。此種情況，在合同期內包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按"服務業-代理業"征收營業稅，同時應對房地產開發企業取得的收入按"銷售不動產"全額征收營業稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按"銷售不動產"征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按"銷售不動產"征收營業稅。
4、兼并、破產過程中的不動產的征稅問題
對企業兼并過程中發生的不動產轉移行為，暫不征營業稅。對因破產而發生的企業拍賣，暫不征營業稅；但專項拍賣企業不動產取得的收入，應照章征收營業稅。
5、舊房補償費的征稅問題
對舊城改造過程中，拆遷戶取得的舊房補償費，不作銷售不動產，不征收營業稅。
對舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款，應按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
6、個人代辦建房征稅問題
個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人簽訂聯合建房協議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給購房戶，此種情況對個人應按"銷售不動產"稅目征收營業稅，其營業額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。
7、個人無償贈送不動產的征稅問題
個人無償贈送不動產的行為，不征收營業稅。
8、企業以不動產作為股利分配的征稅問題
企業將不動產作價作為股利分配給中外雙方的股東，所有權發生了轉移，符合現行營業稅關于銷售不動產的規定，應對分配的不動產按"銷售不動產"征收營業稅。
（二）銷售不動產自查應注意的方面
1、銷售不動產時，向對方收取購房款、價外費用，包括各種基金、集資費、代收代墊款項（例如代地方政府有關部門收取的基金、人防費；代煤氣公司收取的煤氣安裝費；代有關部門收取的白蟻防治費等），收取的這些價外費是否并入銷售收入繳納營業稅。
2、單位將房屋無償贈與他人的，是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產繳納營業稅。
3、銷售不動產時，采取預收款、預收定金方法的，在取得預收款、預收定金時，是否按規定繳納營業稅。
4、不動產投資入股后，又發后轉讓不動產股權的，是否按規定繳納營業稅。
5、單位或個人合作建房，一方提供土地使用權，另一方提供房屋所有權，雙方都取得了部份房屋所有權，提供房屋所有權的納稅人，是否按銷售不動產的稅目繳納營業稅。為你加油
6、單位或個人將土地使用權出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。
7、房地產開發公司，受建設方的委托，在已購的土地上建造房屋，并按工程造價收取一定比例的管理費，房地產開發公司是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。其計稅營業額是否包括轉讓土地使用權的部分。
8、納稅人向銀行借款，到期無力歸還，以房屋抵押所貸款項，是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。
9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售，是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。
1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題
借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者按："銷售不動產"稅目征收營業稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
2、合作建房的征稅問題
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
（1）第一種方式是純粹的"以物易物"：
即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
①土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動產"稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
②以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如：甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按"服務業-租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產行為，對其按"銷售不動產"稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
第二種方式是合作建房
即甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
①房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照"以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅"的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業稅。
③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按"轉讓無形資產"征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動產"征稅。
3、房地產開發企業與包銷商簽訂合同售房的征稅問題
房地產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發企業向購房戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，在合同期滿后未售出的房產由包銷商進行收購。此種情況，在合同期內包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按"服務業-代理業"征收營業稅，同時應對房地產開發企業取得的收入按"銷售不動產"全額征收營業稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按"銷售不動產"征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按"銷售不動產"征收營業稅。
4、兼并、破產過程中的不動產的征稅問題
對企業兼并過程中發生的不動產轉移行為，暫不征營業稅。對因破產而發生的企業拍賣，暫不征營業稅；但專項拍賣企業不動產取得的收入，應照章征收營業稅。
5、舊房補償費的征稅問題
對舊城改造過程中，拆遷戶取得的舊房補償費，不作銷售不動產，不征收營業稅。
對舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款，應按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
6、個人代辦建房征稅問題
個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人簽訂聯合建房協議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給購房戶，此種情況對個人應按"銷售不動產"稅目征收營業稅，其營業額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。
7、個人無償贈送不動產的征稅問題
個人無償贈送不動產的行為，不征收營業稅。
8、企業以不動產作為股利分配的征稅問題
企業將不動產作價作為股利分配給中外雙方的股東，所有權發生了轉移，符合現行營業稅關于銷售不動產的規定，應對分配的不動產按"銷售不動產"征收營業稅。
（二）銷售不動產自查應注意的方面
1、銷售不動產時，向對方收取購房款、價外費用，包括各種基金、集資費、代收代墊款項（例如代地方政府有關部門收取的基金、人防費；代煤氣公司收取的煤氣安裝費；代有關部門收取的白蟻防治費等），收取的這些價外費是否并入銷售收入繳納營業稅。
2、單位將房屋無償贈與他人的，是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產繳納營業稅。
3、銷售不動產時，采取預收款、預收定金方法的，在取得預收款、預收定金時，是否按規定繳納營業稅。
4、不動產投資入股后，又發后轉讓不動產股權的，是否按規定繳納營業稅。
5、單位或個人合作建房，一方提供土地使用權，另一方提供房屋所有權，雙方都取得了部份房屋所有權，提供房屋所有權的納稅人，是否按銷售不動產的稅目繳納營業稅。為你加油
6、單位或個人將土地使用權出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。
7、房地產開發公司，受建設方的委托，在已購的土地上建造房屋，并按工程造價收取一定比例的管理費，房地產開發公司是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。其計稅營業額是否包括轉讓土地使用權的部分。
8、納稅人向銀行借款，到期無力歸還，以房屋抵押所貸款項，是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。
9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售，是否按銷售不動產稅目繳納營業稅。
