2009年土地估價案例與報告練習題（三）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
一、單選題：
1、當基準地價評估中的樣本數(shù)量不足時，可采用下列方法解決（ ）。
A.延長收集資料時間、擴資料收集范圍
B.減少樣本所需數(shù)量
C.重新分類、重新確定所需樣本數(shù)量
D.以上都不對
標準答案：a
解析：當基準地價評估中的樣本數(shù)量不足時，應(yīng)進行樣點的補充調(diào)查。
2、下列不屬于城鎮(zhèn)基準地價的確定原則的是（ ）。
A.以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為輔，以比較、修正的結(jié)果為準
B.土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果驗證
C.土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結(jié)果為準，市場交易資料測算結(jié)果驗證
D.體現(xiàn)地||產(chǎn)管理政策
標準答案：a
解析：城鎮(zhèn)基準地價確定的原則
（1）以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以比較、修正的結(jié)果為輔；
（2）土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果驗證；
（3）土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結(jié)果為準，市場交易資料測算結(jié)果驗證；
（4）體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
3、下列說法，正確的是（ ）
A.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據(jù)
B.土地質(zhì)量即土地使用價值，完全由土地位置決定
C.評估基準地價的依據(jù)||是土地形狀
D.在一個均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，無論分成多少土地用途，都只評估出一種基準地價
標準答案：a
解析：城鎮(zhèn)基準地價評估基本原理：
1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據(jù)；
2.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎(chǔ)；
3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律；
4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提；
5.土地收益是基準地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。
確定基準地價評估范圍應(yīng)以影響土地價格的因素指標的相對一致性為標準。
4、基準地價評估調(diào)查中，同一級別的樣本數(shù)一般不能少于（ ）個。
A.35
B.45
C.30
D.15
標準答案：c
解析：基準地價評估調(diào)查中，同一級別的樣本數(shù)一般不能少于30個。
5、下列關(guān)于基準地價確定的原則，錯誤的是（ ）
A.以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以比較評估的結(jié)果為輔。
B.要以評估結(jié)果為準||，并充分體現(xiàn)地價管理政策。
C.土地市場發(fā)育的城市，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準。
D.土地市場不發(fā)育的城市，可以租金剝離法評估結(jié)果為準。
標準答案：d
解析：城鎮(zhèn)基準地價確定的原則：
（1）以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以比較、修正的結(jié)果為輔；
（2）土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果驗證；
（3）土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結(jié)果為準，市場交易資料測算結(jié)果驗證；
（4）體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
6、在一般情況下，基準地價的修正因素應(yīng)主要選擇影響宗地地價的（ ）
A.個別因素
B.區(qū)域因素和個別因素
C.一般因素和個別因素
D.一般因素和區(qū)域因素
標準答案：b
解析：劃分均質(zhì)地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價影響因素中的區(qū)域因素和個別因素，劃分方法為指標判別歸類，將區(qū)域因素和個別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個均質(zhì)地域。
二、多選題：
7、下列關(guān)于基準地價評估的原理描述正確的是（ ）。
A.各行業(yè)對土地地質(zhì)狀況要求不同是評估基準地價的依據(jù)
B.土地形狀、小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準地價的基礎(chǔ)
C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律
D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性使基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提
E.土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準地價評估的基礎(chǔ)，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映
標準答案：c，d
解析：城鎮(zhèn)基準地價評估基本原理：
1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據(jù)；
2.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎(chǔ)；
3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律；
4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對||合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提；
5.土地收益是基準地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。
確定基準地價評估范圍應(yīng)以影響土地價格的因素指標的相對一致性為標準。
8、評估基準地價時，收集的資料應(yīng)（ ）。
A.及時填人表格
B.具有代表性
C.均為市場交易價格
D.按實地位置標注到工作的底圖上
E.分布均勻
標準答案：a，b，d
解析：
（1）調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；
（2）調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域為單位進行；
（3）樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；
（4）樣本要有代表性；
（5）樣本分布要均勻；
（6）調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣本總數(shù)不少于30個；
（7）所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；
（8）土地利用效益等經(jīng)濟資||料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)；
（9）出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準確到小數(shù)點后一位；
（10）調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。
9、影響地價的區(qū)域因素有（ ）。
A.宗地市政設(shè)施條件
B.位置
C.交通條件
D.形狀、面積
E.規(guī)劃限制
標準答案：b，c
解析：影響土地價格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。
三、判斷題：
10、根據(jù)商業(yè)柜臺出租資料評估地價的公式為：地價=出租柜臺土地收益÷（出租柜臺土地面積X土地還原利率）。（ ）
標準答案：錯誤
解析：地價=出租柜臺土地收益÷（出租柜臺分攤土地面積×土地還原利率）
