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截止2011年9月底，成都市開(kāi)工各類保障性住房52210套，占全年目標(biāo)任務(wù)的100.40%。

此數(shù)據(jù)一出，立即引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界的討論。業(yè)內(nèi)人士表示，成都保障房的放量將在一定程度上沖擊現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)，在房企資金鏈緊繃、信貸政策收緊、銷售回款難等多種合力之下，成都保障房的此次“亮劍”，將進(jìn)一步推動(dòng)成都房?jī)r(jià)下跌的 程度，多年來(lái)居高不下的房?jī)r(jià)有望回到較為合理的范圍。

圖：調(diào)控背景下，多種合力推動(dòng)房?jī)r(jià)下行

成都保障房建設(shè)規(guī)模創(chuàng)紀(jì)錄　有利于控制房?jī)r(jià)

今年，成都市保障性住房建設(shè)規(guī)模為歷年來(lái)最大的一次。成都市城鄉(xiāng)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，在短時(shí)間內(nèi)集中建設(shè)如此大規(guī)模的保障性住房項(xiàng)目，工程質(zhì)量管理工作面臨前所未有的壓力和挑戰(zhàn)。

為確保建設(shè)質(zhì)量，成都市城鄉(xiāng)房管局在全市建立保障性住房建設(shè)項(xiàng)目周報(bào)制度，并要求建設(shè)責(zé)任主體在方案設(shè)計(jì)、建筑施工等各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。

而業(yè)界關(guān)心的是，如此大體量的保障性房一旦入市，將 對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的沖擊 ，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入冰凍的大背景下，保障房是否會(huì)進(jìn)一步對(duì)商品房的銷售產(chǎn)生不利影響 。

對(duì)此，世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人對(duì)本網(wǎng)表示，大量的保障性住宅入市，勢(shì)必從整體上稀釋商品住宅市場(chǎng)高居不下的房?jī)r(jià)水平。

據(jù)介紹，從成都出讓的保障性住房地塊的分布位置來(lái)看，主要集中于三環(huán)周邊，其中保障性住房用地主要集中于北湖、十里店以及琉璃立交外等三個(gè)區(qū)域，從目前區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，這些區(qū)域基本還是處于空白。

此負(fù)責(zé)人指出，政府選擇在這些位置推出保障性住房用地和市政配套設(shè)施用地，一方面是希望加大市政配套的投入和保障性住房的建設(shè)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域加快成熟，另外也是盡量規(guī)避保障性住房的集中入市對(duì)商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)大的沖擊。

成都中輿房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪寧生則對(duì)本網(wǎng)說(shuō)，保障房作為國(guó)家重點(diǎn)政策措施，將在以后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)發(fā)展，可改善低收入家庭的居住條件與居住成本，從這個(gè)意義上說(shuō)，應(yīng)該會(huì) 對(duì)中低檔商品房形成一定的沖擊，但對(duì)中高檔商品房影響不大。

四川聯(lián)程投資集團(tuán)總裁蔣曉東對(duì)本網(wǎng)表示，保障房和儲(chǔ)備糧的作用類似，如果保障房的數(shù)量、分配機(jī)制得以保障，對(duì)控制房?jī)r(jià)是有幫助的，房?jī)r(jià)降一些也是必然的。

成都新房成交下降60%　部分房企進(jìn)入生死關(guān)頭

本月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。

70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格比上月下降的有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。與8月份相比，9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.3%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的有1個(gè)，漲幅回落的城市有59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。9月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有49個(gè)，比8月份增加了4個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，從前三季度的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)性需求、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了明顯遏制。

成都方面，住宅價(jià)格9月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅在1%以內(nèi)。

而進(jìn)入10月以后，成都新房成交出現(xiàn)較大萎縮，10月10日-10月16日監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，成都新房成交同比下降幅度超過(guò)60%。業(yè)內(nèi)人士分析，這將對(duì)成都的房?jī)r(jià)帶來(lái)不小的下行壓力。

成都思源經(jīng)紀(jì)分析認(rèn)為，隨著庫(kù)存和負(fù)債的上升，預(yù)計(jì)四季度開(kāi)發(fā)商或加大降價(jià)促銷力度，房?jī)r(jià)或有比較明顯的下降。

某品牌房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)本網(wǎng)表示，近期，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的顯效，各大開(kāi)發(fā)商均面臨不同的難題。在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，部分房企庫(kù)存創(chuàng)新高、銷售回籠難、資金鏈緊繃，再加上銀行信貸緊縮以及年底債務(wù)的集中償還，這些房企進(jìn)入生死關(guān)頭，所面臨的將不再是如何降價(jià)促銷，而是一系列問(wèn)題堆積而成的生存難題。

這位負(fù)責(zé)人指出，隨著如今成都保障房的高調(diào)亮相，讓民眾對(duì)商品房的觀望更趨于濃厚，在保障房等多種壓力之下，年末部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)牌將打得更重，甚至降價(jià)戰(zhàn)火還將蔓延至住宅市場(chǎng)之外的商業(yè)地產(chǎn)。

鴻豐機(jī)構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)車國(guó)宇則對(duì)本網(wǎng)表示，保障房申領(lǐng)條件有一定局限性，如果嚴(yán)格執(zhí)行，其實(shí)保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的影響不大。

車國(guó)宇指出，在國(guó)家宏觀調(diào)控的組合政策下，即使沒(méi)有保障房也會(huì)降價(jià)，降價(jià)加速的核心還是政策的連續(xù)性和針對(duì)性，保障房只是讓符合申領(lǐng)條件的群體處于觀望和等待，其他大部分群體還是要走購(gòu)買商品房的道路。（胡輝武）