組織管理―如何靈活運用法律手段清收工程款（二）
發布時間：2010-01-14 共1頁
三、正確運用《合同法》第286條行使對所建設工程的法定抵押權。
根據《建筑法》及《合同法》第 279條規定，“建設工程竣工驗收合格的，發包人應當按照合同約定支付價款”，建設工程承包合同的承包人按約建成了房屋，且竣工驗收合格，但發包人遲遲不付清工程款，根據以往法律規定，承包人無法將所建房屋進行折價或拍賣以抵償工程款，例如根據我國1995年通過的《擔保法》規定，因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債務人不履行債務的，債權人有權行使留置權，但該留置權僅限于動產，承包人不能對諸如房屋等不動產行使留置權，而發包人往往又無其他財產可供清償，造成承包人墊付的巨額工程款無法收回，這顯然損害了承包人的合法權益。因此，《合同法》本著保護承包人利益的原則，在第286條中明確規定承包人對所建工程具有法定抵押權，即“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。
(1)這里所稱的“價款”是指發包人依建設工程合同之約定應支付給承包人的承包費，包括承包人施工所付出勞動的報酬、所投入材料和因施工所墊付的其他費用，以及因合同發生的損害賠償，即報酬請求權、墊付款項請求權及損害賠償請求權。
(2)承包人在行使法定抵押權時，并應當注意遵循以下程序：
1、催告發包人，即在發包人未按照合同約定支付價款時，承包人有權催告發包人在合理期限內支付價款，這是行使法定抵押權的必經程序。承包人在留置發包人的財產后，應當確定2個月以上的期限，通知發包人在該期限內履行債務;
2、協議將該工程折價。在承包人催告中所確定的合理期限內，發包人仍然逾期不支付價款的，除按照建設工程性質不宜折價的以外(高速公路、政府辦公樓、鐵路橋梁等)，承包人可以與發包人協議將該工程折價，即雙方協商確定該工程的價格 ，將該建設工程出賣給第三人 ，并從所獲工程款中優先受償 ，即當發包人 有兩個以上的債權人時，承包人可優先于其他債權人從拍賣所得價款中受償。
3、依法拍賣。在承包人與發包人無法就工程折價達成協議 ，或者發包人拒絕進行協議時，除依照建設工程的性質不宜進行拍賣的以外，承包人有權申請人民法院將該工程拍賣。我國已于1997年正式實施《拍賣法》，承包人可依法將該建設工程進行拍賣，并且有權就拍賣所得價款優先受償。
(3)對于發包人在施工過程中已將該工程抵押給了銀行的情形，即銀行和承包人同時對該工程設定了擔保物權，對于工程拍賣所得價款究竟誰更優先受償的問題，從《合同法》的立法背景可知，第286條款指的就是法定抵押權，在法定抵押權和約定抵押權并存時，無論約定抵押權發生在前和在后，根據“法定權利優先于約定權利”的原則，法定抵押權均應優先于約定抵押權行使。建筑工程是靠承包人付出勞動和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權優先行使，則無異于以承包人的資金來清償發包人的其他債務，等與發包人將自己的欠債轉嫁給本屬于第三人的承包人，違背了公平及誠實信用原則。法定抵押權是法律為保護承包人利益而特別賦予的權利，作為承包人，施工單位應該積極加以運用。
(4)如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人(開發商)已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠支付工程款時，即可能發生承包人法定抵押權與消費者權利的沖突。根據《城市房地產管理法》第44條規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”，若雙方當事人已經在房地產部門辦理了交易登記手續，則消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，法定抵押權已歸于消滅。若雙方尚未辦理交易登記手續，根據《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規定“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”即雙方當事人在尚未辦理交易登記手續的情形下，該房屋仍應屬于開發商所有，承包人對其仍享有法定抵押權。
(5)法定抵押權的行使方式：一是由發包人與承包人協議折價;二是承包人申請人民法院拍賣。這與《擔保法》第五十三條規定的抵押權行使方式不同，該條規定“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟”。而按照《合同法》第286條規定“承包人既可以與發包人協議將該工程折價，也可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣”，這里所規定的不是“提起訴訟”，而是“申請法院拍賣”，其立法意圖是要改變擔保法規定的抵押權行使方式，由承包人直接向法院申請執行抵押權，而無須通過訴訟程序。有關的具體申請執行程序，目前尚無專門規定，參照現行《民事訴訟法》有關執行程序的規定，承包人首先應該向法院提出申請，并舉出證明法定抵押權存在及該法定抵押權具備執行條件的證據;法院受理申請后，應當通知發包人;發包人就法定抵押權是否成立及是否符合執行條件提出異議的，應當裁定終止執行程序，并駁回承包人之申請;承包人須另外提起確認之訴，以確認法定抵押權之成立，待獲得生效的勝訴判決后，方能申請法院依法拍賣。
