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仿真試題(二)
一、案例分析題：
1．某地價評估事務(wù)所2006年5月20日接到A市政府的估價口頭委托，估價對象是位于城區(qū)一環(huán)內(nèi)側(cè)某中學(xué)老校址所占的土地。該校于1963年建成，現(xiàn)已根據(jù)政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發(fā)利用，并將土地的規(guī)劃用途依法調(diào)整為商品住宅樓。目前，政府?dāng)M以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補(bǔ)償給該中學(xué)。根據(jù)委托要求，地價評估事務(wù)所要對該地塊的出讓底價與收回補(bǔ)償價格進(jìn)行評估。接到委托后，事務(wù)所立即制訂了一項工作計劃和技術(shù)方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務(wù)。
(1)下面是該事務(wù)所此次估價工作日志的內(nèi)容。
1)5月21日，啟動估價工作，派兩名土地估價師甲、乙和兩名估價助理丙、丁負(fù)責(zé)估價工作。其中，甲和丙負(fù)責(zé)土地出讓底價評估，乙和丁負(fù)責(zé)土地收回補(bǔ)償價格評估。
2)5月21日上午，甲和丙進(jìn)入現(xiàn)場調(diào)查，乙和丁開始市場調(diào)查。
3)5月22日上午，因所長外出，甲負(fù)責(zé)與市國土資源局簽訂合同。
4)5月23日上午，確定土地估價事項，并制訂評估技術(shù)路線和方法。
5)5月23日下午，開始調(diào)查資料。
6)5月25日上午，開始撰寫報告。
7)5月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。
8)5月30日上午，收到國土資源局付款。
(2)關(guān)于評估技術(shù)路線和方法，日志有以下記錄。
1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進(jìn)行比照確定，同時采用剩余法進(jìn)行評估。
2)收回補(bǔ)償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進(jìn)行評估。
請閱讀上述事件后回答以下問題。
1．僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題?
2．確定土地估價事項的內(nèi)容一般包括哪些?
3．確定估價事項時，應(yīng)該如何對土地出讓底價和回收價格進(jìn)行基本的定義?
4．日志中的估價技術(shù)路線是否合理?如果不合理，原因何在?
5．假如你是估價師，該如何設(shè)計估價技術(shù)路線? 
 

1．僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題? 2．確定土地估價事項的內(nèi)容一般包括哪些? 3．確定估價事項時，應(yīng)該如何對土地出讓底價和回收價格進(jìn)行基本的定義? 4．日志中的估價技術(shù)路線是否合理?如果不合理，原因何在? 5．假如你是估價師，該如何設(shè)計估價技術(shù)路線?

正確答案: 1．不合理。存在的問題如下。 (1)每項估價必須有至少兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。 (2)兩項估價應(yīng)該獨立進(jìn)行，而不能分工合作調(diào)查，估價師應(yīng)該貫穿估價的全部過程。 (3)應(yīng)該先簽訂合同再進(jìn)行實質(zhì)性估價活動。 (4)不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。 (5)估價事項和技術(shù)路線應(yīng)該在實質(zhì)性估價活動之前完成。 (6)缺乏權(quán)屬資料核實調(diào)查過程。 (7)由于兩份估價分別由甲、乙完成，所以報告簽字不能由甲、乙共同簽名。 (8)缺乏審核。 2．確定土地估價事項的內(nèi)容一般如下。 (1)確定估價對象。 (2)確定土地估價目的。 (3)土地估價期日。 (4)界定土地價格定義。 (5)土地估價中特別事項的說明。 (6)審核。 3．(1)住宅的價格定義：商品住宅用地、設(shè)定的開發(fā)程度、設(shè)定容積率、70年、出讓土地使用權(quán)價格。 (2)對教育用地價格定義：公共建筑用地、現(xiàn)狀開發(fā)程度、現(xiàn)狀容積率、無年期、劃撥土地使用權(quán)價格。 4．(1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進(jìn)行比照確定不合理。因為拍賣價格是一種特定條件下的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應(yīng)該依照平均市場價確定。 (2)收回補(bǔ)償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進(jìn)行評估不合理。因為收回補(bǔ)償價格應(yīng)該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價格，需要扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費部分。另外，由于教育用地的土地市場不發(fā)育且無收益，利用市場比較法與收益還原法等方法進(jìn)行估價不合理。 5．(1)補(bǔ)償價格的評估：先采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估原用途的市場價格，再扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費部分確定劃撥用途價格。 (2)出讓底價的評估：先采用剩余法和市場比較法評估新用途的市場價值，然后根據(jù)宗地的具體條件和其他相關(guān)要求制訂出讓底價方案。

