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第五章　其他相關(guān)稅收法律制度

本章重要考點(diǎn)回顧

一、房產(chǎn)稅

（一）房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。

【提示1】納稅人具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

【提示2】房產(chǎn)出典的，承典人為納稅人；房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）為納稅人。

【提示3】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅的征稅范圍

【提示1】不包括農(nóng)村的房屋；也不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）。

（三）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

計(jì)稅方法	計(jì)稅依據(jù)	稅率	稅額計(jì)算公式
從價(jià)計(jì)征	房產(chǎn)余值	1.2%	全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%
從租計(jì)征	房產(chǎn)租金	12%	全年應(yīng)納稅額＝租金收入×12%（或4%）

【提示2】投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對待：

1.以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

2.以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租，按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

【提示3】對融資租賃的房屋——以房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。

（四）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠　　

（五）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2-8項(xiàng).均為………之次月　　

二、契　稅

（一）契稅的納稅人——權(quán)屬的承受人

契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受 “土地、房屋權(quán)屬”的單位和個(gè)人。

（二）契稅的征稅范圍

契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。契稅的征稅范圍具體包括：

1.國有土地使用權(quán)出讓

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與、交換）

【提示】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.房屋買賣　　

4.贈(zèng)與

5.交換

6.特殊情況——視同轉(zhuǎn)移　

（三）契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

重點(diǎn)：契稅的計(jì)稅依據(jù)

1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣——成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣市場價(jià)格確定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換——交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”。

【特別掌握】交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。

4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

（四）契稅的稅收優(yōu)惠

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