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【計(jì)算題】2008年1月31日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓一棟，共取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅、城建稅等）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為500萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），比按同類同期貸款利率計(jì)算的利息多出10萬(wàn)元。另知公司所在地政府規(guī)定的其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。
請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫(xiě)字樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。
【答案】
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，轉(zhuǎn)讓為5000萬(wàn)元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元；
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元；
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（萬(wàn)元）
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金= 5000×5%+5000×5%×（7%+3%）=275（萬(wàn)元）
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除金額=（500+1500）×20%=400（萬(wàn)元）
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額=500+1500+210+275+400=2885（萬(wàn)元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為5000-2885=2115（萬(wàn)元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為2115÷2885=73.3%
（5）應(yīng)納的土地增值稅稅額為2115×40%-2885×5%=701.75（萬(wàn)元）

【多選題】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目有（　）。
A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)
B.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
C.當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用
D.取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)
【正確答案】ABD

【多選題】下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（　）。
A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
【正確答案】ABC
【答案解析】本題考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。選項(xiàng)D不屬于該情形。

【單選題】土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在（　）的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
A.房地產(chǎn)坐落地所管轄
B.機(jī)構(gòu)所在地所管轄
C.經(jīng)營(yíng)所在地所管轄
D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)地
【正確答案】A
【答案解析】本題考核土地增值稅的納稅地點(diǎn)。納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。