物業服務企業經營管理模式進化論
發布時間：2010-01-14 共2頁
物業管理行業發展了28年，從朝陽階段跨入了轉型時期，并且逐漸面臨著優勝略汰的考驗。物業法規的日漸規范，讓物業合同的續簽負擔沉重；勞動力成本的連續增加，讓企業盈利能力短時期出現波動；行業吸引人才的競爭力低，人員流失頻繁……于是，業界同仁紛紛探討應對策略。但可以肯定的是，物業服務企業絕不會像白堊紀海陸劇變時的恐龍一樣日趨沒落，而是在此困境中不斷演變進化，最終得以證實“物競天擇，適者生存”的達爾文生物進化論。
黃牛——傳統型物業服務企業
這是整個行業體量最為龐的物種群落，也是進化相對緩慢或者說急需進化的群落，他們沒有足夠的規模，也無品牌優勢可言，做的也是傳統的“四保服務”，如果以管理資質作以粗線條劃分，目前約占全國物業服務企業總量的90%左右。此類企業處于行業生物鏈的末端，天性溫良，吃苦耐勞，埋頭耕著一畝三分薄田。吃的是草，擠出的是奶，吐出來的也有苦水和酸水。雖然這其中也不乏“精耕細作”之輩，但縱然心比天高，卻總被缺水少糧的現狀所困擾。
隨著生存環境的日益惡化，黃牛的數量無疑會逐步減少，通過變革或兼并,其中一部分會進化成其他物種，但絕對不會就此消失，因為瘠田太多，總需要有“牛”耕種，雖然投入多產出少，但總比沒田耕要強吧。而且達爾文說得也很清楚，物競天擇是“適者”生存而非“強者”生存，有市場需求就有其生存的一席之地。只要低頭苦耕時不忘抬頭看路，上演一出“黃牛”變“麒麟”的好戲也并非是癡人說夢。
沿著產業結構以及服務提供方式差異化的線路進化發展，物業服務企業可能會演變成：專業服務提供商、多元服務提供商、服務集成商。
螞蟻——專業服務提供商
螞蟻是最常見的昆蟲，屬群集而居的社會性昆蟲，數量龐，內部分工明確，蟻后只負責繁殖，工蟻負責建巢、覓食和喂食，兵蟻負責保家衛國。為追求利潤最化，物業服務企業便會像螞蟻一樣，逐步建立清潔服務機構、綠化服務機構、電梯維保機構等專業服務機構，并在企業內部進行專業分包。
進化成螞蟻類物業服務企業的前提是需要具備一定的規模，其特征是各專業條線兵強馬壯，人數眾多，服務提供強調成本管理，在滿足內部需求之后，也會積極開拓外部市場，為企業獲取更多利潤。但隨著業務擴張，企業人員數量將呈階梯式增長，在用工日益規范執法日漸嚴格的未來，僅僅通過勞務輸出獲取的生存空間將越來越窄。也許到時候，此類企業同樣會向螞蟻學習：當同一巢穴的螞蟻發展到一定數量以后，它們便會選擇分巢，并會有新的蟻后和蟻王產生，在一個新的領域建筑起新的王國。
蜘蛛——多元服務提供商
如果說螞蟻類物業服務企業“深挖洞、廣積糧”是在產業深度上做文章，那么蜘蛛類物業服務企業“廣撒網、多捕食”是在產業寬度上下功夫。
結網是蜘蛛的一種本能，網結得越，意味著可以捕獲的食物則越多。蜘蛛因習性不同結網的形狀也不盡相同，這點和我們的物業服務企業也頗為相似。如最為常見的圓網（八卦網），蛛絲由中心圓點向四周呈輻射狀排列，這就像有些物業服務企業以客戶資源為優勢，圍繞著客戶需求這一“圓心”而展開的一些經營活動，如組建或引入家電維修機構、寵物托管機構、家政服務機構、洗車代駕服務機構等社會服務機構，并以項目為基點對各類服務機構進行協調管理，從而獲取利潤。另一種則如華蓋網，把絲織成絲層，網呈條狀，鋪排于一平面上，就如同物業服務企業以物業本體為主線，進行產業鏈條上游和下游的業務整合，在諸如物業租賃銷售、評估策劃、土地測量、管理咨詢等產業鏈條的各個環節上有所斬獲。
蜘蛛類物業服務企業的進化，正是中物協謝家瑾會長最近提出的發揮物業管理邊際效益，增加多種經營收入以提高物業管理創富能力的構想。無論是客戶資源整合還是產業結構整合，就像蜘蛛那極富想象力的各種結網方式，方式雖不同，但萬千法門殊途同歸，都是為了提高盈利能力、拓展更為廣闊的生存空間。
獵豹——服務集成商
