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正確答案: （一）審題 (1)將題目瀏覽一遍，構(gòu)思解題方法。 (2)仔細(xì)查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過什么方法求得。 (3)在具體細(xì)節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等，最好將其標(biāo)注在時(shí)間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計(jì)算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。 （二）方法選擇與解題思路 從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。 基本思路：先根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；再通過房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。 （三）公式與計(jì)算步驟 1.適用公式 計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無限年期公式： a＝v×r 計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，需采用右限年期公式： P＝a／r×[1－1／(1＋r)] 2.計(jì)算步驟 (1)選擇計(jì)算方法。 適用于收益還原法。 (2)總收益計(jì)算。 采用客觀收益：以30元／月計(jì) 年總收益：30×450×12＝162000(元) (3)計(jì)算出租總費(fèi)用。 年稅金＝20×450＝9000(元) 年管理費(fèi)＝30×450×12×5％＝8100(元) 年維修費(fèi)＝1500×450×3％＝20250(元) 年保險(xiǎn)金＝1500×450×0.3％＝2025（元） 年折舊費(fèi)＝1500×450÷49＝13775,5（元） 年總費(fèi)用：9000＋8100＋20250＋2025＋13775,5＝53150.5（元） (4)計(jì)算房屋年純收益。 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原率 ＝（房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限）×房屋還原率 ＝(1500×450－13775.5×3)×6％＝38020.4（元） (5)計(jì)算土地純收益。 土地純收益＝總收益－總費(fèi)用－房屋純收益 ＝162000－53150.5－38020.4 ＝70829.1(元) (6)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格。 土地總價(jià)＝a／r×[1－1／(1＋r)] ＝ ＝1266429.0（元） 得：n＝50－4＝46；r＝5％。 單位地價(jià)＝1266429.O÷500＝2532.86（元／㎡）　解題思路：難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 本題的難點(diǎn)在于正確確定房屋的計(jì)提折舊年限和土地的收益年限。 計(jì)算房屋折舊時(shí)，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權(quán)的年限。計(jì)提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按房屋耐用年限計(jì)算折舊；當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限計(jì)算折舊。 題目中未給出房屋耐用年限，亦未說明建筑結(jié)構(gòu)，在此，暫根據(jù)土地剩余使用年限計(jì)算折舊，從1995年11月房屋建成開始計(jì)算，計(jì)提折舊年限應(yīng)為49年。 土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1998年11月，土地收益年限應(yīng)為46年。常見錯(cuò)誤是應(yīng)考者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，收益年限直接用50年；或僅考慮房屋建設(shè)周期，土地收益年限取49年，結(jié)果都造成丟分。

2．企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)40000㎡綜合大樓和20000㎡公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。 經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元／㎡，公寓售價(jià)為4500元／㎡，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元／㎡，公寓為1800元／㎡，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5.5％，開發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15％，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5％。根據(jù)以上條件試計(jì)算： (1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格； (2)弳甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90％給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問甲除可得到14000㎡綜合樓外，還可分得多大面積的公寓。

正確答案: （一）審題 (1)明確題目要求。本題設(shè)有兩問，即求取宗地在規(guī)劃條件下價(jià)格和甲方應(yīng)得公寓面積。其中求取宗地價(jià)格是問題的關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。 (2)了解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價(jià)對(duì)象資料，哪些屬于市場(chǎng)調(diào)查資料。關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其投入情況，利息率、利潤(rùn)率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)值，對(duì)這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。 (3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。如本題中的利潤(rùn)率，要明確是投資利潤(rùn)率，還是銷售利潤(rùn)率，否則很容易造成誤用。 同時(shí)，由于第二問涉及甲乙房地實(shí)物交換的問題，所以還要明晰雙方認(rèn)同的交換條件。 （二）方法選擇與解題思路 1.方法選擇 本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想到可采用剩余法測(cè)算地價(jià)。 2.解題思路 (1)宗地地價(jià)求取思路。