行業新聞：對十年房地產調控政策的思考
發布時間：2010-01-14 共2頁
有一些人說政府用行政手段規定90平米是不對的，但是我們也應該理解中央政府的苦衷是迫于無奈。
第三個問題，理性地對待房地產調控的效果。
1、房價回歸理性，是啟動正常消費的基礎。&考&試大$2001年來昌平住宅消費價格的指數，其實從2001年一直到2008年，消費價格指數是漲得很快的。中間因為政府的調控，房地產的價格曾經漲幅下降了一些。現在來看看在高房價帶動下，住宅面積的投入是越來越大了。大家可以看到2004年九月份之前，銷售面積，竣工面積差別不是很大的。但是從2004年之后一直到現在，特別是2007年5月份的時候，應該說竣工面積比銷售面積有大幅度的上升。這就是剛才三位地產的老總談到的空置面積，就是建筑面積越來越多了，現在因為價格太高了，所以銷售情況不是很好，這就造成了空置面積的增加。
2、房價回調中面臨的問題。其中一個，房價降了以后就會出現退房，斷供，認為這是很大的問題。我個人認為這個不會成為一個很大的動因。因為我們現在是商品社會，我們要信守合同。所以，萬科在降價的時候，有人要求給他補差。我覺得萬科的態度是遵守了信守的精神的，只要銷售的時候沒有誤導，沒有欺詐，買房人應該對自己的行為負責任。還有斷供，如果你這樣做的話，除非是什么情況？除非是你今后永遠不和金融機構打交道。如果你想在自己信用記錄上抹上一個污點的話，以后你的這個不良記錄，誰也不敢給你信用卡，也不敢再給你貸款。因而退房和斷供都會使消費者付出巨大的信用代價。
剛才潘總講的，跟萬科談到他的降價策略，我認為一步降價到位是明智的選擇。房價回調會不會對信貸危機產生重大的沖擊呢？有人認為如果房價下調太多了，就會引起大量的不良貸款。看這個圖，我們可以看到2007年個人住房貸款有了一個陡升，2007年之后有了一個下降。到了現在，開發商貸款是6.64%，個人住房貸款是11%.2007年這兩項貸款全部增量占整個住房貸款余額是多少？開發商是18.3%，個人是23.3%.即使2007年發放個人按揭貸款全部產壞賬，也只有23.3%，也沒有對銀行的貸款產生那么大的沖擊。有的時候有的房地產商為了促銷，他會用貸款幫助客戶首付，這個會出現銀杏的零首付的情況，但是這個畢竟是鳳毛麟角。
3、房地產回調會沖擊地方政府的財政預算收入，造成地方財政風險。而且銀行發放了很多基礎設施貸款，都是以政府的隱性擔保發放的，而政府的隱性擔保還款來源是什么，是土地收入。所以我們看到，在調控過程中，中央政府遠沒有地方政府著急。
面對這個情況，怎么樣完善房地產調控政策呢？具體來說，住宅房地產是一個非常復雜的問題，首先要解決我們國家的土地供應制度的問題。我們的土地供應制度存在很大的缺陷。第二個是確定我們國家的住房制度，國家到底要什么樣的人，我們要保證他的住房，我們通過什么樣的優惠政策給什么樣的適當的補助。&考&試大$我認為，我們國家在住房制度上還沒有一個非常清晰的政策決定。大家可以看到現在的房地產調控的時候，文件當中各式各樣的名詞，經濟適用房，廉租房，高檔商品房等等。我個人認為其實應該分三類。
一個是針對最有困難的廉租房。第二個是經濟適用房，這群人應該占到大多數。然后剩下的一部分應該完全是商品房。只要房子好，價格高，人家愿意買，就讓他買去，政府不要去操心。
大家現在都在呼吁要出臺各種各樣的政策。我個人認為政策出臺走的方向是什么樣子呢？財政政策是調整市場走向的關鍵。第一要調整地方和中央財政財政的劃分，從機制上保證土地利用規劃，和城市建設規劃的嚴肅性。因為現在很多地方政府，一個書記上臺就把城市規劃做一個修正，這個過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現在地方財政，就是地方政府承擔的事情遠遠超出他現在可支配的財力。因而推動財政體制的改革，是解決問題非常重要的一環。
第二，降低交易環節費用，盡快明確開征物業稅的時間，加大房地產持有費用，合理引導消費。其實政府應該做的事情，就是提供一個公平，穩定的市場環境，讓利益主體根據自身的情況來選擇。如果開征物業費的話，就會讓一些人考量到，我買這個房子，是否用對起。所以只要物業稅出來了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，還是住120平米的房子。
