對新會計準則中投資性房地產估價的探討
發布時間：2010-01-14 共2頁
2006年財政部發布了新的會計審計準則體系，共39項企業會計準則和48項注冊會計師審計準則，這標志著適應中國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系和注冊會計師審計準則體系正式建立。
新的企業會計準則體系，由1項基本準則、38項具體準則和相關應用指南構成。此次發布的企業會計準則體系強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現了與國際慣例的趨同，首次構建了比較完整的有機統一體系，并為改進國際財務報告準則提供了有益借鑒。企業會計準則體系（中華人民共和國財政部令第33號），自 2007年1月1日起在上市公司施行。
一、投資性房地產準則介紹
《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱準則）是本次企業會計準則體系中新增的一項重要內容，是為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露而制定。
所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
（一）如何對投資性房地產進行確認，計量和相關信息披露
1、準則第二章第七條規定：投資性房地產應當按照成本進行初始計量。（1）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。（2）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。
此條規定進行投資性房地產初始計量的方法是用評估方法中類似成本法計算各項支出的方法進行初始確認，達到企業會計初始計量的目的。
2、準則第三章第九條規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但本準則第十條規定的除外。準則第三章第十條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
在進行投資性房地產后續計量中，采用公允價值模式和成本模式兩種方法進行計量。達到相關條件公允價值模式應優先成本模式。所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產相關情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。公允價值模式類似房地產估價中通常所講的市場比較法。
3、準則第十九條規定：企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：（1）投資性房地產的種類、金額和計量模式；（2）采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況；（3）采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響；（4）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響；（5）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
此條規定表明企業在披露投資性房地產信息時，應提供成本模式或公允價值模式的計提資料和相關信息。此內容類似于為企業提供一個完整的投資性房地產估價報告并敘述處置的影響因素。
（二）投資性房地產準則的意義
1、采用新會計準則對投資性房地產公允計價與國際準則接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值。對公司的資產增值信息更加透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度公允計價，可幫助企業更好的借助資本市場的力量來獲得發展。新會計準則的施行，通過物業重新估值將為上市房地產公司帶來數億甚至更多的帳面利潤，部分開發商對此歡欣鼓舞。
相反假如當年房地產市道欠佳，公司的物業估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產生諸多負面影響。所以投資性房地產重新的估值至關重要，對公司的發展將起到雙刃劍的作用。
2、新準則引入的公允價值計算法，對股票投資者意義重。公允價值計算，更符合公司實際情況，而且能夠產生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產，在1999年買入時價值8000萬元。隨著近幾年上海房地產價格的幅飆升，該房產的市值已高達1.8億元。現在該上市公司將該房產換出，如果按照原來的會計準則，仍將以8000萬元的賬面價值來計算。
現在，若采用新準則的公允價值計算，則會產生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。
3、其中用成本法計價的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業現金流的支出。從而將價值保留在了公司內，有利于股東利益。
4、國際會計準則（國際會計準則第40號——投資性房地產，香港會計準則第40號——投資物業）要求企業經常對資產進行重估，以使其帳面金額不至于與資產負債表日以公允價值確定的該項資產價值相差太，投資性房地產的公允價值一旦變化，上市公司的財務報表將體現這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：（1）土地和建筑物的公允價值通常是其市場價值，而國際會計準則要求的評估系由專業評估人士進行，有助于投資者了解企業資產最近的真實價值。（2）固定資產按評估值計提折舊，可以衡量企業真實的經營水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。
新會計準則有諸多優點，但如何具體操作？部分人士擔憂：“公允價值不容易取得，關鍵看評估機構如何評估。在新的會計準則實施后，如何規范評估市場，成為重中之重。千萬不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。
新的企業會計準則體系，由1項基本準則、38項具體準則和相關應用指南構成。此次發布的企業會計準則體系強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現了與國際慣例的趨同，首次構建了比較完整的有機統一體系，并為改進國際財務報告準則提供了有益借鑒。企業會計準則體系（中華人民共和國財政部令第33號），自 2007年1月1日起在上市公司施行。
一、投資性房地產準則介紹
《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱準則）是本次企業會計準則體系中新增的一項重要內容，是為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露而制定。
所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
（一）如何對投資性房地產進行確認，計量和相關信息披露
1、準則第二章第七條規定：投資性房地產應當按照成本進行初始計量。（1）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。（2）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。
此條規定進行投資性房地產初始計量的方法是用評估方法中類似成本法計算各項支出的方法進行初始確認，達到企業會計初始計量的目的。
2、準則第三章第九條規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但本準則第十條規定的除外。準則第三章第十條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
在進行投資性房地產后續計量中，采用公允價值模式和成本模式兩種方法進行計量。達到相關條件公允價值模式應優先成本模式。所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產相關情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。公允價值模式類似房地產估價中通常所講的市場比較法。
3、準則第十九條規定：企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：（1）投資性房地產的種類、金額和計量模式；（2）采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況；（3）采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響；（4）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響；（5）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
此條規定表明企業在披露投資性房地產信息時，應提供成本模式或公允價值模式的計提資料和相關信息。此內容類似于為企業提供一個完整的投資性房地產估價報告并敘述處置的影響因素。
（二）投資性房地產準則的意義
1、采用新會計準則對投資性房地產公允計價與國際準則接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值。對公司的資產增值信息更加透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度公允計價，可幫助企業更好的借助資本市場的力量來獲得發展。新會計準則的施行，通過物業重新估值將為上市房地產公司帶來數億甚至更多的帳面利潤，部分開發商對此歡欣鼓舞。
相反假如當年房地產市道欠佳，公司的物業估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產生諸多負面影響。所以投資性房地產重新的估值至關重要，對公司的發展將起到雙刃劍的作用。
2、新準則引入的公允價值計算法，對股票投資者意義重。公允價值計算，更符合公司實際情況，而且能夠產生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產，在1999年買入時價值8000萬元。隨著近幾年上海房地產價格的幅飆升，該房產的市值已高達1.8億元。現在該上市公司將該房產換出，如果按照原來的會計準則，仍將以8000萬元的賬面價值來計算。
現在，若采用新準則的公允價值計算，則會產生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。
3、其中用成本法計價的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業現金流的支出。從而將價值保留在了公司內，有利于股東利益。
4、國際會計準則（國際會計準則第40號——投資性房地產，香港會計準則第40號——投資物業）要求企業經常對資產進行重估，以使其帳面金額不至于與資產負債表日以公允價值確定的該項資產價值相差太，投資性房地產的公允價值一旦變化，上市公司的財務報表將體現這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：（1）土地和建筑物的公允價值通常是其市場價值，而國際會計準則要求的評估系由專業評估人士進行，有助于投資者了解企業資產最近的真實價值。（2）固定資產按評估值計提折舊，可以衡量企業真實的經營水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。
新會計準則有諸多優點，但如何具體操作？部分人士擔憂：“公允價值不容易取得，關鍵看評估機構如何評估。在新的會計準則實施后，如何規范評估市場，成為重中之重。千萬不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。
