土地估價師土地估價案例與報告考試真題：2009年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2009年試題
| 一、案例分析題： |
| 1．A房地產開發公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環路附近的一宗住宅用途的國有建設用地使用權，全額支付了出讓金及相關稅費，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續，領取了國有土地使用證。因后續資金問題，A公司擬與B公司合資成立C公司，其中B公司以現金出資，擬占C公司25％的股份，A公司以該宗地的建設用地使用權作價出資，擬占C公司75％的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地的建設用地使用權過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發該項目。為確定該建設用地使用權的入股價值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價機構對該宗地進行估價。 土地估價師拿到了當時的土地出讓合同(部分內容附后)及設計方案，并到現場進行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關問題。 (1)該項目設計總建筑面積為20萬m  ，容積率為4．00，共建5棟16層相同住宅。其他根據規劃要求配置。(2)該宗地目前為在建土地，場地內已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設的為西側的1號住宅樓，設計建筑面積為40000m ，已投資2．5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎設施配套已達到“通上水、通下水、通電、通信、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設，預計1年后可開通。 (4)委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內容摘抄如下。 證書號：略 土地使用權人：A房地產開發公司 坐落：×省×市×區二環路25號 地號：YT5-6-7-1 圖號：100-125-75 地類(用途)：住宅用地 取得價格：20000萬元 使用權類型：國有出讓 終止日期：2078年1月31日 使用權面積：50000m 發證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國有建設用地使用權出讓合同部分內容(該合同為制式合同，有下劃線的內容為填寫內容，其余均為制式) “第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區二環路25號：宗地平面及空間 范圍以1985年國家高程系統385m高程面為起算面，向上至離起算面48m的高程面為止，向下至離起算面-10m的高程面為止，高差為58m；宗地編號為YT5-6-7-1，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000．00m 其中出讓宗地面積為大寫五萬平方米(小寫50000．00m)。第五條本合同項下出讓宗地的用途為住宅用地。 第七條出讓人同意在2008年1月31將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第(一)款規定的土地條件： (一)達到場地平整和周圍基礎設施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。 第九條本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000．00)；總價款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000．00)。 第十三條受讓人同意本合同項下受讓宗地的開發投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫100000000．00元)。項目固定資產投資包括建筑物、構筑物、設備投資和出讓價款等。 第十四條受讓人在本合同項下宗地范圍內新建建筑物的，應符合附件2《城市規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件》，其中： 主體建筑物性質商品住宅樓； 附屬建筑物性質／； 建筑容積率不高于4．0不低于3．0； 建筑限高48m； 建筑覆蓋率不高于30％不低于20％； 綠地率不高于40％； 其他土地利用要求居民活動場所、地面停車場、小區道路等不低于土地面積的40％。 第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動工建設，同意在2010年10月31日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。 受讓人不能按期開工建設，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應順延。 第二十七條受讓人按照本合同約定已經支付全部國有建設用地使用權出讓價款，領取國有土地使用證，取得出讓國有建設用地使用權后，有權將本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓(包括出售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設用地使用權時，應當經出讓人認定符合下列第(一)款規定之條件： (一)按照本合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25％以上； 合同簽訂日期：2007年12月31日。” 問題(4小題，每小題5分) 1．上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確的內容?用簡短語句列出。 2．根據上面的有關資料，按照最佳利用原則，以已有的規劃條件為基礎，列出估價中可以采用的土地利用條件的內容。 3．根據合同內容，使用簡短語句，列出原土地使用者應履行的責任。 4．使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權利可以的處置方式。 |