第三個，要加大廉租房的建設投入，嚴控建筑50平米以下的。而且廉租房應該是“補人頭不補磚頭”，如果你剛剛參加工作，你不愿意付市場租金就可以住到廉租房里去。我覺得廉租房應該是按市場價格收租金。誰困難，付不起市場租金，就要領到貨幣補貼。你的收入只要一提高了，我的補貼自然就停止了，這樣就有利于提高廉租房的使用效率。
再一個是提高公職人員住房貨幣補貼的標準，同時將其納入統一的經濟適用房的建設和房屋出售、出租制度之內，防止產生新的社會不公。很多的房子周邊已經是一萬一平米了，大家政府公務員拿到的經濟適用房只有四千，這就難免造成腐敗。
再一個，改革土地供應制度，對廉租房和經濟適用房的用地實行實行限房價，限戶型面積的拍賣制度。
最后，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度和利息，補貼制度鼓勵居民一定面積的住房自住需求。應該把住房優惠政策從信貸方面解放出來。如果有的人不夠納入條件，不夠抵扣，怎么辦呢？就給他按揭貸款的利息補貼。如果這個政策一出臺，那么所有的人都會愿意到稅務機關那兒去登記去。信貸絕對不能過度投入到房地產領域去的，房地產的泡沫誰能吹出來，只有銀行給他貸款，他才能從本來只有十萬塊錢的購買力，而給他貸了100萬，他就變成擁有110萬的購買了。信貸的杠桿率是必須控制的。這次世界經濟危機，就是金融業實行了過高的剛剛率。次貸就是百分之百的貸款，零首付。
居民住房首付比例20%應該是最低了，償債率月供要低于他收入的50%，月債務比例應該小于你收入的55%.我們聽到很多的人說現在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也過得很不幸福。我想我們在消費上面，還是應該量力而行的。
對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產泡沫的關鍵。大家不要老在說，國家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不應該出臺這個具體的比例數，這個比例數應該是商業銀行出于風險控制自覺提出來的比例。而對于投資性購房應該視同企業，不低于30%的自有資本比例。對于投資性購房，應該就是和辦一個個體戶的性質是一樣的。而且應該視同一個企業來對待。讓利率回歸市場利率，有利控制金融風險。大家很好地琢磨一下這次央行降低利率的文件，實際是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商業銀行應該了解你的客戶，應該知道你的客戶有多大的風險，應該根據客戶的風險確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素，也應該是商業銀行出于風險來決定的，利率的高低也應該是商業銀行出于風險決定的。決定這些的因素是什么呢？你是否是首次購買？你是投資，還是自住？我反對很多人在說，我們等著商業銀行出細則，商業銀行沒有細則！商業銀行你應該根據你客戶的情況自主來決定，不要拿著首付比例和利率去做惡性競爭。現在各家商業銀行為什么不肯出手他的細則？就怕他的細則嚴了以后，把客戶擠走了，松了呢，&考&試大$又不符合中央的政策規定。
在做了這些杠桿限定以后，我覺得應該給房地產企業開辟多種融資渠道和發展租賃并舉的住房市場基礎。房地產商的債券融資，這些渠道都應該開開。我們把房地產商就當做一個生活商品的普通企業，房地產企業生產的是住房。要調的不是這些個別的房地產商，中央要調的是銀根的總量，至于總量上的結構怎么調整，那是市場的行為。如果政府想引導市場的話，可以用財政政策引導，而不應該通過信貸政策對企業有某種歧視。
結論是：運用好財政信貸政策，可以替代僵化的行政控制辦法。
第五，房地產開發商要自愛自重，做有社會責任感的企業。各位老總也談到了，我們應該用我們自己的行動重塑我們的形象，要用智慧致富。要對得起老百姓一生的儲蓄，要用安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。應該用房屋的品質換得市場的尊重。現在是房地產市場低靡的時候，但是也是房地產商用你們的能力重整行業的時候。也是尋找一個新的增長點的最好時機。
最后，我們應該對中國的應該有信心，盡管世界出了那么多的問題。但是中國是一個有13億人口的大市場。中國自己都可以完成自我循環。這個和其他國家是不一樣的，我們國家還是一個發展中國家，我們要干的事情還多著呢。只要我們的政策是正確的，我們就能夠啟動內需，就能夠讓中國經濟平穩發展。明年經濟增長即使掉到7%，對于全世界來說也是最高的增長率。大家對此應該有信心，但是也要做一個艱苦的準備。謝謝！
