房地產拉動經濟增長的原由及策略1
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、房地產能拉動經濟增長的原由
凡經濟發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達的產業，其經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。房地產業的拉動或波及效應特強，主要由于以下原因。
1.房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。
我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而波及、拉動其發展。
2.房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。
開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。
3.房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。
房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料，世界某著名政治家說？人造房屋，房屋造人。
改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫療、學習等。這與當時一大二公的左的思想、體制相適應。產品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。
住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。現在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現在除沿海城市外，全國絕大多數城鎮的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低。現在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
3.二律背反和人們心理預期失衡。
當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。
但現在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。
4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。
在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。
據國家統計局1995年對全國3.5萬戶城鎮居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮居民減收面為37.9％，比1993年同期擴大2.7個百分點；1995年全國城鎮居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現在不同群體間，例如私營企業（包括外資企業）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。
有人估計現在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現在我國的基尼系數上，20世紀80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
生活消費支出中呈現規律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25％，最高收入戶消費支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.
就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。
凡經濟發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達的產業，其經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。房地產業的拉動或波及效應特強，主要由于以下原因。
1.房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。
我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而波及、拉動其發展。
2.房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。
開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。
3.房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。
房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料，世界某著名政治家說？人造房屋，房屋造人。
改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫療、學習等。這與當時一大二公的左的思想、體制相適應。產品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。
住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。現在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現在除沿海城市外，全國絕大多數城鎮的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低。現在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
3.二律背反和人們心理預期失衡。
當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。
但現在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。
4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。
在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。
據國家統計局1995年對全國3.5萬戶城鎮居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮居民減收面為37.9％，比1993年同期擴大2.7個百分點；1995年全國城鎮居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現在不同群體間，例如私營企業（包括外資企業）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。
有人估計現在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現在我國的基尼系數上，20世紀80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
生活消費支出中呈現規律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25％，最高收入戶消費支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.
就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。
