土地出讓金的核算問題
發布時間：2010-01-19 共1頁
在實務工作中，土地出讓金往往不是一次性支付，土地使用權證也未必在土地出讓金支付后立即取得，這就引出了該土地出讓金如何核算的問題。我建議，土地出讓金的核算可按以下三種情況分別作出處理：
1.土地出讓金未支付完畢，土地使用權證已經取得。這時，實際上土地使用年限已經確定，尚未支付的土地出讓金可以理解為欠付款，因此，可按土地使用權總價金額借記“無形資產”科目，總價與已支付的土地出讓金之間的差額部分貸記“其他應付款”科目。同時，土地成本按土地使用證上的使用期限作分期攤銷。
2.土地出讓金已支付完畢，土地使用權證尚未取得。因土地出讓金已全部結清，所以列無形資產后，不會再變動（除了攤銷），問題是權證未取得，土地面積有時可能會與土地使用權證有出入。資產是指由過去交易或事項形成、為企業擁有或者控制并能給企業帶來經濟利益的資源。既然已列作無形資產，應當按一定的方法（一般是直線法）予以攤銷。攤銷年限可以按土地出讓合同上規定的年限確定。屆時，土地面積按照實際進行調整。
3.土地出讓金未支付完畢，土地使用權證尚未取得。對此，存在兩種觀點：一種觀點認為，既然權證未取得，土地使用年限不能確定，款項亦未支付完畢，作掛賬處理較妥；第二種觀點認為，雖然權證未取得，但土地使用權已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未辦理竣工決算手續的會計處理，應當暫估入賬，并按暫估入賬數及暫估的使用年限開始攤銷，待權證取得后，再在土地使用權的剩余年限內作調整。這樣處理，比較符合會計的真實性原則和穩健性原則。
此外，受讓土地的折扣（優惠）的會計處理，也是值得討論的問題。有的企業在公司制改組過程中，地方政府為了支持企業公司制改組（有的主要是為了公司上市），在企業受讓土地時給予一定比例的折扣（優惠）。對這部分折扣如何處理，目前有兩種意見：
一是將它視作土地管理部門（包括土地儲備中心）給予企業的一種捐贈，列作資本公積。作此會計處理的前提就是在土地出讓合同中明確該等土地的單價、折扣、凈值等數額，并承諾該等折扣歸企業所有，土地管理部門不再享有，以土地原值借記“無形資產--土地使用權”科目，并以實際付款數額，貸記“銀行存款”科目，以兩者差額（折扣）貸記“資本公積--接受捐贈非現金資產準備”科目。
二是將它視作一般交易中的銷售折讓。土地使用權按實際支付金額入賬，不產生資本公積。作此會計處理的前提是在土地出讓合同中并沒有明確土地原值、折扣、凈值等數字和土地管理部門的書面承諾，只列了折扣后的數額。
1.土地出讓金未支付完畢，土地使用權證已經取得。這時，實際上土地使用年限已經確定，尚未支付的土地出讓金可以理解為欠付款，因此，可按土地使用權總價金額借記“無形資產”科目，總價與已支付的土地出讓金之間的差額部分貸記“其他應付款”科目。同時，土地成本按土地使用證上的使用期限作分期攤銷。
2.土地出讓金已支付完畢，土地使用權證尚未取得。因土地出讓金已全部結清，所以列無形資產后，不會再變動（除了攤銷），問題是權證未取得，土地面積有時可能會與土地使用權證有出入。資產是指由過去交易或事項形成、為企業擁有或者控制并能給企業帶來經濟利益的資源。既然已列作無形資產，應當按一定的方法（一般是直線法）予以攤銷。攤銷年限可以按土地出讓合同上規定的年限確定。屆時，土地面積按照實際進行調整。
3.土地出讓金未支付完畢，土地使用權證尚未取得。對此，存在兩種觀點：一種觀點認為，既然權證未取得，土地使用年限不能確定，款項亦未支付完畢，作掛賬處理較妥；第二種觀點認為，雖然權證未取得，但土地使用權已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未辦理竣工決算手續的會計處理，應當暫估入賬，并按暫估入賬數及暫估的使用年限開始攤銷，待權證取得后，再在土地使用權的剩余年限內作調整。這樣處理，比較符合會計的真實性原則和穩健性原則。
此外，受讓土地的折扣（優惠）的會計處理，也是值得討論的問題。有的企業在公司制改組過程中，地方政府為了支持企業公司制改組（有的主要是為了公司上市），在企業受讓土地時給予一定比例的折扣（優惠）。對這部分折扣如何處理，目前有兩種意見：
一是將它視作土地管理部門（包括土地儲備中心）給予企業的一種捐贈，列作資本公積。作此會計處理的前提就是在土地出讓合同中明確該等土地的單價、折扣、凈值等數額，并承諾該等折扣歸企業所有，土地管理部門不再享有，以土地原值借記“無形資產--土地使用權”科目，并以實際付款數額，貸記“銀行存款”科目，以兩者差額（折扣）貸記“資本公積--接受捐贈非現金資產準備”科目。
二是將它視作一般交易中的銷售折讓。土地使用權按實際支付金額入賬，不產生資本公積。作此會計處理的前提是在土地出讓合同中并沒有明確土地原值、折扣、凈值等數字和土地管理部門的書面承諾，只列了折扣后的數額。