第三個問題，理性地對待房地產調控的效果。
1、房價回歸理性，是啟動正常消費的基礎。&考&試大$2001年來昌平住宅消費價格的指數，其實從2001年一直到2008年，消費價格指數是漲得很快的。中間因為政府的調控，房地產的價格曾經漲幅下降了一些。現在來看看在高房價帶動下，住宅面積的投入是越來越大了。大家可以看到2004年九月份之前，銷售面積，竣工面積差別不是很大的。但是從2004年之后一直到現在，特別是2007年5月份的時候，應該說竣工面積比銷售面積有大幅度的上升。這就是剛才三位地產的老總談到的空置面積，就是建筑面積越來越多了，現在因為價格太高了，所以銷售情況不是很好，這就造成了空置面積的增加。
2、房價回調中面臨的問題。其中一個，房價降了以后就會出現退房，斷供，認為這是很大的問題。我個人認為這個不會成為一個很大的動因。因為我們現在是商品社會，我們要信守合同。所以，萬科在降價的時候，有人要求給他補差。我覺得萬科的態度是遵守了信守的精神的，只要銷售的時候沒有誤導，沒有欺詐，買房人應該對自己的行為負責任。還有斷供，如果你這樣做的話，除非是什么情況？除非是你今后永遠不和金融機構打交道。如果你想在自己信用記錄上抹上一個污點的話，以后你的這個不良記錄，誰也不敢給你信用卡，也不敢再給你貸款。因而退房和斷供都會使消費者付出巨大的信用代價。
剛才潘總講的，跟萬科談到他的降價策略，我認為一步降價到位是明智的選擇。房價回調會不會對信貸危機產生重大的沖擊呢？有人認為如果房價下調太多了，就會引起大量的不良貸款。看這個圖，我們可以看到2007年個人住房貸款有了一個陡升，2007年之后有了一個下降。到了現在，開發商貸款是6.64%，個人住房貸款是11%.2007年這兩項貸款全部增量占整個住房貸款余額是多少？開發商是18.3%，個人是23.3%.即使2007年發放個人按揭貸款全部產壞賬，也只有23.3%，也沒有對銀行的貸款產生那么大的沖擊。有的時候有的房地產商為了促銷，他會用貸款幫助客戶首付，這個會出現銀杏的零首付的情況，但是這個畢竟是鳳毛麟角。
3、房地產回調會沖擊地方政府的財政預算收入，造成地方財政風險。而且銀行發放了很多基礎設施貸款，都是以政府的隱性擔保發放的，而政府的隱性擔保還款來源是什么，是土地收入。所以我們看到，在調控過程中，中央政府遠沒有地方政府著急。
面對這個情況，怎么樣完善房地產調控政策呢？具體來說，住宅房地產是一個非常復雜的問題，首先要解決我們國家的土地供應制度的問題。我們的土地供應制度存在很大的缺陷。第二個是確定我們國家的住房制度，國家到底要什么樣的人，我們要保證他的住房，我們通過什么樣的優惠政策給什么樣的適當的補助。&考&試大$我認為，我們國家在住房制度上還沒有一個非常清晰的政策決定。大家可以看到現在的房地產調控的時候，文件當中各式各樣的名詞，經濟適用房，廉租房，高檔商品房等等。我個人認為其實應該分三類。
一個是針對最有困難的廉租房。第二個是經濟適用房，這群人應該占到大多數。然后剩下的一部分應該完全是商品房。只要房子好，價格高，人家愿意買，就讓他買去，政府不要去操心。
大家現在都在呼吁要出臺各種各樣的政策。我個人認為政策出臺走的方向是什么樣子呢？財政政策是調整市場走向的關鍵。第一要調整地方和中央財政財政的劃分，從機制上保證土地利用規劃，和城市建設規劃的嚴肅性。因為現在很多地方政府，一個書記上臺就把城市規劃做一個修正，這個過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現在地方財政，就是地方政府承擔的事情遠遠超出他現在可支配的財力。因而推動財政體制的改革，是解決問題非常重要的一環。
第二，降低交易環節費用，盡快明確開征物業稅的時間，加大房地產持有費用，合理引導消費。其實政府應該做的事情，就是提供一個公平，穩定的市場環境，讓利益主體根據自身的情況來選擇。如果開征物業費的話，就會讓一些人考量到，我買這個房子，是否用對起。所以只要物業稅出來了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，還是住120平米的房子。
第三個，要加大廉租房的建設投入，嚴控建筑50平米以下的。而且廉租房應該是“補人頭不補磚頭”，如果你剛剛參加工作，你不愿意付市場租金就可以住到廉租房里去。我覺得廉租房應該是按市場價格收租金。誰困難，付不起市場租金，就要領到貨幣補貼。你的收入只要一提高了，我的補貼自然就停止了，這樣就有利于提高廉租房的使用效率。
