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　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
　　第一部分總述
　　一、估價(jià)項(xiàng)目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估（A省B縣）
　　二、委托估價(jià)方W企業(yè)
　　三、受托估價(jià)方（略）
　　四、估價(jià)目的
　　W企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造并上市，根據(jù)原國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)“關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知”（[1994）國(guó)土[法）字第153號(hào)）、原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。
　　五、估價(jià)依據(jù)
　　（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》
　　（2）《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》
　　（3）國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知（[1994]國(guó)土[法]字第153號(hào)）
　　（4）國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（1996）》的通知（[1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào)）
　　（5）原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
　　（6）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的地方性規(guī)定
　　（7）估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的有關(guān)資料
　　（8）委托方提供的有關(guān)資料
　　六、估價(jià)基準(zhǔn)日
　　二OO一年十二月三十一日
　　七、估價(jià)日期
　　二OO二年七月二十日至二OO二年九月二十日
　　八、地價(jià)定義
　　待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。
　　九、需要特殊說明的事項(xiàng)
　　（一）假設(shè)條件
　　（1）土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
　　（2）估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
　　（3）在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。
　　（4）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
　　（5）委托方提供的資料屬實(shí)。
　　（二）使用說明
　　（1）本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)，不作其他用途。
　　（2）待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。
　　（3）此次土地估價(jià)報(bào)告分“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用。
　　（4）評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。
　　（5）本評(píng)估報(bào)告由C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
　　十、土地估價(jià)師簽字姓名估價(jià)師資格證書號(hào)
　　十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章）
　　二OO二年九月二十日
　　第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
　　一、估價(jià)對(duì)象描述
　　1.土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路X X號(hào)，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國(guó)有劃土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表2-1.
　　2.土地權(quán)利狀況待估宗地為國(guó)有劃撥土地，估價(jià)期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號(hào)為XX國(guó)用（1999）字第X X號(hào)。無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。
　　表2—1  國(guó)有劃撥土地使用權(quán)狀況一覽表

　　3.土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2.
　　二、地價(jià)影響因素分析（略）
　　第三部分土地估價(jià)
　　一、估價(jià)原則（略）
　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估過程如下：
　　（一）成本逼近法
　　成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格：（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息十利潤(rùn)）×土地增值收益
　　1.土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)根據(jù)《A省土地管理法實(shí)施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗（含林木）補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)；稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。
　　（1）征地費(fèi)：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2.0~3.0萬(wàn)元／畝。此次評(píng)估取待估宗地的征地費(fèi)為2.5萬(wàn)元／畝，即37.5元／平方米。
　　（2）有關(guān)稅費(fèi)：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元／平方米、耕地開墾費(fèi)8元／平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)7元／平方米，合計(jì)稅費(fèi)為19.5元／平方米。
　　（3）土地管理費(fèi)：根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定：土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3％征收，則為1.1元／平方米。
　　上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為58.1元／平方米。
　　2.土地開發(fā)費(fèi)此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)地面平整。
　　通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費(fèi)用大致在40~60元／平方米之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費(fèi)用為50元／平方米。
　　3.投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按1年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85％計(jì)，則投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×開發(fā)周期×5.85％= （58.1+50）×1×5.85％=6.32（元／平方米）
　　4.投資利潤(rùn)調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤(rùn)及X X企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為12％，則：投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)+投資利息） ×開發(fā)周期×12％=（58.1+50+6.32） ×1×12％=13.7（元／平方米）
　　5.計(jì)算土地增值收益（土地所有權(quán)收益）
　　根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30％。
　　故土地增值收益=（征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn)）×10％=（58.1+50+13.7）×30％=36.5（元／平方米）
　　6.計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6（元／平方米）
　　（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
　　依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下：宗地地價(jià)：待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×Al×A2×A3×A4×A5 A1——區(qū)域條件修正系數(shù)A2——容積率修正系數(shù)A3——土地使用權(quán)年期修正系數(shù)A4——基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)A5——期日修正系數(shù)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下：
　　1.確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級(jí)地，3級(jí)地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為150元／平方米。
　　2.確定區(qū)域條件修正系數(shù)（A1）
　　經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553. 3.確定容積率修正系數(shù)（A2）
　　待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表（表3—1），待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16.表3—1  容積率修正系數(shù)表