二、報告判讀題：

2．下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。 一、估價項目名稱 ××上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的土地使用權(quán)價格評估。 二、委托估價方 (略) 三、受托估價方 (略) 四、估價目的 本次土地估價是為××上市公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價值，同時為正在辦理的土地抵押 提供價格依據(jù)。 五、估價依據(jù) (1)《中華人民共和國土地管理法》。 (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 (3)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 (4)土地估價委托書。 (5)估價人員實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。 六、估價基準(zhǔn)日 二00五年十二月三十一日。 七、估價日期 二00五年十二月三十日至二00六年一月五日。 八、地價定義 待估宗地的價格是在以下設(shè)定條件下于二00五年十二月三十一日的土地使用權(quán)市場價格。其中，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內(nèi)場地平整，用途為商業(yè)用地，容積率為3．6，使用年期為商業(yè)用地剩余出讓年限35年。 九、估價結(jié)果 估價人員在對兩種估價方法評估結(jié)果及相應(yīng)資料、估價參數(shù)進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，確定 估價結(jié)果為以下內(nèi)容。 評估土地面積：2504．1m。 單位面積地價：4069．07元／m。 總地價：10189358元。 大寫：壹仟零壹拾捌萬玖仟叁佰伍拾捌元整(人民幣)。 十、需要特殊說明的事項 (一)假設(shè)條件 (1)土地使用者合法擁有土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。 (2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。 (3)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 (4)任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序，符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 (5)委托方提供的資料屬實。 (二)估價結(jié)果和估價報告的使用 (1)土地估價報告僅為委托方××公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價值提供依據(jù)，不能用于其他用途。 (2)在估價報告有效期內(nèi)，若待估宗地的土地開發(fā)條件、規(guī)劃條件等發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 (3)土地估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)。 十一、土地估價師簽字 (1)土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：××××××××× (2)土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：××××××××× 十二、土地估價機(jī)構(gòu) 土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：××× (土地估價機(jī)構(gòu)公章) 二00六年一月五日 請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題。 1．在“估價目的”一項中，關(guān)于土地估價目的的敘述是否正確?說明理由。 2．針對上述評估目的，有人認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東內(nèi)部的事情，不需要對土地資產(chǎn)進(jìn)行評估，此觀點是否正確?請闡述你自己的看法。 3．土地估價依據(jù)一般包括哪些方面?在“估價依據(jù)”一項中所列出的依據(jù)還缺乏哪幾方面? 4．在“地價定義”一項中，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內(nèi)場地平整指的是(    )(只有1個選項)。 A．評估對象的規(guī)劃開發(fā)程度 B．評估對象的實際開發(fā)程度 C．根據(jù)委托方要求劃定的開發(fā)程度 D．根據(jù)資產(chǎn)評估要求界定的開發(fā)程度 5．在“需要特殊說明的事項”一項中，假設(shè)條款“委托方提供的資料屬實”的含義是指(    )(只有1個選項)。 A．估價的準(zhǔn)確性完全基于委托方提供資料的真實性 B．估價中沒有對委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)行核實 C．可能存在的不實情況會影響土地估價結(jié)果 D．委托方應(yīng)該承擔(dān)資料不實的責(zé)任 6．假定委托方在報告的有效期內(nèi)辦理土地登記時，根據(jù)此評估結(jié)果填報了地價申報單。 請問這是否違反了需要特殊說明的事項一項中估價結(jié)果和估價報告的使用條款“土地估價報告僅為委托方××公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價值提供依據(jù)，不能用于其他用途”的規(guī)定。說明理由。

正確答案: 1．不正確。理由如下。 (1)一項估價只能有一個目的。 (2)土地抵押登記中的申報價值必須是以抵押為目的的估價結(jié)果依據(jù)。 2不正確。理由如下。 (1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行資產(chǎn)核定，需要土地評估。 (2)隨著時間的變化，土地可能發(fā)生增值和貶值，需要重新評估。 3．一般包括：①法律法規(guī)方面；②估價技術(shù)方面；③估價對象權(quán)屬方面；④估價委托要求方面(目的、范圍等)；⑤現(xiàn)場勘察情況。 缺少：估價對象權(quán)屬方面。 4．B 5．C 6．不違反。理由如下。 (1)土地登記時申報地價為自行報價，申報者單方負(fù)責(zé)，不一定需要專門評估，可以根據(jù)有關(guān)評估報告確定。 (2)土地登記時，地價申報不需要估價報告，采用估價報告的結(jié)果沒有對原估價行為形成法律侵權(quán)。

