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土地登記代理內(nèi)容與操作
一、單項選擇題：
1．土地登記代理人的最基本的權(quán)利為()。
A．獲取勞務(wù)報酬的權(quán)利
B．依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利
C．要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利
D．對委托方提出建議的權(quán)利

正確答案:A　解題思路：獲取勞務(wù)報酬的權(quán)利是土地登記代理人最基本的權(quán)利。
 
2．土地登記代理糾紛的規(guī)避方法不包括()。
A．簽訂規(guī)范的代理合同，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確服務(wù)內(nèi)容和要求
B．土地登記機關(guān)進行公證
C．合同中告知必要的代理活動事項，利于委托人監(jiān)督
D．對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時協(xié)商或通過法律途徑解決

正確答案:B　解題思路：土地登記機關(guān)沒有公證仲裁的權(quán)利。
 
3．關(guān)于土地登記代理人的義務(wù)下列說法錯誤的是()。
A．代理人有按照委托人的指示處理代理事務(wù)的義務(wù)
B．維護委托人權(quán)益的義務(wù)
C．將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)
D．土地登記代理人沒有及時告知委托人的義務(wù)

正確答案:D　解題思路：土地登記代理人有及時告知委托人的義務(wù)，應(yīng)按照委托人的要求隨時報告處理事務(wù)的進展情況。
 
4．關(guān)于土地登記代理合同，下列說法錯誤的是()。
A．土地登記代理合同能有效保證合同當(dāng)事人的合法權(quán)益
B．土地登記代理合同有利于維護土地登記代理市場的秩序
C．代理事項是土地登記代理合同的客體
D．土地登記代理人以代理人的名義與委托人簽訂合同

正確答案:D　解題思路：土地登記代理人以代理機構(gòu)的名義與委托人簽訂合同。
 
5．土地登記代理成果進行審核時，()不是審核的重點。
A．成果及形式是否符合委托方的要求
B．成果內(nèi)容是否規(guī)范合法
C．委托代理內(nèi)容與要求是否合法
D．代理步驟及過程是否符合合同要求

正確答案:D　解題思路：代理步驟及過程是否符合法律規(guī)定的要求，不是合同要求。
 
二、多項選擇題：
6．下列關(guān)于委托人的權(quán)利和義務(wù)的敘述中，正確的是()。
A．委托人有規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利
B．委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務(wù)
C．委托人有承擔(dān)后果的義務(wù)
D．委托人有承擔(dān)處理事務(wù)費用的權(quán)利
E．委托人有支付代理傭金的義務(wù)

正確答案:ACE　解題思路：監(jiān)督土地登記代理人代理行為是委托人的權(quán)利，承擔(dān)處理事務(wù)費用是委托人的義務(wù)。
 
7．下列關(guān)于土地登記代理合同的特征中，敘述正確的是()。
A．土地登記代理合同和雙務(wù)合同
B．雙方當(dāng)事人之間存在著互為對等的關(guān)系
C．土地登記代理合同是有償合同
D．土地登記代理合同是從合同
E．為更有效地維護雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般采用書面形式

正確答案:ABCE　解題思路：土地登記代理合同是主合同。
 
8．下列關(guān)于土地登記代理人的權(quán)利和義務(wù)敘述中，正確的是()。
A．土地登記代理人有獲取勞務(wù)報酬的權(quán)利
B．土地登記代理人有依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的義務(wù)
C．土地登記代理人有按照委托人指示處理代理事務(wù)的權(quán)利
D．土地登記代理人有及時告知的義務(wù)
E．土地登記代理人有維護委托人權(quán)益的義務(wù)

正確答案:ADE　解題思路：依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)是土地登記代理人的權(quán)利，按照委托人指示處理代理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)。
 
9．以下()事項是對土地登記代理成果進行審核的主要內(nèi)容。
A．成果內(nèi)容及形式是否符合委托方的要求
B．成果內(nèi)容是否規(guī)范合法
C．代理人是否具有代理資格
D．委托代理內(nèi)容與要求是否合法
E．代理步驟及過程是否符合法律規(guī)定要求

正確答案:ABDE　解題思路：代理人是否具有代理資格不是土地登記代理成果審核的內(nèi)容。
 
10．根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人可以從事()登記代理業(yè)務(wù)。
A．辦理土地登記申請、指界
B．填寫土地登記卡、土地權(quán)利證書
C．收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料
D．查詢土地登記資料
E．幫助土地權(quán)利人解決土地權(quán)屬糾紛

正確答案:ACD
 
三、綜合分析題：
11．任明君原是淮安市新田區(qū)上樁鎮(zhèn)祝橋村村民，在村中有宅基地一處。任明君后轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但一直在祝橋村居住。現(xiàn)在任明君以非農(nóng)業(yè)戶口為由，根據(jù)原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土籍字第73號)第六條："農(nóng)民集體經(jīng)濟組織將原農(nóng)民集體所有土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口居民的，其用地屬于國家所有"的規(guī)定，申請辦理國有土地登記。祝橋村村委會認(rèn)為該宗地為集體所有土地，由此引發(fā)雙方土地權(quán)屬爭議。經(jīng)調(diào)查，任明君的宅基地在上樁鎮(zhèn)祝橋村范圍內(nèi)，土地改革時期，該宅基地曾辦理了《土地房產(chǎn)所有權(quán)證》；任明君的宅基地也未被國家征用(收)；1988年，淮安市新田區(qū)人民政府為張明頒發(fā)了《農(nóng)村宅基地使用權(quán)證》，再次對該宅基地的集體土地使用權(quán)進行了確認(rèn)，張明也一直未對領(lǐng)取的《農(nóng)村宅基地使用證》提出異議。
請問如何處理該土地權(quán)屬爭議?
 