| 正確答案: 1．估價對象明確的內容 (1)估價對象：坐落于×省×市×區二環路25號住宅用地，共50000m 。(2)權利人：A房地產開發公司。 (3)估價目的：確定土地使用權的人股價值。 (4)估價基準日：2009年9月30日。 (5)委托估價時間：2009年9月10日。 (6)委托方：A公司和B公司。 (7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(正常市場)價值。 2．估價中可以采用的土地利用條件的內容 (1)綠地率：440％。 (2)建筑覆蓋率：20％～30％。 (3)建筑層數：16層。 (4)容積率：4．00。 (5)建筑面積：20萬m 。(6)土地面積：50000m 。(7)土地用途：住宅。 (8)居民活動場、地面停車場、小區道路等占土地面積的40％。 3．原土地使用者應履行的責任 (1)支付2億元人民幣地價款。 (2)按照規劃條件用地。 (3)投資額不低于10億元人民幣。 (4)在2008年4月30日之前動工建設。 (5)在2010年10月31日前完成項目施工建設。 (6)完成開發投資總額的25％以上才可以轉讓。 4．該土地原使用者對土地權利可以的處置方式 (1)轉讓。 (2)出租。 (3)抵押。 (4)置換。 (5)作價出資。 (6)作價人股。 (7)贈與。 |
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| 二、報告判讀題： |
| 2．下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術報告中關于剩余法計算過程的報告片斷(有刪減，標注“略”的為正常內容)，請閱讀后回答所提問題。 “…… (一)基本思路(略) (二)公式 作為現有房地產項目，運用剩余法計算其基本公式為： V=A-P-T 式中V-土地價格； A-房地產交易價格； P-房屋現值； T-交易稅費。 (三)計算過程 項目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續，證載用途為商業，土地使用權終止日期為2047年5月31日。現宗地上建有一幢臨街框架五層商業用房，于1979年動工建設，1980年竣工。現代風格裝修。總建筑面積7500m 。1．房地產總價值 房地產總價值采用收益法確定。 (1)有效總收入。經調查(調查分析過程略)，該商業用房客觀平均租金水平每月為100元／m ，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20％)，空置率為10％，則商業用房有效總收人為：有效總收入=7500×100×12×(1-10％)=810(萬元／年)。(2)管理費。管理費按年有效總收入的10％計(取值依據略)，則：管理費=810×10％=81(萬元／年)。 (3)稅金。稅金按有效總收入的20％計(取值依據略)，則：稅金=810×20％=162(萬元／年)。 (4)維修費。按維修費取費標準和當地實際情況，維修費取房屋重置價的1％。房屋重置價考慮了房屋建設前期基礎設施工程費用、土地平整費用、房屋建安工程費、房地產開發行政事業性收費、室外工程費、房屋建造投入資金利息、房地產開發管理費、房地產銷售稅費、房地產開發利潤等。本次評估采用類比法，即先調查、收集估價基準日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元／m (詳細估算過程略)，則：維修費=2300×7500×1％=17．25(萬元／年)。(5)保險費。保險費率取房屋重置價的1．5‰(取值依據略)，則：保險費=2300×7500×1．5‰=2．59(萬元／年)。 (6)年純收益。年純收益=810-81-162-17．25-2．59=547．16(萬元／年)。 (7)還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7．95％。(計算過程略) (8)收益年限。估價對象商業用房建成于1980年，至估價基準日2009年5月31日，已使用29年，框架結構房屋耐用年限按60年計，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計。 (9)房地產總價值。將上述數據代人公式：V=A／r×[1-1／(1+r)  ]，可得：房地產總價值=547．16／7．95％×[1-1／(1+7．95％) ]=6240．06(萬元)。2．房屋現值 房屋價值=重置成本×成新率。 (1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬元)。 (2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1％計，則：成新率為1-(1-1％)×29／60=52％。 (3)房屋現值。房屋現值=1725×52％=897(萬元)。 3．交易稅費 房地產交易稅費一般包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷售中發生的廣告費、管理費等。本次估價房地產總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產銷售，故交易稅費按零值計。 4．地價的確定 根據公式： 地價=房地產總價值-房屋現值-銷售費用和銷售稅費 =6240．06-89-7-0 =5343．06(萬元) ……” 問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分) 1．除了空置率、經營成本、稅費、保險、維修等管理及市場因素外，上述報告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平? 2．上述計算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。 3．請按照上述報告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權性質及建筑物狀態。 4．上述報告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結束后7年的土地使用權價值，列出可能的計算方法。 |
