《土地管理基礎知識》考試復習資料(4)
發布時間：2010-01-14 共1頁
(一)土地產權概念(掌握)
一、內容提要：
1.土地產權概念
2.土地產權的構成
3.土地制度概念
4.我國土地所有權制度
5.我國土地使用權制度
6.土地他項權利制度
7.主要國家和地區的土地制度
二、考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對土地權利制度的理解與掌握程度。
三、考試基本要求
掌握：土地產權的概念及構成、土地所有權制度和土地使用權制度。
熟悉：土地制度的概念，土地他項權利制度。
了解：主要國家和地區的土地制度。
四、內容輔導：
(一)土地產權概念(掌握)
土地產權是指權利人在其權利存在的土地上，為實現其利用土地的目的，分別依法行使其權利時對土地的用益、流轉、管理權。
土地產權是指存在于土地之上的排他性完全權利，包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。
(二)土地產權的構成(掌握)
土地產權指存在于土地之中的排他性完全權利，是有關土地財產的一切權利的總和。是一個權利束，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等。
例題：土地產權包括()等。
A.土地所有權
B.土地租賃權
C.土地使用權
D.土地抵押權
答案:ABCD
解析:
土地產權指存在于土地之中的排他性完全權利，是有關土地財產的一切權利的總和。是一個權利束，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等
(三)土地制度概念(熟悉)
1、土地制度的定義
土地制度是一切社會形態中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實行的措施體系或行為準則。
土地制度是指在特定的社會經濟條件下土地關系的總稱，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。
土地所有制是指人們在一定社會條件下擁有土地的經濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有權是土地所有制的法律體現形式。土地所有制是社會制度的根本制度之一。土地所有制作為社會生產關系的組成部分，是由社會生產方式所決定的。而社會生產方式歸根到底是由生產力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產力狀況所決定的。
土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的規定，是土地制度的另一個重要組成部分。土地使用權是土地使用制度的法律體現形式。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現，而且也是實現和鞏固土地所有制的一種形式和手段。
土地管理制度，是國家對全國(或某一區域)的土地，在宏觀上進行管理、監督和調控的制度、機制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。
例題：()是國家對全國(或某一區域)的土地，在宏觀上進行管理、監督和調控的制度、機制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。
A.土地所有制
B.土地合作制
C.土地使用制
D.土地管理制度
答案：D
解析：土地管理制度，是國家對全國(或某一區域)的土地，在宏觀上進行管理、監督和調控的制度、機制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。
2、我國城市土地制度的構成與基本特征
我國城市土地制度主要包括國有土地所有權制度、國有土地使用權制度、土地管理制度。
我國城市土地制度的基本特征包括：
(1)城市土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎，因此，進行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。
土地的社會主義全民所有制。《土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制”。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。《土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。
(2)城市土地實行土地國有制度。城市市區的土地屬于國家所有。《憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條更明確規定：“城市市區的土地屬于國家所有。”全民所有制的土地，稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。《土地管理法》第二條規定：“全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。”
(3)城市國有土地實行有償有期限使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。
現行城市土地使用制是在不改變土地所有權歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標或協議的方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內可以將土地使用權依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受國家法律保護;土地使用權期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回;需要繼續使用的，可以申請續期，申請批準后，期限可以延長，同時按當時市場行情補交出讓金;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
取得國有土地使用權的途徑。①通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產租賃方式取得。
(4) 實行城鄉土地統一管理體制。具體而言，土地統一管理體制的特征有二，其一是把全國土地作為一個整體，實行城鄉地政的統一管理;其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎上進行有效的密切合作，形成一個相互協作、協調統一的管理結構，發揮整體功能，實現土地管理目標。
3、我國農村土地制度的構成與基本特征
(1)我國農村土地制度的構成
①集體土地所有權制度
土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經濟組織所有制的形式，由各個社會主義集體經濟組織代表各該集體經濟組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。
②集體土地使用權制度
現行農村集體土地使用制實行的是家庭聯產承包責任制，在土地所有權歸集體經濟組織的條件下，把土地使用權承包給農產，以戶為單位獨立經營，自負盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農業稅以外，其余全部收入歸農戶個人。對提留和農業稅，國家和地方政府在各個時期的政策可能有所變化，目前已全部減免。
(2)我國農村土地制度的基本特征
①農村土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎，因此，進行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。
②農村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經濟組織所有制的形式。集體土地所有權具有流轉的可能性。農村集體所有的土地有可能通過征收而發生土地所有權轉移。
③農村農地使用制度實行家庭聯產承包責任制度。土地承包經營權是一個不很完整和明晰的土地使用權;土地承包經營權不穩定;承包的土地可以有條件轉讓。
