2012年房地產估價案例分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共3頁
一、簡答題
1.某商業房地產項目的開發經營權擬通過招標方式來確定投資經營者，現有甲、乙、丙三位投資人參與競標，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產估價師對該項目開發經營權的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產估價師估值不一致的原因及投資行為能夠實現的基本條件。
2.某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2008年8月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為2200元/㎡。
請問：
（1）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
（2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
3.某街道旁的一個商業門面房，建筑面積148㎡，現為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/㎡，該街道上類似規模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現經測算知將該商業門面裝修改造為其街道上帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續辦理費用為2220元。現有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少？為什么？
二、綜合題
1.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。
有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：
房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊
1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:
建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：
房地產總價=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
房地產單價=187760/93.88=2000（元/㎡）
2.下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）
房地產抵押估價報告
估價項目名稱：××房地產在建工程抵押價值評估
委托方：××房地產開發有限公司
估價方：××房地產估價有限責任公司
估價人員：×××
估價作業日期：2008年6月14日至2008年6月19日
目錄（略）
致委托方函（略）
注冊房地產估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
××房地產在建工程抵押估價結果報告
一、委托方
××房地產開發有限公司，機構地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯系電話（略）。
二、估價方
××房地產估價有限責任公司，機構地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯系電話（略）。
三、估價對象
估價對象為位于××市××大道××號××房地產在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產開發有限公司所有。
估價對象竣工后，建筑總層數為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權類型為出讓、用途為商業，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。
估價對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。
四、估價目的
為抵押貸款提供價格參考依據
五、估價時點
2008年6月14日
六、價值定義
本報告所確定的房地產價值，是根據本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格。
七、估價依據（略）
八、估價原則
獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。
九、估價方法
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果，假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
十、估價結果
經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估價人員
注冊房地產估價師：×××、×××
十二、估價作業日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估價報告應用的有效期（略）
十四、估價報告使用說明、風險提示和變現能力等分析（略）
××房地產在建工程抵押估價技術報告
一、實物狀況分析（略）
二、區位狀況分析（略）
三、權益狀況分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估價方法選用
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果
假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
六、估價測算過程
（一）運用假設開發法求取估價對象的價格
1.假設開發法估價的計算公式
在建工程價格=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程的稅費
2.測算續建完成后的房地產價值
采用收益法確定續建完成后的房地產價值。收益法的計算公式為：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A為房地產每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
（1）年總收益的求取：362元/平方米（測算過程略）。
（2）年總支出的求取：
①年折舊費。根據《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業現行工程造價1800元／平方米。根據估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產估價規范》"建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊"的規定，確定其建筑物的經濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為
年折舊費=1800÷39=46.15元／平方米
②年維修費。按規定，維修費為房屋造價的1.5％，則有：
年維修費=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理費。年管理費=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保險費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：
年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房產稅。年房產稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產稅
=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年凈收益：
年凈收益=年總收益-年總支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調整值法,確定為6.38％
（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
⑥將上述數據代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
則續建完成后的房地產價值=4018×26934.74=108223785.32元
3.測算續建成本
根據對施工現場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經測算（測算過程略）確定工程續建成本為11000000元。
4.管理費用
依規定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5％計算，則有：
管理費用=11000000×5％=550000元
5.投資利息
經測算（測算過程略），投資利息為230278.32元
6.銷售費用
按續建成本的5％計,則有：
11000000×5％=550000元
7.續建投資利潤
經測算（測算過程略）,續建投資利潤為2200000元
8.買方購買在建工程的稅費
經測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費為715000元
9.在建工程的評估值
在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）運用成本法求取估價對象的價格
成本法估價的計算公式
房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
計算結果為80079680元（計算過程略）
（三）估價對象的價格
運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發法計算結果的權數為20%，成本法計算結果的權數為80%，則：
估價對象價格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估價結果確定
經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
1.某商業房地產項目的開發經營權擬通過招標方式來確定投資經營者，現有甲、乙、丙三位投資人參與競標，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產估價師對該項目開發經營權的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產估價師估值不一致的原因及投資行為能夠實現的基本條件。
2.某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2008年8月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為2200元/㎡。
請問：
（1）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
（2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
3.某街道旁的一個商業門面房，建筑面積148㎡，現為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/㎡，該街道上類似規模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現經測算知將該商業門面裝修改造為其街道上帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續辦理費用為2220元。現有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少？為什么？
二、綜合題
1.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。
有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：
房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊
1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:
建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：
房地產總價=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
房地產單價=187760/93.88=2000（元/㎡）
2.下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）
房地產抵押估價報告
估價項目名稱：××房地產在建工程抵押價值評估
委托方：××房地產開發有限公司
估價方：××房地產估價有限責任公司
估價人員：×××
估價作業日期：2008年6月14日至2008年6月19日
目錄（略）
致委托方函（略）
注冊房地產估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
××房地產在建工程抵押估價結果報告
一、委托方
××房地產開發有限公司，機構地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯系電話（略）。
二、估價方
××房地產估價有限責任公司，機構地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯系電話（略）。
三、估價對象
估價對象為位于××市××大道××號××房地產在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產開發有限公司所有。
估價對象竣工后，建筑總層數為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權類型為出讓、用途為商業，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。
估價對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。
四、估價目的
為抵押貸款提供價格參考依據
五、估價時點
2008年6月14日
六、價值定義
本報告所確定的房地產價值，是根據本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格。
七、估價依據（略）
八、估價原則
獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。
九、估價方法
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果，假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
十、估價結果
經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估價人員
注冊房地產估價師：×××、×××
十二、估價作業日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估價報告應用的有效期（略）
十四、估價報告使用說明、風險提示和變現能力等分析（略）
××房地產在建工程抵押估價技術報告
一、實物狀況分析（略）
二、區位狀況分析（略）
三、權益狀況分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估價方法選用
由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果
假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
六、估價測算過程
（一）運用假設開發法求取估價對象的價格
1.假設開發法估價的計算公式
在建工程價格=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程的稅費
2.測算續建完成后的房地產價值
采用收益法確定續建完成后的房地產價值。收益法的計算公式為：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A為房地產每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
（1）年總收益的求取：362元/平方米（測算過程略）。
（2）年總支出的求取：
①年折舊費。根據《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業現行工程造價1800元／平方米。根據估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產估價規范》"建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊"的規定，確定其建筑物的經濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為
年折舊費=1800÷39=46.15元／平方米
②年維修費。按規定，維修費為房屋造價的1.5％，則有：
年維修費=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理費。年管理費=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保險費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：
年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房產稅。年房產稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產稅
=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年凈收益：
年凈收益=年總收益-年總支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調整值法,確定為6.38％
（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
⑥將上述數據代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
則續建完成后的房地產價值=4018×26934.74=108223785.32元
3.測算續建成本
根據對施工現場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經測算（測算過程略）確定工程續建成本為11000000元。
4.管理費用
依規定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5％計算，則有：
管理費用=11000000×5％=550000元
5.投資利息
經測算（測算過程略），投資利息為230278.32元
6.銷售費用
按續建成本的5％計,則有：
11000000×5％=550000元
7.續建投資利潤
經測算（測算過程略）,續建投資利潤為2200000元
8.買方購買在建工程的稅費
經測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費為715000元
9.在建工程的評估值
在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）運用成本法求取估價對象的價格
成本法估價的計算公式
房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
計算結果為80079680元（計算過程略）
（三）估價對象的價格
運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發法計算結果的權數為20%，成本法計算結果的權數為80%，則：
估價對象價格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估價結果確定
經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