獵豹因其奔跑時速達到112公里被喻為肉食類動物中最為專業的捕獵者。獵豹捕食需要消耗量的體力，所以必須一擊即中，于是，近距離的隱蔽、耐心的等候、極速的奔跑、完美的撲殺，都成為獵豹的殺手锏。待獵物到手后，獵豹也不像老虎一樣全部占為己有，而是挑味美肉嫩的先吃個飽，然后交給棕鬣狗、兀鷲們分享戰果，以維持整個生物鏈的平衡。
獵豹就如同實施管作分離、由服務提供商向服務集成商轉型的物業服務企業，此類企業不需要眾多的人員，但必須擁有必殺技，憑借成熟的前期策劃和管理經驗獲取項目，然后將勞務服務分包給專業公司負責，并配備精干的管理隊伍進行協調、監督和指導。當然，同獵豹一樣，由于靠自身的努力捕獲的獵物，理所當然分得第一杯羹，其獲取的利潤相對于專業分包公司而言要豐厚的多。
黃牛這種草食類動物實屬于勞動密集型企業，依靠“賣服務掙消費者的錢”，而獵豹這種肉食類動物屬于知識密集型企業，依靠“賣技術、管理和規則掙草食類企業的錢”，因此一個吃草，一個吃肉，前者數量眾多，后者精干強練。草食類向肉食類進化是種必然，但物業服務企業并沒有過于高深的技術壁壘，屆時可能會出現批獵豹相互殘殺的場景，能否將目前的優勢轉化為其核心競爭力，是獵豹們急需解決的問題。
沿著物業形態以及目標市場差異化的線路進化發展，物業服務企業可能會演變成：地產服務型物業服務企業、市場細分型物業服務企業、市場規模型物業服務企業。
犀牛鳥——地產服務型物業服務企業
犀牛是陸生動物中最強壯的動物之一，盡管強壯，它還是有鐵桿的兄弟——犀牛鳥，犀牛依靠犀牛鳥清潔皮膚，犀牛鳥依靠犀牛得到保護。附屬于地產開發企業的物業服務企業就類似于犀牛和犀牛鳥的關系。隨著物業利潤率的降低，就地產開發企業而言，物業服務企業所創造的利潤幾乎可以忽略不計，于是不少地產企業要求旗下的物業退出外接項目，潛心維護自身品牌。
犀牛鳥類物業服務企業有著一份“兩耳不聞窗外事”的悠閑和淡定，同時也抱著“一心只讀圣賢書”的刻苦和專注，其進化核心在服務品質和品牌增值而非追求利潤最化，其市場發展導向沒有充分的自主權，基本依賴以及服從于集團地產的整體戰略。當然，只要有犀牛在，它便有容身之處，就生存壓力而言，也遠比自食其力者小得多。
黃牛——傳統型物業服務企業
這是整個行業體量最為龐的物種群落，也是進化相對緩慢或者說急需進化的群落，他們沒有足夠的規模，也無品牌優勢可言，做的也是傳統的“四保服務”，如果以管理資質作以粗線條劃分，目前約占全國物業服務企業總量的90%左右。此類企業處于行業生物鏈的末端，天性溫良，吃苦耐勞，埋頭耕著一畝三分薄田。吃的是草，擠出的是奶，吐出來的也有苦水和酸水。雖然這其中也不乏“精耕細作”之輩，但縱然心比天高，卻總被缺水少糧的現狀所困擾。
隨著生存環境的日益惡化，黃牛的數量無疑會逐步減少，通過變革或兼并,其中一部分會進化成其他物種，但絕對不會就此消失，因為瘠田太多，總需要有“牛”耕種，雖然投入多產出少，但總比沒田耕要強吧。而且達爾文說得也很清楚，物競天擇是“適者”生存而非“強者”生存，有市場需求就有其生存的一席之地。只要低頭苦耕時不忘抬頭看路，上演一出“黃牛”變“麒麟”的好戲也并非是癡人說夢。
沿著產業結構以及服務提供方式差異化的線路進化發展，物業服務企業可能會演變成：專業服務提供商、多元服務提供商、服務集成商。
螞蟻——專業服務提供商
螞蟻是最常見的昆蟲，屬群集而居的社會性昆蟲，數量龐，內部分工明確，蟻后只負責繁殖，工蟻負責建巢、覓食和喂食，兵蟻負責保家衛國。為追求利潤最化，物業服務企業便會像螞蟻一樣，逐步建立清潔服務機構、綠化服務機構、電梯維保機構等專業服務機構，并在企業內部進行專業分包。