④農村建設用地使用實行審批制度。鄉鎮企業建設、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃;符合土地利用年度計劃;
符合村莊和集鎮規劃;堅持合理布局，綜合開發，配套建設;涉及農用地的依法辦理農用地轉用和用地審批。
例題：在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的土地使用權時，應給予相應的補償，確定該補償數額的依據是()。(2000年土地管理基礎試題)
A.土地使用者使用土地的實際年限
B.使用該土地的預期收益
C.開發土地的實際情況
D.土地使用者已交付的土地使用權出讓金
答案:AC
解析: 在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
(四)我國土地所有權制度(掌握)
1、土地所有權的含義
土地所有權是土地所有制的法律體現形式，是土地所有者所擁有的，受到國家法律保護的排他性專有權利，可以細分為占有權、使用權、收益權、處分權等權能。
土地占有權: 指對土地的實際占有、控制的權利;
土地使用權:按土地性能和用途進行事實上的利用和使用;
土地收益權:指從土地上獲得收益的權利，土地收益權是一項獨立的權能。
土地處置權: 指在法律允許的范圍內對土地進行處置的權利，它決定土地的歸屬,是土地所有權的核心。
2、國有土地所有權的權能及范圍
(1)國有土地所有權的權能
1)土地所有者代表依法將國家土地所有權的部分權能讓與土地使用者，國家對土地依法享有收益權，并保有最終處分權。
2)國家土地所有者代表可依法通過出讓、出租和劃撥等方式將國有土地使用權讓與土地使用者。
3)縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使處分權的權限按《土地管理法》第44條的規定確定。不具審批權限或超越審批權限處分國有土地，其處分行為無效。
4)縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使收益權應依法向上級人民政府及其職能部門上繳土地收益。國有土地收益中的新增建設用地土地有償使用費，30%上繳國家中央財政，70%留給有關地方人民政府。
(2)國有土地所有權的范圍
1)城市市區即建成區的土地屬于國家所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有，由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
2)農村和城市郊區中已被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。
3)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國家所有。
4)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
5)農村中的國有土地還有：
①名勝古跡、自然保護區等特殊土地(不包括區內集體所有的土地);
②國營農、林、漁場撥給國家機關、部隊、學校和非農業企業、事業單位使用的土地;
③國家撥給國家機關、部隊、學校和非農業企業、事業單位使用的土地;
④國家撥給農村集體和個人使用的國有土地。
3、集體土地所有權的權能及范圍。
(1)集體土地所有權的權能
1)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權能，其權利行使受法律限制;
2)集體土地所有者代表對土地行使處分權的限制：
①受農民集體經濟組織成員共同意志的限制;
②受國家法律和政府管理的限制。
(2)集體土地所有權的范圍
農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。
例題：農村中的國有土地有()。
A.名勝古跡、自然保護區等特殊土地(不包括區內集體所有的土地)
B.國營農、林、漁場撥給國家機關、部隊、學校和非農業企業、事業單位使用的土地
C.國家撥給國家機關、部隊、學校和非農業企業、事業單位使用的土地
D.國家撥給農村集體和個人使用的國有土地
答案: ABCD
(五)我國土地使用權制度(掌握)
1、土地使用權的含義
土地使用權是依法對一定土地進行利用，管理并取得收益的權利，是土地使用制的法律體現形式。
2、國有土地使用權的種類及權能
國有土地使用權包括劃撥國有土地使用權、出讓國有土地使用權、租賃國有土地使用權、外商投資企業場地使用權、城市私房用地使用權等五類。
(1)劃撥國有土地使用權
劃撥國有土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。
1)劃撥國有土地使用權轉讓的條件
劃撥國有土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。
①劃撥國有土地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續，由受讓方繳納出讓金。
②劃撥國有土地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。
2)劃撥國有土地使用權的出租
①劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。
②劃撥國有土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權。這不同于劃撥國有土地使用權轉讓。
例題：以營利為目的，房屋所有權人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應() (2000年土地管理基礎試題)
A.由房屋所有權人與國家按約定比例分配
B.上繳國家
C.由房屋所有權人與房屋租賃人按比例分配
D.全部歸房屋所有權人
答案: B
解析: 劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。
3)劃撥國有土地使用權的抵押
劃撥國有土地使用權與其地上建筑物、其他附著物所有權同時設定抵押權時，應按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。
4)國企改革中對劃撥國有土地使用權的處置
第一、企業改革中對劃撥國有土地使用權的處置方式
國有企業改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權經營的方式處置。
第二、保留劃撥國有土地使用權的情形：基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地;改造或改組后的國有企業用地。
第三、下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的;②國有企業改組為股份合作制的;③國有企業租賃經營的;④非國有企業兼并國有企業的。
下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：①繼續作為城市基礎設施用地，公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外;②國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的;③在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的;④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
例題：對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。(2000年土地管理基礎試題)
A.國有土地使用權出讓
B.國有土地使用權租賃
C.國有土地使用權作價出資(入股)
D.保留劃撥用地
答案：ABCD
解析：國有企業改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權經營的方式處置。
(2)出讓國有土地使用權
1)出讓國有土地使用權的內容和限制
①出讓國有土地使用權的內容
出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權(轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。