3．下面是一份土地估價技術(shù)報告的市場比較法測算說明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。 1．比較案例的選擇 根據(jù)收集到的近幾年商業(yè)用地交易案例資料，確定了與待估宗地類似的三宗土地作為比較對象，基本情況如下表所示。 2．建立價格可比基礎(chǔ)(略) 3．因素條件說明 整理估價人員收集的有關(guān)資料，將待估宗地與比較實例的因素條件列表表示，詳見下表。 4．編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地和比較案例在交易日期、交易方式、區(qū)域因素、個別因素的差別，確定各比較因素條件指數(shù)如下表所示。 5．計算比準(zhǔn)價格 將交易實例中的地價和待估宗地與比較實例的因素修正系數(shù)代人市場比計算公式，則： 比準(zhǔn)地價A =3808．71(元／m) 比準(zhǔn)地價B =3950．33(元／m) 比準(zhǔn)地價C =4387．56(元／m) 通過對上述三個比準(zhǔn)價格分析比較，確定單位土地面積地價為4048．87元／m。 請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題。 1．在對所選案例的說明中，隱含了一個前提性條件，請問這一前提性條件是什么? 2．比較案例中，有掛牌出讓案例，并且沒有對掛牌方式進(jìn)行價格修正，是否合理?為什么? 試比較一般情況下土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場環(huán)境方面的不同。 3．在交易時間的修正中，案例B的修正系數(shù)為100，說明(    )(只有1個選項)。 A．以案例B作為比較基準(zhǔn) B．案例B所在時點是地價指數(shù)基期 C．案例B所在時點與地價指數(shù)基期的市場地價水平一致 D．案例B與評估對象比較市場價格相差為零 4．該部分作為估價技術(shù)報告的內(nèi)容，還有哪些錯誤和不完善的地方?

正確答案: 1．隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區(qū)域或同一供需圈。 2．不合理。掛牌是一種特殊的交易方式，交易結(jié)果可能偏離正常市場水平，只有在掛牌出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格形成環(huán)境基本一致的情況下才能確定可以不修正。 區(qū)別：①掛牌供給土地數(shù)量有限，供需不易平衡；②掛牌時間有限制；③掛牌場地少(交易場地少，缺乏靈活性)；④掛牌土地信息有限。 3．C 4．存在錯誤和不完善的地方如下。 ①編制比較因素條件指數(shù)表中，缺少地價指數(shù)和各因素條件指數(shù)的編制依據(jù)。 ②未進(jìn)行容積率修正。 ③未進(jìn)行使用年期修正。 ④未說明由3個比準(zhǔn)價格確定的單位面積地價的方法及原因。

