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　　（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　　（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　（三）預測房地產(chǎn)售價

　　1.對于出售的房產(chǎn)——市場法

　　采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

　　2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法

　　（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益；

　　（2）再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。

　　（四）估算各項成本費用

　　1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費

　　2.估算專業(yè)費用

　　指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：

　　專業(yè)費用＝建筑費×i（i為一定的百分率）

　　3.確定開建設(shè)工期，估算預付資本利息

　　（1）利息的計算采用復利，而不用單利

　　（2）預付地價款的利息

　　已經(jīng)全部預付的地價款×【（1＋利率）開發(fā)建設(shè)期－1】

　　（3）建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息

　　①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入；

　　②期初一次性投入：全期計息；

　　③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半；

　　④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間；

　　⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息。

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。

　　5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（即銷售費用）

　　一般按照房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。

　　（五）確定開發(fā)商的合理利潤

　　投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。

　　（六）估算待估對象價值

　　注意待估對象所對應的時點。