| 正確答案: 1．影響估價對象的租金收益水平的因素 (1)用途為商業。 (2)臨街。 (3)框架結構。 (4)1980年竣工(成新度)。 (5)使用權類型為出讓。 (6)總建筑面積7500m 。(7)現代風格裝修。 (8)公攤面積約為20％。 2．在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素 (1)前期基礎設施工程費用。 (2)土地平整費用。 (3)房地產開發行政事業性收費中的土地部分。 (4)房地產開發管理費中的土地開發部分。 (5)房地產開發利潤中的土地開發部分。 (6)房地產銷售稅費。 3．土地使用權性質和建筑物狀態 (1)1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物。 (2)1979年，土地為國有劃撥性質，建筑物動工。 (3)1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工。 (4)2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用。 (5)2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用。 (6)2040年，國有出讓土地，建筑物經濟壽命完結。 (7)2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。 4．計算方法在現有的結果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現。 |
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| 3．以下是一份土地估價報告“第二部分估價對象界定”中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。 “…… 二、估價對象 估價對象為從WY6-3-14號國有建設用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設用地，面積為10000m 。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、信、氣、暖等管網和線路等。WY6-3-14號土地證載用途為工業。三、估價對象描述 1．土地登記狀況 (1)估價對象來源。估價對象為WY6-3-14號宗地中的一部分。WY6-3-14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進行產權登記，并領取了“國有土地使用證”。 (2)登記狀況。估價對象尚未進行單獨登記，但是已經通過專業公司進行測量，估價對象土地面積為10000m (詳見×勘定字965-2號“土地勘測定界技術報告書”)。除面積及邊界外，其他相關信息與WY6-3-14號宗地相同。經查證，估價對象所在WY6-3-14號宗地的主要登記信息如下。土地登記證書號：00713823 “國有土地使用證”編號：××國用[2007]第618號 估價基準日土地使用者：××公司 宗地位置：××市唐興路南 地號：WY6-3-14 圖號：50-200-7、8、12、17 用途：工業 土地級別：三級 使用權類型：國有劃撥 土地使用權終止日期：無 使用權面積：50000m 四至：東臨××商廈，西臨團結南路，南臨××公司，北臨唐興路， 記事欄：無登記時間：2007年6月1日 2．土地權利狀況 估價對象土地所有權屬于國家，××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權。 根據委托方提供的WY6-3-14號宗地“土地他項權利證明書”，估價對象所在WY6-3-14號建設用地使用權及地上房產已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發現有其他他項權利設定。 3．土地利用狀況 估價對象所在WY6-3-14號宗地上已建有兩幢房產，總建筑面積31500m .gif) 。建筑容積率為0．63，建筑密度為42％，綠地率約為30％。于2007年6月19日進行了產權登記，取得了×房權證×字第××號“房屋所有權證”。估價對象地上建筑物情況明細表如下所示。 除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構筑物，構筑物具體數量不詳。 估價對象地上原建有簡易庫房，現已拆為空地，一側有高壓電纜經過。 根據××市規劃建設局2007年4月20日針對估價對象出具的規劃經濟技術指標的函，地塊編號設為WY6-3-14-1號，規劃用途為工業倉儲，容積率小于0．5，建筑密度不小于30％，綠地率不大于20％。 ……” 問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分) 1．根據上述報告片斷的內容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報告中所能看到的信息外，你認為關于土地對象還有哪些內容描述不清楚? 2．“土地權利狀況”中反映了估價對象已設定抵押權，我國常見的土地他項權利有哪些? 3．估價對象與WY6-3-14-1號地塊的市場價格可能存在一定差異，你認為上述哪些條件會是影響的因素? 4．根據上述報告片斷中的描述，結合《城鎮土地估價規程》要求，列出上述報告片斷中關于土地利用狀況方面，已經說明的和還需補充的內容。 |
| 正確答案: 1．除了報告中所能看到的信息外，關于土地對象描述不清楚的內容 (1)地塊在WY6-3-14-1中的相對方位。 (2)地塊的形狀。 (3)地塊的長度、寬度。 (4)地塊的四至。 2．我國常見的土地他項權利 (1)抵押權。 (2)租賃權。 (3)地役權。 (4)擔保權。 3．估價對象與WY6-3-14-1號地塊的市場價格存在差異的影響因素 (1)相對位置。 (2)面積規模，估價對象面積只有WY6-3-14-1號地塊的1／5。 (3)地塊形狀。 (4)容積率小于0．5。 (5)規劃用途為工業倉儲。 (6)有高壓電纜經過。 (7)WY6-3-14-1號地塊利用現狀的制約。 4．上述報告片斷中關于土地利用狀況方面已經說明的和還需補充的內容 (1)規劃用途為工業倉儲。 (2)容積率小于0．5。 (3)建筑密度不小于30％。 (4)綠地率不大于20％。 (5)現已拆為空地。 (6)土地利用變遷。 |
