新《物業管理條例》解讀
發布時間：2010-01-14 共1頁
規范管理強化業主權益
對于大多數人來說，買房子是件人生大事，選擇一個好的物業公司也非常重要，物業公司的服務水平將直接影響業主的生活。但是，業主和物業公司這合同的雙方，卻常常成了矛盾的對立面。業主們稱，自己的房子往往自己做不了主。從今年10月1日起，新修訂的《物業管理條例》正式實施，將進一步提高業主的地位、擴大業主的自主選擇權、充分體現物權的價值，為業主的權利護航。
業主：當家就要能做主老杜4年前買了一套商品房，入住不到1年就發現負責小區物業管理的公司服務質量不高，沒有起到維護小區安定生活的作用。4年來，小區業主們一直想換個物業公司，但是由于當時選聘和解聘物業公司，必須經物業管理區域內2/3以上的業主投票通過。像他們這樣規模較大的小區，居民多，工作時間不統一，很難召集，要達到2/3的投票率非常困難。老杜家的問題也就久拖不決。
新《物業管理條例》做了修改。按照新規定，今后，小區換“管家”，只需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積超過小區建筑物總面積的一半就可以了。同時，除更換物業服務企業外，制定和修改業主大會議事規則、制定和修改小區管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等其他重大事項，也同樣適用這種“雙過半”的決定規則。
新《物業管理條例》規定：“業主可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施”，保障了業主可以在土地使用權70年的基礎上改建小區內的建筑物。同時，業主還有權請求法院撤銷業主大會或者業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定。例如，有的業主委員會決定在小區增加一個垃圾筒，可是垃圾筒旁邊的一樓住戶表示反對，如果該住戶確實合法利益受到侵害，他可以請求法院撤銷業主委員會的決定。居民楊峰說，這次真正有了“當家做主”的感覺。
政府：將業主的權利落到實處
蘭州市城關區的梁先生和物業公司的糾紛已經曠日持久。他說，當年買房子，交鑰匙的時候，開發商將鑰匙與物業管理合同捆綁在一起，簽訂了物業管理合同，才能拿到鑰匙。此后，發現這是一個草臺班子，根本不是物業公司，而是開發商隨便湊合的幾個人。他認為，本應該由業主選舉的物業公司，卻成了開發商指定，這從客觀上剝奪了業主的自主權。
很多業主也表示，自己很想行使業主的權利，重新選擇滿意的物業公司，但業主大會很難召集，也沒有業主委員會來具體操作。
蘭州市物業協會的宋福軍表示，現在蘭州市成立業主委員會的小區并不多，甚至有些業主委員會還是由物業公司組織選舉產生，業主大會也是由物業公司召集的，這其實是一種本末倒置的現象。而一些管理差一點的小區，根本沒有業主委員會。如果要讓物業公司真正進入市場，讓業主發揮自己的選擇權，成立獨立自主的業主委員會是大勢所趨。
在新《物業管理條例》中，對此有明確規定。國家新修訂的《物業管理條例》增加了“將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。”這樣加強了政府的指導作用，便于理順業主和物業公司的關系。
物業：從管理到服務今年3月，城關區的老張就剛剛打完和物業公司的官司。讓老張郁悶的是，不僅沒有辭掉物業公司，自己還得補交物業費。老張說自己感覺很不爽，“不是我舍不得錢，而是我覺得這家物業公司只收錢不干活，態度還非常蠻橫，我不想給他們交錢。”
小偷出沒、電梯不能正常運行、公共設施損壞后無人修理，公司人員素質差，身體暴力時有發生。老張氣憤地說：“動不動就以沒交費為由斷水停電，我搞不懂物業公司到底是搞服務的，還是來給我們當領導的。”很多業主對物業公司的管理不滿，便以拒交物業費進行“反抗”，基層法院的物業糾紛案件每年遞增。
對此，新《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。蘭州大學法學院教授劉光華認為，這不僅僅是字面的修改，身份的置換是理念的轉變，物業公司由“管理”改為“服務”，是對物業和業主關系更加合理而明確的定位。
劉光華說，房地產業主要是近10年間興盛起來的，相關立法未盡完善，物業公司和業主的關系并不融洽。很多物業公司由開發商指定，并非業主自行選擇。關于服務項目的約定、各自權利義務的劃分并沒有經過談判的過程，為雙方的關系留下了很多隱患。當業主和物業發生矛盾時，在組織和信息上都占有優勢的物業公司，以行使管理權為名，使業主們吃盡苦頭。物業公司“更名”，會使他們更加明確自己的角色定位，也會使業主們在今后維權時把腰桿兒挺得更直。
翡翠物業公司總經理李建武，從事了20年物業服務。他認為改“管理”為“服務”是一種理念上的導向，物業公司的“管理”和“服務”應該互為表里。物業公司不可能完全喪失了“管理”的權力，但“管理”應該以“服務”為目的，是一種“服務型的管理”。同時，作為企業應該把服務放在第一位，多一些市場化、人性化，少一點帶著行政色彩的強硬手段。