再一個是提高公職人員住房貨幣補貼的標準，同時將其納入統一的經濟適用房的建設和房屋出售、出租制度之內，防止產生新的社會不公。很多的房子周邊已經是一萬一平米了，大家政府公務員拿到的經濟適用房只有四千，這就難免造成腐敗。
再一個，改革土地供應制度，對廉租房和經濟適用房的用地實行實行限房價，限戶型面積的拍賣制度。
最后，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度和利息，補貼制度鼓勵居民一定面積的住房自住需求。應該把住房優惠政策從信貸方面解放出來。如果有的人不夠納入條件，不夠抵扣，怎么辦呢？就給他按揭貸款的利息補貼。如果這個政策一出臺，那么所有的人都會愿意到稅務機關那兒去登記去。信貸絕對不能過度投入到房地產領域去的，房地產的泡沫誰能吹出來，只有銀行給他貸款，他才能從本來只有十萬塊錢的購買力，而給他貸了100萬，他就變成擁有110萬的購買了。信貸的杠桿率是必須控制的。這次世界經濟危機，就是金融業實行了過高的剛剛率。次貸就是百分之百的貸款，零首付。
居民住房首付比例20%應該是最低了，償債率月供要低于他收入的50%，月債務比例應該小于你收入的55%.我們聽到很多的人說現在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也過得很不幸福。我想我們在消費上面，還是應該量力而行的。
對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產泡沫的關鍵。大家不要老在說，國家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不應該出臺這個具體的比例數，這個比例數應該是商業銀行出于風險控制自覺提出來的比例。而對于投資性購房應該視同企業，不低于30%的自有資本比例。對于投資性購房，應該就是和辦一個個體戶的性質是一樣的。而且應該視同一個企業來對待。讓利率回歸市場利率，有利控制金融風險。大家很好地琢磨一下這次央行降低利率的文件，實際是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商業銀行應該了解你的客戶，應該知道你的客戶有多大的風險，應該根據客戶的風險確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素，也應該是商業銀行出于風險來決定的，利率的高低也應該是商業銀行出于風險決定的。決定這些的因素是什么呢？你是否是首次購買？你是投資，還是自住？我反對很多人在說，我們等著商業銀行出細則，商業銀行沒有細則！商業銀行你應該根據你客戶的情況自主來決定，不要拿著首付比例和利率去做惡性競爭。現在各家商業銀行為什么不肯出手他的細則？就怕他的細則嚴了以后，把客戶擠走了，松了呢，&考&試大$又不符合中央的政策規定。
在做了這些杠桿限定以后，我覺得應該給房地產企業開辟多種融資渠道和發展租賃并舉的住房市場基礎。房地產商的債券融資，這些渠道都應該開開。我們把房地產商就當做一個生活商品的普通企業，房地產企業生產的是住房。要調的不是這些個別的房地產商，中央要調的是銀根的總量，至于總量上的結構怎么調整，那是市場的行為。如果政府想引導市場的話，可以用財政政策引導，而不應該通過信貸政策對企業有某種歧視。
結論是：運用好財政信貸政策，可以替代僵化的行政控制辦法。
第五，房地產開發商要自愛自重，做有社會責任感的企業。各位老總也談到了，我們應該用我們自己的行動重塑我們的形象，要用智慧致富。要對得起老百姓一生的儲蓄，要用安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。應該用房屋的品質換得市場的尊重。現在是房地產市場低靡的時候，但是也是房地產商用你們的能力重整行業的時候。也是尋找一個新的增長點的最好時機。
最后，我們應該對中國的應該有信心，盡管世界出了那么多的問題。但是中國是一個有13億人口的大市場。中國自己都可以完成自我循環。這個和其他國家是不一樣的，我們國家還是一個發展中國家，我們要干的事情還多著呢。只要我們的政策是正確的，我們就能夠啟動內需，就能夠讓中國經濟平穩發展。明年經濟增長即使掉到7%，對于全世界來說也是最高的增長率。大家對此應該有信心，但是也要做一個艱苦的準備。謝謝！
