房地產開發產品完工前后的會計處理
發布時間：2010-01-19 共1頁
通常情況下，房地產開發企業的銷售行為在開發產品完工前即已開始，完工后還會繼續下去，直至開發產品售出完畢。開發產品完工前不結轉銷售成本，完工后根據配比原則對應結轉已售部分的開發成本。所以，房地產企業的損益表在項目完工前不能體現開發產品的經營成果。在稅務處理上，鑒于房地產行業的特殊性，國家稅務總局下發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。這說明房地產企業所得稅收入的確認并沒有完工與否的條件，與會計核算相關規定截然不同。與之相對應，企業所得稅計稅成本的處理與會計核算成本也有本質的區別。本文試對開發產品完工前后成本的處理方式進行分析。
開發產品完工前成本的確認
1.開發產品當年度完工必須結算計稅成本。
2.根據結算的計稅成本，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調整計入當年度應納稅所得額。
3.計稅成本核算終止日，即完工年度企業所得稅匯算清繳前。
由此產生的會計成本與計稅成本差異表現在：
1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認的收入相配比，計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮實際結轉成本。
2.會計成本年終結算止于資產負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。
3.會計成本對未入賬的成本費用均可以預提；計稅成本則規定，預提成本費用不超過國稅發[2009]31號文件第三十二條規定的范圍和標準。
4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據，會計作為次年度發生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。
例如，A房地產開發企業開發的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發票金額為5000萬元。2009年4月取得的發票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。年終結轉后開發成本無余額。
計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業的計稅成本包括：
1.2008年12月31日前已取得的發票5000萬元；
2.2009年4月取得的發票1000萬元；
3.不超過合同總額10%的預提成本800萬元；
企業的銷售成本當年度為8000萬元，企業的計稅成本當年度為6800萬元，差額為1200萬元。
開發產品完工條件的確認
開發產品完工是結算計稅成本的前提，國稅發[2009]31號文件規定，除土地開發之外，開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；
2.開發產品已開始投入使用；
3.開發產品已取得了初始產權證明。
另外，國家稅務總局《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）明確，房地產開發企業建造、開發的產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。開發產品如果沒有竣工驗收即提前辦理入住手續，這種情況必須結算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結算滯后，結算的當年度計稅成本就會小于實際成本，從而對當年度企業所得稅產生重大影響。
開發產品完工前成本的確認
1.開發產品當年度完工必須結算計稅成本。
2.根據結算的計稅成本，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調整計入當年度應納稅所得額。
3.計稅成本核算終止日，即完工年度企業所得稅匯算清繳前。
由此產生的會計成本與計稅成本差異表現在：
1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認的收入相配比，計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮實際結轉成本。
2.會計成本年終結算止于資產負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。
3.會計成本對未入賬的成本費用均可以預提；計稅成本則規定，預提成本費用不超過國稅發[2009]31號文件第三十二條規定的范圍和標準。
4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據，會計作為次年度發生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。
例如，A房地產開發企業開發的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發票金額為5000萬元。2009年4月取得的發票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。年終結轉后開發成本無余額。
計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業的計稅成本包括：
1.2008年12月31日前已取得的發票5000萬元；
2.2009年4月取得的發票1000萬元；
3.不超過合同總額10%的預提成本800萬元；
企業的銷售成本當年度為8000萬元，企業的計稅成本當年度為6800萬元，差額為1200萬元。
開發產品完工條件的確認
開發產品完工是結算計稅成本的前提，國稅發[2009]31號文件規定，除土地開發之外，開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；
2.開發產品已開始投入使用；
3.開發產品已取得了初始產權證明。
另外，國家稅務總局《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）明確，房地產開發企業建造、開發的產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。開發產品如果沒有竣工驗收即提前辦理入住手續，這種情況必須結算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結算滯后，結算的當年度計稅成本就會小于實際成本，從而對當年度企業所得稅產生重大影響。