先計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值；然后分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等；從總開發(fā)價(jià)值中將以上各項(xiàng)成本（包括利息、利潤(rùn)）一一扣除，即可得到待估宗地總價(jià)；宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。 (2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，即總地價(jià)＝部分綜合樓價(jià)格十部分公寓價(jià)格，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。具體求取思路：先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得14000㎡綜合樓價(jià)格；然后在總地價(jià)中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)；再用甲方應(yīng)得公寓總價(jià)除以公寓的約定單價(jià)，計(jì)算結(jié)果即為甲方應(yīng)得公寓面積。 （三）公式與計(jì)算步驟 1.適用公式 地價(jià)＝房地產(chǎn)售價(jià)－建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)－投資利息－開發(fā)利潤(rùn)－銷售稅費(fèi) 2.計(jì)算步驟 方法1： (1)選擇計(jì)算方法。 根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。 (2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。 6000×4＋4500×2＝33000(萬(wàn)元) (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。 2100×4＋1800×2＝12000(萬(wàn)元) (4)計(jì)算投資利息。 地價(jià)＝[(1＋5.5％)－1]＋12000×40％×[(1＋5.5％)－1]＋12000×60％×[(1＋5.5％)－1] ＝596.75＋0.113×地價(jià) (5)開發(fā)利潤(rùn)。 33000×15％＝4950(萬(wàn)元) (6)銷售稅費(fèi)。 33000×5.5％＝1815（萬(wàn)元） (7)計(jì)算土地總價(jià)。 地價(jià)＝33000－12000－596.75－0.1130×地價(jià)－4950－1815 地價(jià)＝12253.59(萬(wàn)元) (8)計(jì)算單位地價(jià)。 單位地價(jià)＝12253.59÷20 ＝612.68(萬(wàn)元／畝) ＝9190.20(元／㎡) (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。 14000㎡綜合樓價(jià)格＝14000×6000×90％＝7560.0（萬(wàn)元） 甲方可得公寓總價(jià)＝12253.59－7560.O＝4693.59(萬(wàn)元) 甲方可得公寓面積＝4693.59×10000÷(4500×90％)＝11589.11(㎡) 即甲方除可獲得14000㎡綜合樓外，還可獲得11589.11㎡的公寓。 方法2： (1)選擇計(jì)算方法。 根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。 (2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。 6000×4＋4500×2＝33000(萬(wàn)元) (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。 2100×4＋1800×2＝12000(萬(wàn)元) (4)計(jì)算投資利息。 利息＝12000×40％×[(1＋5.5％)－1]＋12000×60％×[(1＋5.5％)－1]＝596.75(萬(wàn)元) (5)開發(fā)利潤(rùn)。 33000×15％＝4950(萬(wàn)元) (6)銷售稅費(fèi)。 33000×5.5％＝1815(萬(wàn)元) (7)計(jì)算土地總價(jià)。 地價(jià)＝(33000－12000－596.75－4950－1815)÷(1＋5.5％) ＝13638.25÷1.1130＝12253.59(萬(wàn)元) (8)計(jì)算單位地價(jià)。 單位地價(jià)＝12253.59÷20＝612.68(萬(wàn)元／畝)＝9190.20（元／㎡） (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。 14000㎡綜合樓價(jià)格＝14000×6000×90％＝7560.0(萬(wàn)元) 甲方可得公寓總價(jià)＝12253.59－7560.0＝4693.59(萬(wàn)元) 甲方可得公寓面積＝4693.59×10000÷(4500×90％)＝11589.11(㎡) 即甲方除可獲得14000㎡綜合樓外，還可獲得11589.11㎡的公寓。　解題思路：難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 1.難點(diǎn) 本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。 (1)用剩余法測(cè)算地價(jià)過程中，利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，但計(jì)息期不同，待估地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下（等同于在各段中點(diǎn)一次性投入），第一年投入的40％，計(jì)息期應(yīng)為1.5年；第二年投入的60％，計(jì)息期為0.5年。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價(jià)。 對(duì)于待估地價(jià)利息的計(jì)算，既可在投資利息計(jì)算中考慮，也可在最后求取地價(jià)時(shí)考慮，兩種方法的計(jì)算結(jié)果完全相同。 (2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。一是要考慮等價(jià)交換原則；二是要以雙方認(rèn)可為前提，即按照雙方約定的價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不一定與公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補(bǔ)償甲的地價(jià)款，房地產(chǎn)價(jià)格按售價(jià)的90％確定，房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是，在乙方承擔(dān)銷售稅費(fèi)的前提下，雙方認(rèn)同的約定價(jià)格為市場(chǎng)售價(jià)的90％。為此，在測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不必考慮稅費(fèi)給付問題。 2.常見錯(cuò)誤分析 (1)關(guān)于利息計(jì)算。