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　　四　　業(yè)主向政府“亂作為”發(fā)難
　　2005年8月，上海市佳信都市花園的七位業(yè)主向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民政府(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“區(qū)政府”)遞交了行政復(fù)議申請(qǐng)書(shū)。七位業(yè)主稱(chēng)，小區(qū)業(yè)委會(huì)未經(jīng)合法的換屆選舉，房地局就直接頒發(fā)了《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證》，該行為侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，故要求撤銷(xiāo)該備案證。
　　區(qū)政府認(rèn)為，依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)每屆任期為兩年，佳信都市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于2004年8月26日進(jìn)行換屆，但該業(yè)委會(huì)未在上述期限內(nèi)以法律規(guī)定的形式進(jìn)行換屆選舉，也未到相關(guān)的行政管理部門(mén)予以備案。區(qū)政府決定：撤銷(xiāo)房管局發(fā)出的備案證。
　　點(diǎn)評(píng)：本案是典型的業(yè)主對(duì)政府“亂作為”行為的維權(quán)行動(dòng)，這一案件主要反映了兩個(gè)問(wèn)題：一是業(yè)委會(huì)的工作不規(guī)范；二是政府主管部門(mén)的物業(yè)管理中行政行為不規(guī)范。就本案而言，主要原因是房地局執(zhí)法不嚴(yán)而對(duì)未經(jīng)選舉的業(yè)委會(huì)備案。從責(zé)任政府的角度講，對(duì)具體實(shí)施備案行為的行政人員，應(yīng)受到政紀(jì)、黨紀(jì)的處分，情節(jié)嚴(yán)重的，亦應(yīng)受法律制裁。
　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，政府“亂作為”的形式主要表現(xiàn)在給違法的業(yè)委會(huì)進(jìn)行備案，任何操控業(yè)委會(huì)的成立，為行政命令的形式更換物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)管理公司越權(quán)監(jiān)督等等。在物業(yè)管理中還存在一類(lèi)因?yàn)檎?nbsp;“不作為”而產(chǎn)生的行政糾紛，這種不作為主要表現(xiàn)在對(duì)業(yè)委會(huì)的成立不指導(dǎo)、不監(jiān)督，對(duì)合法成立的業(yè)委會(huì)不依法備案，對(duì)小區(qū)的違章行為不處罰，對(duì)物業(yè)公司侵害業(yè)主利益的行為不處理等等。業(yè)主向政府“發(fā)難”，主管部門(mén)要反思的是政府的在物業(yè)管理，這一涉及到每個(gè)百姓的行業(yè)中的定位。
　　五　　業(yè)主告業(yè)委會(huì)：行使監(jiān)督權(quán)
　　2007年，業(yè)主王女士將萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)告上法院，原因是物業(yè)公司將萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)第25層的萬(wàn)通房地產(chǎn)公司的千余平方米面積計(jì)算成4.8萬(wàn)余平方米的票權(quán)，且決議涉及物業(yè)公司的利益，委托物業(yè)公司操作有失公正。她認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)決議虛假統(tǒng)計(jì)表決權(quán)票數(shù)，使損害業(yè)主利益的決議得以通過(guò)，要求法院撤銷(xiāo)該決議。
　　法院審理認(rèn)為，業(yè)委會(huì)未提供萬(wàn)通房地產(chǎn)公司所有面積的權(quán)屬證明，而此面積的統(tǒng)計(jì)直接關(guān)系到投票權(quán)是否達(dá)到法定要求比例。法院據(jù)此認(rèn)為，王女士要求撤銷(xiāo)萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)決議的理由正當(dāng)，予以支持。
　　點(diǎn)評(píng)：類(lèi)根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的小區(qū)的權(quán)力機(jī)關(guān)，業(yè)委會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不管是業(yè)委會(huì)，還是業(yè)主大會(huì)，由于工作需要，都可能需要制定關(guān)于小區(qū)公共事項(xiàng)的決議，但這些決議有時(shí)會(huì)侵犯?jìng)€(gè)別業(yè)主的利益，有時(shí)表決通過(guò)的程序不公正，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議有意見(jiàn)，甚至與業(yè)委會(huì)發(fā)生沖突。在《物權(quán)法》生效前，大部分的基層法院不受理這些訴訟。物權(quán)法第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)，大部分地方法院已經(jīng)開(kāi)始受理這一類(lèi)訴訟。 
　　實(shí)際上，業(yè)主與業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的內(nèi)部矛盾通過(guò)訴訟方式解決，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)三者之間的關(guān)系就清楚地呈現(xiàn)出來(lái)：業(yè)主是小區(qū)的主人、業(yè)主大會(huì)是小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)力機(jī)關(guān)、業(yè)委會(huì)則是只有程序性權(quán)利的執(zhí)行機(jī)關(guān)。隨著這訴訟案件的出現(xiàn)與增多，其對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作有著不可小視的積極意義。