正確答案:
本題牽涉到居民身份變化對土地所有權(quán)的影響。由于我國農(nóng)村和城市二元化的格局仍然存在，農(nóng)業(yè)戶口和城鎮(zhèn)戶口之間存在著比較大的差別。一個重要的區(qū)別就是，農(nóng)業(yè)戶口居民可以在本集體獲得宅基地使用權(quán)，而一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，就不再是原農(nóng)民集體的成員，就不再具備申請宅基地使用權(quán)的資格。但是，對原來享有的宅基地使用權(quán)，在房屋建筑物存續(xù)期間內(nèi)仍然存在。不能因為農(nóng)轉(zhuǎn)非，居民身份變了，就自然的把宅基地變?yōu)閲小＿@實際上也牽涉到對《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第14條的理解。根據(jù)14條的規(guī)定，不經(jīng)征用(收)，農(nóng)轉(zhuǎn)非導(dǎo)致集體土地所有權(quán)變?yōu)閲宜械臈l件是：第一，國家建設(shè)征用(收)土地。第二，農(nóng)民集體的全部人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，導(dǎo)致該農(nóng)民集體實際上已經(jīng)不復(fù)存在。可見，在不具備上述條件時，只是村民個人被農(nóng)轉(zhuǎn)非，當(dāng)然不能發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題。需要說明的是，任明君依據(jù)的原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土籍字第73號)在1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(1995國土籍字第26號)發(fā)布時已作廢，因此不能作為有效的法律依據(jù)。依據(jù)1962年《人民公社六十條》第21條規(guī)定，生產(chǎn)隊范圍內(nèi)的土地都歸生產(chǎn)隊所有。祝橋村轄區(qū)范圍內(nèi)的土地性質(zhì)為集體所
有，任明君的宅基地應(yīng)確定為集體土地使用權(quán)。另外，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第19條規(guī)定，土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于集體所有。因此，土地行政管理部門依法裁定該宅基地為集體土地。
 
12．清河市拓展公司于1996年11月5日以出讓方式取得一宗3500平方米的國有土地使用權(quán)，批準(zhǔn)為商業(yè)用途，使用年限40年，于1996年11月20日辦理了國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。現(xiàn)因某種原因，拓展公司將這宗地連同地上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了蘭地貿(mào)易有限公司。
請問如何辦理這宗地的土地使用權(quán)變更登記?
 

正確答案:
(1)登記申請。蘭地貿(mào)易有限公司應(yīng)該在與拓展公司簽定了土地轉(zhuǎn)讓合同后30日內(nèi)，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洸块T提出土地使用權(quán)變更登記申請。-申請登記時提交的材料包括：土地使用權(quán)變更登記申請表；蘭地貿(mào)易有限公司法人證明、法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；土地轉(zhuǎn)讓合同；原土地使用證：變更后的房屋所有權(quán)證；稅費交納證明；委托代理的應(yīng)提交土地登記代理委托書和代理人身份證明等。
(2)地籍調(diào)查。實地調(diào)查該宗地原來登記狀況是否發(fā)生變化，變化原因；沒有變化。可直接移交土地登記人員進行審核。
(3)權(quán)屬審核。①對申請人的審核。身份證明及民事行為能力審核，重點審核申請人與轉(zhuǎn)讓證明文件的受讓人是否一致；委托代理委托書及代理人身份證明的審核。②對土地使用期限的審核。轉(zhuǎn)讓后的使用期限應(yīng)等于原來使用期限減已經(jīng)使用的期限。③對土地用途的審核。轉(zhuǎn)讓合同的土地用途、實際用途和出讓合同用途是否一致。④對土地價格的審核。應(yīng)對申報地價進行登記和審核，決定實施優(yōu)先購買權(quán)。⑤對稅費的審核。⑥對房屋產(chǎn)權(quán)變更的審核。涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該審核房產(chǎn)證明。
(4)注冊登記。在原來的《土地登記卡》進行變更登記，并填寫新的《土地歸戶卡》注銷或更改原來的《土地歸戶卡》。(5)核發(fā)證書。收回并注銷原來的《國有土地使用證》，新的《國有土地使用證》發(fā)給蘭地貿(mào)易有限公司。
 
13．世紀(jì)集團1998年在新錦市工業(yè)區(qū)以出讓方式取得一宗面積為15000平方米的國有土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為工業(yè)用地，使用年限為50年，登記時間為1998年5月20日。為籌集資金進行技術(shù)改造和產(chǎn)品創(chuàng)新，2003年3月10日集團以該宗土地使用權(quán)作為擔(dān)保向市建設(shè)銀行申請貸款，雙方簽訂了抵押貸款合同。
請問如何申請辦理土地使用權(quán)抵押登記?
 

正確答案:
(1)登記申請人：抵押人和抵押權(quán)人，即世紀(jì)集團和市建設(shè)銀行共同提出登記申請。
(2)申請時限：抵押合同簽訂之日起15日內(nèi)。
(3)提交的文件資料：①土地登記申請書；②世紀(jì)集團與市建設(shè)銀行的法人證明、法定代表人身份證明和個人身份證明；③抵押土地的《國有土地使用證》；④地上建筑物、附著物權(quán)屬證明或產(chǎn)權(quán)證書；⑤貸款合同和抵押合同；⑥抵押土地地價評估報告；⑦委托登記的，還有土地登記代理委托書、土地登記代理人身份證明、資格證書、登記證書以及代理機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等；⑧其他要求出示的文件資料。
(4)土地登記機關(guān)辦理土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記。經(jīng)過土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記程序，最后由土地行政主管部門核發(fā)土地他項權(quán)利證明書給市建設(shè)銀行。