4．下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1．25分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為30分)。 土地估價技術(shù)報告 第一部分總述 一、估價項目名稱 ××公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估。 二、委托估價方 (略) 三、受托估價方 (略) 四、估價對象 估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595．58m。 五、估價目的 本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù)。 六、估價依據(jù) (1)《中華人民共和國土地管理法》。 (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 (3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。 (4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 (5)《土地估價報告規(guī)范格式》。 (6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。 (7)評估委托書。 (8)估價對象《房屋所有權(quán)證》。 (9)受托估價方實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。 七、價格定義 估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4．9，開發(fā)程度為場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價期日的40年期的土地價格。 八、估價期日 二00九年十二月三十一日。 九、估價日期 二00九年十二月三十日至二0一0年一月十日。 十、估價結(jié)果 估價機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價程序，確定估價結(jié)果為以下內(nèi)容。 委估土地面積：595．58m。 單位面積地價：4485．25元／m。 總地價：2671325元。 大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。 十一、需要特殊說明的事項 (1)本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。 (2)本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用做其他目的，其價格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。 十二、土地估價師簽名 (略) 十三、土地估價機(jī)構(gòu) (略) 二0一0年一月十日 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1．土地位置狀況 估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595．58m，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。 2．土地權(quán)利狀況 估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后．其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動的合法權(quán)益受法律保護(hù)。 3．建筑物和地上附著物狀況 估價對象上有一幢建于1991年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914．5m，有效使用率80％。 二、地價影響因素分析 (一)區(qū)域因素(略) (二)個別因素(略) 第三部分土地估價 一、估價原則 (1)最有效使用原則(略)。 (2)貢獻(xiàn)原則(略)。 (3)變動原則(略)。 (4)合法原則(略)。 二、估價方法與估價過程 (一)估價方法的選擇 估價人員通過現(xiàn)場勘察，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。 (二)估價過程 1．收益還原法 (1)計算估價對象總樓價。 計算公式為： 式中P-總樓價； a-房地年純收益。其參數(shù)通過房地的正常租金水平測得； r-綜合還原率； n-房地尚可使用年限。 估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元／m，殘值率為0。 根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75％。 (2)確定客觀租金。 應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。 ①選擇可比實例。 根據(jù)收集的市場資料進(jìn)行篩選，選取以下3個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略) ②影響租金因素修正(略)。 ③客觀租金的計算及確定。 比準(zhǔn)價格A=243．60元／m 比準(zhǔn)價格B=233．40元／m 比準(zhǔn)價格C=249．09元／m 取比準(zhǔn)價格A、比準(zhǔn)價格B、比準(zhǔn)價格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即 客觀租金=(243．60+233．40+249．09)／3=242．03(元／m) (3)計算房地總收益。 年總收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15(元) (4)計算年總費用。 ①管理費。 根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3％。即： 房屋出租經(jīng)營管理費=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51(元) ②維修費。 根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2％，即： 房屋出租經(jīng)營維修費=房屋重置價×2％=2914．50×700×2％=40803(元) ③保險費。 根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的2％0，即： 房屋年保險費=房屋現(xiàn)值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060．23(元) ④房屋年折舊額。 ⑤租金損失。 根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失-般為半月租金．即： 租金損失=(564317．15／12)／2=23513．21(元) 年總費用=①+②+③+④+⑤=118308．45(元) (5)房地年純收益。 房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費用 =564317．15-118308．45=446008．70(元) (6)確定綜合還原率。 采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。 (7)計算總樓價。 (8)房屋現(xiàn)值。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率=2914．50×700×75％=1530112．5(元) (9)總地價。 總地價=總樓價-房屋現(xiàn)值=4398898．12-1530112．5=2868785．62(元) 2．市場比較法 (1)選擇房地出售實例。 估價人員對收集的多宗交易實例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表。 (2)房屋占地地價計算。 ①房屋現(xiàn)值計算。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率 實例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80％=1093184(元) 實例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75％=831600(元) 實例C房屋現(xiàn)值=580×2187．90×70％=888287．40(元) ②實例地價計算。 據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費為正常交易價的8．5％，則： 單位地價=(房屋交易價-房屋現(xiàn)值-賣方應(yīng)支付的稅費)／房屋用地面積 實例A單位面積地價=(3100000-1093184-3100000×8．5％)／496 =3514．75(元m) 實例B單位面積地價=(2600000-831600-2600000×8．5％)／385 =4019．22(元／m) 實例C單位面積地價=(2750000-888287．40-2750000×8．5％)／442 =3683．17(元／m) ③比較因素條件指數(shù)。 分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)如下表所示。 ④因素修正系數(shù)。 根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計算各比較因素的地價修正系數(shù)如下表所示。 ⑤計算比準(zhǔn)價格。 將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代入計算公式，則： 比準(zhǔn)價格A =4000．69(元／m) 比準(zhǔn)價格B =4264．22(元／m) 比準(zhǔn)價格C =4072．63(元／m) 通過對上述3個比準(zhǔn)價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264．22元／m。 三、地價的確定 估價人員鑒于估價對象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價結(jié)果的算術(shù) 平均數(shù)作為估價對象的最終估價結(jié)果，即： 單位面積地價=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25(元／m) 樓面地價=4485．25／4．9=915．36(元／m) 總地價=4485．25×595．58=2671325(元)(取整) 第四部分附錄 (1)估價對象《國有土地使用證》。 (2)估價對象宗地圖。 (3)估價機(jī)構(gòu)《土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。 (4)土地估價師資格證書。 (5)估價對象照片。 (6)委托估價協(xié)議書。

正確答案: 第一部分總述 (1)估價依據(jù)中，缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明。 (2)估價依據(jù)中，“××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。 (3)估價定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價格。 (4)估價結(jié)果中，缺少樓面地價。 (5)缺少《估價結(jié)果一覽表》。 (6)需要特殊說明的事項中，缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效的條件等事項的說明。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 (7)土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。 (8)土地權(quán)利狀況中，缺少他項權(quán)利狀況的描述。 (9)建筑物狀況描述不詳。 (10)地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分土地估價 (11)估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。 (12)未說明估價方法選擇的依據(jù)。 (13)收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。 (14)未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù)。 (15)折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。 (16)出租總費用中漏計稅費項目。 (17)未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù)。 (18)總樓價計算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。 (19)收益還原法估價結(jié)果無單位地價。 (20)市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。 (21)市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。 (22)比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。 (23)未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)。 (24)估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)不一致。 (25)未說明由3個比準(zhǔn)價格確定土地單位面積地價的方法及原因。 (26)地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實際計算則采用的是加權(quán)平均數(shù)。 (27)地價的確定中，估價結(jié)果無大寫。 第四部分附錄 (28)缺少估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證。 (29)缺少估價對象位置示意圖 (30)缺少估價機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照。 (31)報告的文字描述不夠規(guī)范，如“可比實例”、“房屋占地地價”等不規(guī)范提法；將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中進(jìn)行較多描述。