　　六　　地面停車(chē)收益：物業(yè)公司扣除成本后返還
　　地面停車(chē)位收費(fèi)歸物業(yè)公司還是歸全體業(yè)主，這一問(wèn)題目前已無(wú)爭(zhēng)議。但 《物權(quán)法》出臺(tái)前這一問(wèn)題引發(fā)了相當(dāng)多的紛爭(zhēng)。位于上海市西蘇州路的天鼎花園就為此事將前期物業(yè)管理公司賽福萊公司告上法院。該小區(qū)建成交付使用后，地面停車(chē)位約有40個(gè)，以后漸漸發(fā)展到近100個(gè)。前期物業(yè)公司移交財(cái)產(chǎn)時(shí)稱(chēng)地面停車(chē)費(fèi)結(jié)算后收益為零。業(yè)委會(huì)提出異議，在多次協(xié)商無(wú)效的情況下，起訴至上海靜安區(qū)法院。
　　法院認(rèn)為依據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公益收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，所謂的收益應(yīng)是收入扣除必要的管理成本，所以小區(qū)業(yè)委會(huì)要求全額返還地面停車(chē)費(fèi)收入，沒(méi)有依據(jù)；而賽福萊公司辯稱(chēng)停車(chē)費(fèi)已全部用于管理人員的工資及支付稅收，但缺乏相應(yīng)的證據(jù)。法院酌情剔除管理小區(qū)地面停車(chē)成本，判決賽福萊公司返還天鼎花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)部分地面停車(chē)費(fèi)費(fèi)用9.89萬(wàn)余元。
　　點(diǎn)評(píng)：從目前的司法實(shí)踐看，這一類(lèi)案例仍具有一定的普遍性，特別是在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不太成熟的二三線(xiàn)城市，一些物業(yè)管理企業(yè)的操作仍不規(guī)范，將利用小區(qū)公用部位得到的公益性收入據(jù)為己有的作法比比皆是。有的物業(yè)管理企業(yè)還不理解，為什么自己管的車(chē)位收入要?dú)w全體業(yè)主所有。實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題在 《物權(quán)法》中已明確規(guī)定。
　　隨著這一類(lèi)案例的增多，物業(yè)管理企業(yè)將收取的停車(chē)費(fèi)單獨(dú)列賬的做法正在慢慢地為物業(yè)企業(yè)接受。
　　七　　拒繳物業(yè)費(fèi)：消極維權(quán)的慘痛失敗
　　2005年10月30日清晨，北京歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區(qū)57戶(hù)長(zhǎng)年拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主被執(zhí)行法官 “堵在被窩里”，16人被司法拘留。在16名被拘業(yè)主中，有的只是有輕微抗拒執(zhí)行的行為，有的只是口頭拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，有多人甚至在上了警車(chē)或者被帶到法院后主動(dòng)要求繳費(fèi)被拒絕而遭到司法拘留。
　　點(diǎn)評(píng)：不可否認(rèn)，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位是造成業(yè)主不付費(fèi)的原因之一。當(dāng)業(yè)主遇到上述問(wèn)題，向政府主管部門(mén)反映不能解決，通過(guò)法律途徑維權(quán)成本又太高，業(yè)主往往以不繳納物業(yè)管理費(fèi)方式消極維權(quán)。
　　從法律上講，以這種方式“維權(quán)”是行不通的：個(gè)別業(yè)主主張的物業(yè)公司服務(wù)不到位，法院難以認(rèn)定。因?yàn)樵谠V訟或執(zhí)行過(guò)程中，法院如果僅僅根據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的抗辯來(lái)認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)不到位，對(duì)物業(yè)公司是不公平的。只有根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)來(lái)確定物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量才可以說(shuō)是不偏不倚。另外，物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量也很難量化。
　　從我國(guó)目前有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定看，最好的處理方式就是以業(yè)委會(huì)的名義與物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，要求降低或免除部分物業(yè)管理費(fèi)。從業(yè)主維權(quán)的角度講，業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行“維權(quán)”，是業(yè)主主動(dòng)維權(quán)、依法維權(quán)、合理維權(quán)的前奏。
　　八　　三湘世紀(jì)花城：業(yè)主探索“自治”模式
　　三湘世紀(jì)花城小區(qū)在業(yè)委會(huì)主任金鑫的帶領(lǐng)下，走上了探索 “自治”之路。三湘世紀(jì)花城的主要做法有四條：