在利息測(cè)算過程中，應(yīng)考者經(jīng)常會(huì)犯如下錯(cuò)誤：①待估地價(jià)漏計(jì)利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯(cuò)誤地采用單利計(jì)息；③忽略了地價(jià)款與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)投入時(shí)間與方式的差異，造成計(jì)息期取值錯(cuò)誤。 (2)利潤(rùn)計(jì)算。未看清題中所給利潤(rùn)率的真實(shí)內(nèi)涵，誤將銷售利潤(rùn)率當(dāng)作投資利潤(rùn)率，將待估地價(jià)與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。 (3)交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題。可供選擇的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有市場(chǎng)價(jià)格、賣方實(shí)際得到價(jià)格、雙方約定價(jià)格等，本題中用于交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。應(yīng)考者往往在這一問題上含糊不清，要么直接采用市場(chǎng)價(jià)格，要么采用賣方實(shí)際得到價(jià)格（扣除銷售稅費(fèi)后價(jià)格）。

3．某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000㎡，交納的土地出讓金為30元／㎡，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到"五通一平"（通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整）。 2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬(wàn)元／畝，"五通一平"土地開發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5％，投資利潤(rùn)率為10％，土地還原率為6％，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。

正確答案: （一）審題 (1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。 (2)梳理有關(guān)資料。一可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料。審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等；二是市場(chǎng)調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致。 (3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。 （二）方法選擇與解題思路 1.方法選擇 本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。 2.解題思路 由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。 基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法；然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；將以上各項(xiàng)相加得到無限年期土地成本價(jià)格；將無限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格；將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。 （三）公式與計(jì)算步驟 1.適用公式 土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）×年期修正系數(shù)＋土地出讓金×年期修正系數(shù) 2.計(jì)算步驟 (1)選擇計(jì)算方法。 根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法。 (2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)。 10×10000÷666.67＝150(元／㎡) (3)土地開發(fā)費(fèi)。 8×10000÷666.67＝120(元／㎡) (4)利息（按單利計(jì)算）。 150×5.5％×1＋120×1×1／2×5.5％＝11.55(元／㎡) (5)利潤(rùn)。 (150＋120)×10％＝27（元／㎡) (6)土地成本價(jià)格。 150＋120＋11.55＋27＝308.55(元／㎡) (7)49年期的土地成本價(jià)格。 (8)49年期的土地出讓金。 (9)計(jì)算單位地價(jià)。 290.79＋29.90＝320.69(元／㎡) (10)計(jì)算總地價(jià)。 320.69×3000＝96.21(萬(wàn)元)　解題思路：難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 1.難點(diǎn) 對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)考者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度。 (1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。 (2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格（無限年期）和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。 2.常見錯(cuò)誤分析 (1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或者前面缺少解題方法說明等。 (2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用"元／㎡"，也可使用"萬(wàn)元／畝"，但最終單位地價(jià)要換算成"元／㎡"。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，"畝"與"㎡''之間的換算，可采用"1畝＝ 666.67㎡"或"1畝＝1／0.0015㎡"。 (3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其計(jì)息期為0.5年。應(yīng)考者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。 本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。 (4)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。 (5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如：未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格；或僅對(duì)土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正；或錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。