2009年土地估價師土地估價案例與報告考試真題答案
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、案例分析題
(一)答題要點及參考答案
1.估價對象明確的內容
(1)估價對象：坐落于×省×市×區二環路25號住宅用地，共50000平
方米;
(2)權利人：A房地產開發公司;
(3)估價目的：確定土地使用權的人股價值;
(4)估價基準日：2009年9月30日;
(5)委托估價時間：2009年9月10日：
(6)委托方：A公司和B公司;
(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(正
常市場)價值。
2.估價中可以采用的土地利用條件的內容
(1)綠地率：≤40%;
(2)建筑覆蓋率：20% -30%;
(3)建筑層數：16層;
(4)容積率：4.00;
(5)建筑面積：20萬平方米;
(6)土地面積：50000平方米;
(7)土地用途：住宅;
(8)居民活動場、地面停車場、小區道路等占土地面積的40%。
3.原土地使用者應履行的責任
(1)支付2億人民幣地價款;
(2)按照規劃條件用地;
(3)投資額不低于10億人民幣;
(4)在2008年4月30日之前動工建設;
(5)在2010年10月31日前完成項目施工建設;
(6)完成開發投資總額的25%以上才可以轉讓。
4.該土地原使用者對土地權利可以的處置方式
(1)轉讓;
(2)出租;
(3)抵押;
(4)置換;
(5)作價出資;
(6)作價入股;
(7)贈與。
(二)答題要點及參考答案
1.可以選擇的處置方式
(1)出讓;
(2)國有租賃;
(3)授權經營;
(4)作價出資(入股)。
2.B工廠可以進入股份公司的土地名稱和土地面積
(1)東側生產區，土地面積41142平方米;
(2)東側研究樓占地，土地面積1200平方米;
(或上述兩項合并：東側廠區占地，土地面積42342平方米)
(3)西側辦公樓占地，土地面積6222平方米;
(4)廠區外分廠占地，土地面積22100平方米。
3.對東側廠區土地(不包括研究樓)的價格進行定義
(1)估價基準日：2009年6月30日：
(2)實際土地用途：工業，設定土地用途：工業;
(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);
(4)實際開發程度：宗地外“七通”宗地內“六通一平”，設定開發程度：
宗地外“七通”，宗地內“一平”;
(5)設定使用年期：50年;
(6)設定土地使用權類型：根據處置方式任選一種。
4.主要的登記信息
(1)土地使用權人：B股份有限公司;
(2)坐落：××市××區新中路15號;
(3)地號：為LH-3- (3) -26-6;
(4)地類(用途)：工業;
(5)使用權類型：國有出讓土地;
(6)終止日期：2059年8月7日;
(7)使用權面積：41142平方米;
(8)土地登記時間：2009年9月1日。
二、報告判讀題
(一)答題要點及參考答案
1.除了報告中所能看到的信息外，關于土地對象描述不清楚的內容有
(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;
(2)地塊的形狀;
(3)地塊的長度、寬度;
(4)地塊的四至。
2.我國常見的土地他項權利
(1)抵押權;
(2)租賃權;
(3)地役權;
(4)擔保權。
3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素
(1)相對位置;
(2)面積規模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;
(3)地塊形狀;
(4)容積率小于0.5;
(5)規劃用途為工業倉儲;
(6)有高壓電纜經過;
(7) WY6-3-14-1號地塊利用現狀的制約。
4.上述報告片斷中關于土地利用狀況方面已經說明的和還需補充的內容
(1)規劃用途為工業倉儲;
(2)容積率小于0.5;
(3)建筑密度不小于30%;
(4)綠地率不大于20%;
(5)現已拆為空地;
(6)土地利用變遷。
(二)答題要點及參考答案
1.影響估價對象的租金收益水平的因素
(1)用途為商業;
(2)臨街;
(3)框架結構;
(4) 1980年竣工(成新度);
(5)使用權類型為出讓;
(6)總建筑面積7500平方米;
(7)現代風格裝修;
(8)公攤面積約為20%。
2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素
(1)前期基礎設施工程費用;
(2)土地平整費用;
(3)房地產開發行政事業性收費中的土地部分;
(4)房地產開發管理費中的土地開發部分;
(5)房地產開發利潤中的土地開發部分;
(6)房地產銷售稅費。
3.土地使用權性質和建筑物狀態
(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;
(2) 1979年，土地為國有劃撥性質，建筑物動工;
(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;
(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;
(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;
(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經濟壽命完結;
(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。
4.計算方法
在現有的結果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現。
(三)答題要點及參考答案
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序號 |
錯誤點位置 |
錯誤內容及原因 |
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l |
2 |
總述內容不全，缺少估價日期 |
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2 |
4 |
項目名稱不全，項目名稱中缺少估價目的描述 |
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3 |
10 |
確定國有建設用地使用權掛牌出讓價格，應提供參考 |
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4 |
11 |
估價依據不全，掛牌出讓評估應將國土資源部相關規定作為依據，包括《招標拍 賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）、《招標拍賣掛牌 出讓國有土地使用權規范》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源 部令第II號）（三個寫出一個即給分） |
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5 |
26 |
應為《土地利用現狀分類》 |
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6 |
40 - 42 |
地價定義表述不全，缺少用途、容積率 |
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7 |
43—51 |
估價結果缺評估總地價大寫 |
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8 |
62—73 |
未說明估價報告與估價結果的有效期限 |
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9 |