進化成螞蟻類物業服務企業的前提是需要具備一定的規模，其特征是各專業條線兵強馬壯，人數眾多，服務提供強調成本管理，在滿足內部需求之后，也會積極開拓外部市場，為企業獲取更多利潤。但隨著業務擴張，企業人員數量將呈階梯式增長，在用工日益規范執法日漸嚴格的未來，僅僅通過勞務輸出獲取的生存空間將越來越窄。也許到時候，此類企業同樣會向螞蟻學習：當同一巢穴的螞蟻發展到一定數量以后，它們便會選擇分巢，并會有新的蟻后和蟻王產生，在一個新的領域建筑起新的王國。
蜘蛛——多元服務提供商
如果說螞蟻類物業服務企業“深挖洞、廣積糧”是在產業深度上做文章，那么蜘蛛類物業服務企業“廣撒網、多捕食”是在產業寬度上下功夫。
結網是蜘蛛的一種本能，網結得越，意味著可以捕獲的食物則越多。蜘蛛因習性不同結網的形狀也不盡相同，這點和我們的物業服務企業也頗為相似。如最為常見的圓網（八卦網），蛛絲由中心圓點向四周呈輻射狀排列，這就像有些物業服務企業以客戶資源為優勢，圍繞著客戶需求這一“圓心”而展開的一些經營活動，如組建或引入家電維修機構、寵物托管機構、家政服務機構、洗車代駕服務機構等社會服務機構，并以項目為基點對各類服務機構進行協調管理，從而獲取利潤。另一種則如華蓋網，把絲織成絲層，網呈條狀，鋪排于一平面上，就如同物業服務企業以物業本體為主線，進行產業鏈條上游和下游的業務整合，在諸如物業租賃銷售、評估策劃、土地測量、管理咨詢等產業鏈條的各個環節上有所斬獲。
蜘蛛類物業服務企業的進化，正是中物協謝家瑾會長最近提出的發揮物業管理邊際效益，增加多種經營收入以提高物業管理創富能力的構想。無論是客戶資源整合還是產業結構整合，就像蜘蛛那極富想象力的各種結網方式，方式雖不同，但萬千法門殊途同歸，都是為了提高盈利能力、拓展更為廣闊的生存空間。
獵豹——服務集成商
獵豹因其奔跑時速達到112公里被喻為肉食類動物中最為專業的捕獵者。獵豹捕食需要消耗量的體力，所以必須一擊即中，于是，近距離的隱蔽、耐心的等候、極速的奔跑、完美的撲殺，都成為獵豹的殺手锏。待獵物到手后，獵豹也不像老虎一樣全部占為己有，而是挑味美肉嫩的先吃個飽，然后交給棕鬣狗、兀鷲們分享戰果，以維持整個生物鏈的平衡。
獵豹就如同實施管作分離、由服務提供商向服務集成商轉型的物業服務企業，此類企業不需要眾多的人員，但必須擁有必殺技，憑借成熟的前期策劃和管理經驗獲取項目，然后將勞務服務分包給專業公司負責，并配備精干的管理隊伍進行協調、監督和指導。當然，同獵豹一樣，由于靠自身的努力捕獲的獵物，理所當然分得第一杯羹，其獲取的利潤相對于專業分包公司而言要豐厚的多。
黃牛這種草食類動物實屬于勞動密集型企業，依靠“賣服務掙消費者的錢”，而獵豹這種肉食類動物屬于知識密集型企業，依靠“賣技術、管理和規則掙草食類企業的錢”，因此一個吃草，一個吃肉，前者數量眾多，后者精干強練。草食類向肉食類進化是種必然，但物業服務企業并沒有過于高深的技術壁壘，屆時可能會出現批獵豹相互殘殺的場景，能否將目前的優勢轉化為其核心競爭力，是獵豹們急需解決的問題。
沿著物業形態以及目標市場差異化的線路進化發展，物業服務企業可能會演變成：地產服務型物業服務企業、市場細分型物業服務企業、市場規模型物業服務企業。
犀牛鳥——地產服務型物業服務企業
犀牛是陸生動物中最強壯的動物之一，盡管強壯，它還是有鐵桿的兄弟——犀牛鳥，犀牛依靠犀牛鳥清潔皮膚，犀牛鳥依靠犀牛得到保護。附屬于地產開發企業的物業服務企業就類似于犀牛和犀牛鳥的關系。隨著物業利潤率的降低，就地產開發企業而言，物業服務企業所創造的利潤幾乎可以忽略不計，于是不少地產企業要求旗下的物業退出外接項目，潛心維護自身品牌。
犀牛鳥類物業服務企業有著一份“兩耳不聞窗外事”的悠閑和淡定，同時也抱著“一心只讀圣賢書”的刻苦和專注，其進化核心在服務品質和品牌增值而非追求利潤最化，其市場發展導向沒有充分的自主權，基本依賴以及服從于集團地產的整體戰略。當然，只要有犀牛在，它便有容身之處，就生存壓力而言，也遠比自食其力者小得多。