　　1、物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)設(shè)立共管賬戶(hù)。新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益也從“悶包”走向“陽(yáng)光”，物業(yè)管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分包干、部分按實(shí)結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。設(shè)立物業(yè)和業(yè)委會(huì)共管賬戶(hù)，防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長(zhǎng)時(shí)間不公布各種賬目的可能。聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)三方共管，防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)，侵害業(yè)主利益。
　　2、部分包干、部分按實(shí)結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。按照上海市分等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)服務(wù)等級(jí)是相掛鉤的，但有些物業(yè)公司在聘請(qǐng)外包的保綠、保潔公司時(shí)，經(jīng)常自降標(biāo)準(zhǔn)，賺取差價(jià)。業(yè)委會(huì)的應(yīng)對(duì)方法：按照新設(shè)想，物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)的詳細(xì)范圍在競(jìng)聘書(shū)中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。而公共區(qū)域保綠、保潔、共用部位以及共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)收費(fèi)，則在約定范圍內(nèi)按實(shí)結(jié)算。
　　3、第三方介入：防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司不正當(dāng)聯(lián)盟。聘請(qǐng)第三方獨(dú)立專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)顧問(wèn)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施。咨詢(xún)顧問(wèn)主要對(duì)每次的收益進(jìn)行第三方審核，督促物業(yè)公司按季度公布賬目，并可供業(yè)委會(huì)“借腦”。咨詢(xún)費(fèi)用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中節(jié)省一小部分列支，競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將該項(xiàng)費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測(cè)算范圍。
　　4、為業(yè)主利益，業(yè)委會(huì)積極維權(quán)。業(yè)主追求自治的根本原因是由于其作為業(yè)主的權(quán)益沒(méi)有得到保障，其一旦實(shí)行了自治，這些被長(zhǎng)期漠視的權(quán)益必然要得到，三湘世紀(jì)花城在業(yè)委會(huì)主任金鑫的帶領(lǐng)下，發(fā)動(dòng)了系列維權(quán)案，從開(kāi)發(fā)商手里收回了小區(qū)北廣場(chǎng)的停車(chē)收費(fèi)權(quán)、解決了困擾小區(qū)多年的飯店廚余垃圾(包括生活垃圾)進(jìn)小區(qū)垃圾房問(wèn)題、完成了“天燃?xì)膺h(yuǎn)傳抄表功能表具”的順利更換、成功向開(kāi)發(fā)商收取停車(chē)費(fèi)等等，充分地保護(hù)了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。
　　點(diǎn)評(píng)：從一定意義上講，三湘世紀(jì)花城的主要做法代表了我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的基本方向，是物業(yè)管理“自治”之路的成功探索。按照《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。實(shí)際上是明確了三種物業(yè)管理模式。我國(guó)社區(qū)一般規(guī)模較大，脫離物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實(shí)際，而業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定行使自己的權(quán)利又是必然趨勢(shì)。未來(lái)的物業(yè)管理模式是物權(quán)法規(guī)定的三種模式的“三位一體”，即業(yè)主、業(yè)委會(huì)監(jiān)督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
　　筆者認(rèn)為，業(yè)主“自治”，現(xiàn)在講成功或成熟為時(shí)尚早，只能講是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障礙性因素的存在，業(yè)主“自治”難以成熟，這些障礙性因素主要表現(xiàn)在：業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)關(guān)，自身的問(wèn)題往往會(huì)成為自治管理的障礙，社會(huì)上對(duì)業(yè)委會(huì)(成員)能否公正地代表業(yè)主的質(zhì)疑之聲從來(lái)沒(méi)有中斷過(guò)；目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財(cái)務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙，業(yè)委會(huì)不能單獨(dú)用工、辦不出稅收賬戶(hù)，銀行不能單獨(dú)開(kāi)戶(hù)；業(yè)主自治得不到有關(guān)職能部門(mén)的理解與支持，從立法上講，《物權(quán)法》明確規(guī)定業(yè)主可以自治，但至今，包括《物權(quán)法》之后的地方物業(yè)管理的相關(guān)立法，對(duì)業(yè)主自治只字未提，從司法上講，業(yè)委會(huì)民事主體資格至今沒(méi)有定論。