2012年土地估價師考試模擬試題：常見目的下土地估價
發布時間：2012-07-25 共1頁
常見目的下土地估價
一、單項選擇題：
1．抵押價格應遵循( )。
A．替代原則
B．保守原則
C．最有效使用原則
D．補償原則
正確答案:B
2．課稅價格指政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格，一般( )市場價格。
A．高于
B．低于
C．相同于
D．無關于
正確答案:B
3．價格確定時如兩種方法求得地價相差幅度不大（一般不超過20％～25％），可采用( )作為待估宗地的最終結果。
A．加權平均
B．眾數
C．簡單算術平均值
D．中位數
正確答案:C
4．以國有土地使用權作價人股為目的的土地估價對應的價格類別是( )。
A．買賣價格
B．抵押價格
C．課稅價格
D．清算價格
正確答案:A
二、多項選擇題：
5．收益還原法實際總收益和客觀總收益確定中容易出現的問題主要有( )。
A．收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益
B．收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益
C．未明確收益內涵、取得收益的方式
D．忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等
E．確定年折舊費時，缺少對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準
正確答案:ABCD 解題思路：要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，容易出現的問題有：①收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；②收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；③未明確收益內涵、取得收益的方式；④忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等。選項E是在確定總費用時容易出現的問題。所以，不是備選答案。
6．成本逼近法說明土地取得費的各組成項目及費用標準時，( )。
A．設定開發程度不同，開發期限可相同，可不相同，但開發費一定要有差別
B．如有文件依據的，依據文件
C．屬當地一般規定的，要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明
D．涉及當地不同地區的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定
E．涉及當地不同地區的費用標準的，根據經驗自行選擇
正確答案:BCD
7．綜合用地宜選用( )。
A．成本逼近法
B．市場比較法
C．收益還原法
D．剩余法
E．基準地價系數修正法
正確答案:BCD
8．收益還原法中總費用確定容易出現的問題有( )。
A．未考慮收益的方式，盲目地確定費用
B．確定年折舊費時，缺少對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等的說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準
C．將利息計人總費用中
D．忽略了其他衍生收益
E．未考慮房屋的閑置
正確答案:ABC
9．下列說法正確的有( )。
A．在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同
B．住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定低些
C．道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權重相對較小，修正幅度可定高一些
D．工業用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小
E．因素指數幅度要與當地公布或采用的基準地價報告中的案地修正系數表的內容相同或相近
正確答案:ADE