對于大多數人來說，買房子是件人生大事，選擇一個好的物業公司也非常重要，物業公司的服務水平將直接影響業主的生活。但是，業主和物業公司這合同的雙方，卻常常成了矛盾的對立面。業主們稱，自己的房子往往自己做不了主。從今年10月1日起，新修訂的《物業管理條例》正式實施，將進一步提高業主的地位、擴大業主的自主選擇權、充分體現物權的價值，為業主的權利護航。
業主：當家就要能做主老杜4年前買了一套商品房，入住不到1年就發現負責小區物業管理的公司服務質量不高，沒有起到維護小區安定生活的作用。4年來，小區業主們一直想換個物業公司，但是由于當時選聘和解聘物業公司，必須經物業管理區域內2/3以上的業主投票通過。像他們這樣規模較大的小區，居民多，工作時間不統一，很難召集，要達到2/3的投票率非常困難。老杜家的問題也就久拖不決。
新《物業管理條例》做了修改。按照新規定，今后，小區換“管家”，只需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積超過小區建筑物總面積的一半就可以了。同時，除更換物業服務企業外，制定和修改業主大會議事規則、制定和修改小區管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等其他重大事項，也同樣適用這種“雙過半”的決定規則。
新《物業管理條例》規定：“業主可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施”，保障了業主可以在土地使用權70年的基礎上改建小區內的建筑物。同時，業主還有權請求法院撤銷業主大會或者業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定。例如，有的業主委員會決定在小區增加一個垃圾筒，可是垃圾筒旁邊的一樓住戶表示反對，如果該住戶確實合法利益受到侵害，他可以請求法院撤銷業主委員會的決定。居民楊峰說，這次真正有了“當家做主”的感覺。
政府：將業主的權利落到實處
蘭州市城關區的梁先生和物業公司的糾紛已經曠日持久。他說，當年買房子，交鑰匙的時候，開發商將鑰匙與物業管理合同捆綁在一起，簽訂了物業管理合同，才能拿到鑰匙。此后，發現這是一個草臺班子，根本不是物業公司，而是開發商隨便湊合的幾個人。他認為，本應該由業主選舉的物業公司，卻成了開發商指定，這從客觀上剝奪了業主的自主權。
很多業主也表示，自己很想行使業主的權利，重新選擇滿意的物業公司，但業主大會很難召集，也沒有業主委員會來具體操作。
蘭州市物業協會的宋福軍表示，現在蘭州市成立業主委員會的小區并不多，甚至有些業主委員會還是由物業公司組織選舉產生，業主大會也是由物業公司召集的，這其實是一種本末倒置的現象。而一些管理差一點的小區，根本沒有業主委員會。如果要讓物業公司真正進入市場，讓業主發揮自己的選擇權，成立獨立自主的業主委員會是大勢所趨。
在新《物業管理條例》中，對此有明確規定。國家新修訂的《物業管理條例》增加了“將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。”這樣加強了政府的指導作用，便于理順業主和物業公司的關系。
物業：從管理到服務今年3月，城關區的老張就剛剛打完和物業公司的官司。讓老張郁悶的是，不僅沒有辭掉物業公司，自己還得補交物業費。老張說自己感覺很不爽，“不是我舍不得錢，而是我覺得這家物業公司只收錢不干活，態度還非常蠻橫，我不想給他們交錢。”
小偷出沒、電梯不能正常運行、公共設施損壞后無人修理，公司人員素質差，身體暴力時有發生。老張氣憤地說：“動不動就以沒交費為由斷水停電，我搞不懂物業公司到底是搞服務的，還是來給我們當領導的。”很多業主對物業公司的管理不滿，便以拒交物業費進行“反抗”，基層法院的物業糾紛案件每年遞增。
對此，新《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。蘭州大學法學院教授劉光華認為，這不僅僅是字面的修改，身份的置換是理念的轉變，物業公司由“管理”改為“服務”，是對物業和業主關系更加合理而明確的定位。
劉光華說，房地產業主要是近10年間興盛起來的，相關立法未盡完善，物業公司和業主的關系并不融洽。很多物業公司由開發商指定，并非業主自行選擇。關于服務項目的約定、各自權利義務的劃分并沒有經過談判的過程，為雙方的關系留下了很多隱患。當業主和物業發生矛盾時，在組織和信息上都占有優勢的物業公司，以行使管理權為名，使業主們吃盡苦頭。物業公司“更名”，會使他們更加明確自己的角色定位，也會使業主們在今后維權時把腰桿兒挺得更直。
翡翠物業公司總經理李建武，從事了20年物業服務。他認為改“管理”為“服務”是一種理念上的導向，物業公司的“管理”和“服務”應該互為表里。物業公司不可能完全喪失了“管理”的權力，但“管理”應該以“服務”為目的，是一種“服務型的管理”。同時，作為企業應該把服務放在第一位，多一些市場化、人性化，少一點帶著行政色彩的強硬手段。
