房地產開發項目管理概要（三）
發布時間：2010-01-14 共1頁
三、房地產開發項目的工程建設監理
（一）工程建設監理的概念
工程建設監理簡稱為工程監理。所謂工程監理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規、技術標準、規范和工程合同要求，實現房地產開發商的預期投資目標，同時使房地產開發商能在開發計劃期限內以合理的造價和合格的質量提供房地產產品給市場消費者。
（二）工程建設監管的層次
工程建設監理可分為兩個層次，即政府對工程建設的監理和社會對工程建設的監理。
1.政府對工程建設監理。這是指政府建設主管部門或被授權單位，對本地區、本部門的工程建設項目，進行統一的、強制性的監督管理，以及對由社會負責的工程建設監理活動實施監督和管理的過程。政府對工程建設項目的監理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監理工作由國家建設部負責，在其下設立有建設監理司作為具體辦事機構，地方各級政府的建設主管部門，下設建設監理處、科、室作為辦事機構。它們的主要職責是：制定法規、規章、條例細則并組織實施；審核批準和管理工程建設監理單位；審核監理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。
2.社會對工程建設監理。社會對工程建設監理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監理，其主要監理機構有：工程建設監理公司或事務所、工程設計單位、科研單位、工程建設咨詢公司等。房地產開發商可以委托一個監理單位，也可以同時委托幾個監理單位對其開發項目進行工程建設監理。工程監理范圍可以是開發項目建設的全過程監理，也可以是階段性監理。社會性工程建設監理單位在接受開發商委托后，須與開發商簽訂監理委托合同后，方能對開發項目進行工程建設監理。
（三）工程監理的內容
1.工程進度監理。即監理單位受建設單位或業主委托，對工程進度情況所進行的監督管理活動，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時間完成。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監督階段詳細進度計劃的執行，對施工現場進行調研和分析。
2.工程質量監理。是監督單位受建設單位或業主的委托，以合同規定的質量目標或國家規范對項目質量進行監督和管理的活動。通常涉及的內容如下。
（1）委托方與監理方要按照國家有關規定簽訂質量監理合同。明確監理目標及監理事項，依照合同規定提供建設項目最終產品。
（2）進行質量控制。根據設計要求和合同規定檢查施工過程中的工藝、材料、設備情況。
（3）質量保證。對取得的實際質量數據和施工單位履行質量職責的程度，與國家有關規定、技術標準進行比較，看其是否合乎要求。
3.工程合同監理。可以根據委托方的意圖，代甲方準備招標文件 ，協助組織招標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務還是監督合同的實施執行，及時了解并處理合同執行過程中出現的問題。需要說明的是，在合同監理過程中，監理方與合同有關方的聯系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。
（四）工程監理的工作步驟
1.取得監理工作任務。
2.與委托方簽訂監理合同。
3.制定監理計劃。
4.編寫監理工作總結報告。
四、房地產開發項目的
工程建設竣工驗收竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環節。通過竣工驗收，質量合格的物業即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業，通過投入使用，房地產開發商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。
（一）房屋建設項目的一般竣工驗收標準
1.工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。
2.所有設備（如電梯、采暖通風裝置）均按設計規定安裝完畢，并能正常啟動，發揮功能。
3.上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現象；照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內、外道均已建成；衛生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。
4.整個工程質量經有關部門評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務決算分析；對工程質量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。
5.要求建筑物四周兩米以內的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。
（二）竣工驗收的程序
1.工程建設完成后，施工單位向開發商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發商提交圖紙。
2.開發商驗收。開發商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。
3.共同驗收。以開發商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監督等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。 單項工程經過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質量監督部門發給工程質量等級證書。總體開發項目建設完畢后，經過共同驗收，還要進行綜合驗收。
4.編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。每項工程完工后，承包商在向開發商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。
5.編制并移交竣工檔案。開發建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據，是城市進一步發展的重要技術檔案。開發項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規定移交給使用單位和城市建設檔案館。
