房地產開發項目管理概要（一）
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、房地產開發項目管理的內涵與意義
（一）房地產開發項目管理的含義
房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。
（二）房地產開發項目管理的意義
房地產項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。
1.房地產開發項目的計劃管理。對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。
2.房地產開發項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
3.房地產開發項目的協調管理。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。在各種協調之中，人際關系協調最為主要，項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。
4.房地產開發項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
二、房地產開發項目的工程管理
房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。
（一）工程施工管理
對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統模型，如圖所示。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統，質量控制，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。
房地產開發商在工程施工管理中的主要任務如下。
1.項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。
3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。
4.質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
