投資性房地產(chǎn)的會計處理及納稅填報
發(fā)布時間：2010-01-19 共1頁
企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表七《以公允價值計量資產(chǎn)納稅調(diào)整表》第9行“投資性房地產(chǎn)”項，填報按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動對收益的影響以及納稅調(diào)整，按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不填寫本附表。
根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
對于投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得的（一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場；二是能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)公允價值合理估計），可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
由于公允價值模式的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動已計入當期利潤，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調(diào)整。其納稅調(diào)整額=該表第3列－第1列之差。
按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。
例：2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價值為3300萬元。
2008年12月31日，該辦公樓公允價值為3450萬元；2009年12月31日，該辦公樓公允價值為3400萬元；2010年4月，經(jīng)與租賃雙方協(xié)商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。會計處理如下（單位：萬元）：
2008年2月
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——成本 3300
累計折舊 200
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 3200
公允價值變動損益 300
2008年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價值變動 150
貸：公允價值變動損益 150
2008年申報納稅時，“公允價值變動損益”450萬元已計入當期會計損益，應作納稅調(diào)減。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，該投資性房地產(chǎn)仍允許計提折舊200萬元，納稅調(diào)減200萬元，該辦公樓折余價值為2800萬元。
2009年12月
借：公允價值變動損益 50
貸：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價值變動 50
2009年申報納稅時，“公允價值變動損益”50萬元已計入當期會計損益，應作納稅調(diào)增。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，當年允許扣除折舊費用200萬元，該辦公樓稅收折余價值為2600萬元。
2010年4月，出售該辦公樓
借：銀行存款 3450
貸：其他業(yè)務收入 3450
借：其他業(yè)務成本 3400
貸：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——成本 3300
——公允價值變動 100
借：公允價值變動損益 100
貸：其他業(yè)務收入 100
2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計提的折舊為66.67萬元（200÷3），計稅成本為2533.33萬元（2600－66.67）。會計上確認轉讓收入為50萬元，稅收上應確認轉讓所得916.67萬元（3450－2533.33），應納稅調(diào)增866.67萬元（916.67－50）。
根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
對于投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得的（一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場；二是能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)公允價值合理估計），可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
由于公允價值模式的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動已計入當期利潤，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調(diào)整。其納稅調(diào)整額=該表第3列－第1列之差。
按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。
例：2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價值為3300萬元。
2008年12月31日，該辦公樓公允價值為3450萬元；2009年12月31日，該辦公樓公允價值為3400萬元；2010年4月，經(jīng)與租賃雙方協(xié)商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。會計處理如下（單位：萬元）：
2008年2月
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——成本 3300
累計折舊 200
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 3200
公允價值變動損益 300
2008年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價值變動 150
貸：公允價值變動損益 150
2008年申報納稅時，“公允價值變動損益”450萬元已計入當期會計損益，應作納稅調(diào)減。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，該投資性房地產(chǎn)仍允許計提折舊200萬元，納稅調(diào)減200萬元，該辦公樓折余價值為2800萬元。
2009年12月
借：公允價值變動損益 50
貸：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價值變動 50
2009年申報納稅時，“公允價值變動損益”50萬元已計入當期會計損益，應作納稅調(diào)增。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，當年允許扣除折舊費用200萬元，該辦公樓稅收折余價值為2600萬元。
2010年4月，出售該辦公樓
借：銀行存款 3450
貸：其他業(yè)務收入 3450
借：其他業(yè)務成本 3400
貸：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——成本 3300
——公允價值變動 100
借：公允價值變動損益 100
貸：其他業(yè)務收入 100
2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計提的折舊為66.67萬元（200÷3），計稅成本為2533.33萬元（2600－66.67）。會計上確認轉讓收入為50萬元，稅收上應確認轉讓所得916.67萬元（3450－2533.33），應納稅調(diào)增866.67萬元（916.67－50）。