（一）工程建設監理的概念
工程建設監理簡稱為工程監理。所謂工程監理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規、技術標準、規范和工程合同要求，實現房地產開發商的預期投資目標，同時使房地產開發商能在開發計劃期限內以合理的造價和合格的質量提供房地產產品給市場消費者。
（二）工程建設監管的層次
工程建設監理可分為兩個層次，即政府對工程建設的監理和社會對工程建設的監理。
1.政府對工程建設監理。這是指政府建設主管部門或被授權單位，對本地區、本部門的工程建設項目，進行統一的、強制性的監督管理，以及對由社會負責的工程建設監理活動實施監督和管理的過程。政府對工程建設項目的監理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監理工作由國家建設部負責，在其下設立有建設監理司作為具體辦事機構，地方各級政府的建設主管部門，下設建設監理處、科、室作為辦事機構。它們的主要職責是：制定法規、規章、條例細則并組織實施；審核批準和管理工程建設監理單位；審核監理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。
2.社會對工程建設監理。社會對工程建設監理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監理，其主要監理機構有：工程建設監理公司或事務所、工程設計單位、科研單位、工程建設咨詢公司等。房地產開發商可以委托一個監理單位，也可以同時委托幾個監理單位對其開發項目進行工程建設監理。工程監理范圍可以是開發項目建設的全過程監理，也可以是階段性監理。社會性工程建設監理單位在接受開發商委托后，須與開發商簽訂監理委托合同后，方能對開發項目進行工程建設監理。
（三）工程監理的內容
1.工程進度監理。即監理單位受建設單位或業主委托，對工程進度情況所進行的監督管理活動，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時間完成。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監督階段詳細進度計劃的執行，對施工現場進行調研和分析。
2.工程質量監理。是監督單位受建設單位或業主的委托，以合同規定的質量目標或國家規范對項目質量進行監督和管理的活動。通常涉及的內容如下。
（1）委托方與監理方要按照國家有關規定簽訂質量監理合同。明確監理目標及監理事項，依照合同規定提供建設項目最終產品。
（2）進行質量控制。根據設計要求和合同規定檢查施工過程中的工藝、材料、設備情況。
（3）質量保證。對取得的實際質量數據和施工單位履行質量職責的程度，與國家有關規定、技術標準進行比較，看其是否合乎要求。
3.工程合同監理。可以根據委托方的意圖，代甲方準備招標文件 ，協助組織招標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務還是監督合同的實施執行，及時了解并處理合同執行過程中出現的問題。需要說明的是，在合同監理過程中，監理方與合同有關方的聯系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。
（四）工程監理的工作步驟
1.取得監理工作任務。
2.與委托方簽訂監理合同。
3.制定監理計劃。
4.編寫監理工作總結報告。
四、房地產開發項目的
工程建設竣工驗收竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環節。通過竣工驗收，質量合格的物業即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業，通過投入使用，房地產開發商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。
（一）房屋建設項目的一般竣工驗收標準
1.工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。
2.所有設備（如電梯、采暖通風裝置）均按設計規定安裝完畢，并能正常啟動，發揮功能。
3.上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現象；照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內、外道均已建成；衛生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。
4.整個工程質量經有關部門評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務決算分析；對工程質量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。
5.要求建筑物四周兩米以內的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。
（二）竣工驗收的程序
1.工程建設完成后，施工單位向開發商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發商提交圖紙。
2.開發商驗收。開發商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。
3.共同驗收。以開發商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監督等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。 單項工程經過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質量監督部門發給工程質量等級證書。總體開發項目建設完畢后，經過共同驗收，還要進行綜合驗收。
4.編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。每項工程完工后，承包商在向開發商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。
5.編制并移交竣工檔案。開發建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據，是城市進一步發展的重要技術檔案。開發項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規定移交給使用單位和城市建設檔案館。