69 |
估價報告和技術報告提交方向相反 |
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10 |
86—88 |
缺估價機構負責人簽字 |
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11 |
95 -105 |
土地登記狀況不全，缺少估價對象四至 |
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12 |
106一111 |
未說明估價對象土地他項權利狀況 |
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13 |
112—113 |
未對估價對象規劃利用狀況進行描述 |
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14 |
114 |
地價影響因素分析中缺一般因素 |
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15 |
116 |
區域因素分析缺項，缺少基礎設施條件分析 |
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16 |
117 |
交通條件描述分析不全，估價對象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況 |
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17 |
136 |
個別因素分析缺項，缺少估價對象土地面積分析 |
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18 |
162 -164 |
估價原則中缺少替代原則。替代原則是市場比較法和基準地價系數修正法必須遵 循的原則 |
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19 |
166 |
選用估價方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評估，應分析 說明不選用的理由 |
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20 |
188 |
市場比較法公式中個別因素修正反了，應為E--估價對象個別因素條件指數／比較案例個別因素條件指數 |
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21 |
192 |
與估價對象屬同一城市不準確，應為同一供需圈 |
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22 |
195 |
與估價對象估價基準日相差3—5年以內不準確，應為3年 |
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23 |
198 |
比較案例A中未說明交易時間 |
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錯誤點位置 |
錯誤內容及原因 |
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203—207 |
比較案例B交易時間為 |
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213 |
因素選擇不全，缺少交易情況修正因素 |
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218 |
個別因素中，基礎設施應為宗地內 |
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223 |
缺比較因素條件指數表 |
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243 |
土地還原利率取值未做分析說明 |
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247 |
容積率說明錯誤 |
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252 |
案例C容積率修正指數計算錯誤，應為130.1 |
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255 |
土地用途不屬于區域因素 |
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255 |
距商服中心距離不屬于個別因素 |
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255 |
案例C距商服中心距離比準方式錯誤，應為100/101 |
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255 |
案例B臨街狀況修正錯誤，應為100/98 |
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255 |
市場比較法各比較案例經因素修正后價格不是積算價格，應為比準價格 |
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266～274 |
基準地價內涵介紹不全，缺少土地使用年期 |
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288～302 |
基準地價修正過程缺項，未進行容積率修正 |
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290 |
缺估價對象因素條件說明 |
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290 |
缺修正系數表 |
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292 |
土地使用年期修正公式錯，應為估價對象年期修正系數／法定最高出讓年期修正 系數 |
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293 |
為土地法定最高出讓年期，非有效 |
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298 |
期日修正系數確定無依據，期日修正系數應依據地價指數或調查分析地產市場狀況分析確定，應有充分的依據 |
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301 |
未進行土地開發程度修正，估價對象土地開發程度與基準地價內涵不一致，應進 行開發程度修正 |
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307～310 |
缺少對兩種估價方法可信度分析 |
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308 -309 |
估價結果確定時兩種方法測算結果的權重值缺依據 |
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313～317 |
附件不全，缺少估價對象位置示意圖 |
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313—317 |
附件不全，缺少委托方營業執照 ， |
