05年注冊資產評估師考試《資產評估》試
發布時間：2011-10-22 共4頁
三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分， （四）題l8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式]
（一） 來源：
甲評估機構于2005年1月對A公司進行評估，A公司擁有B公司發行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經評估人員預測，評估基準日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率為l0%，從第四年起，因生產、銷售步入正軌，專利產品進入成熟期，因此每股收益率可達l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產，B公司凈資產收益率將保持在15%的水平上。如果無風險報酬率為4%，風險報酬率為6%，評估基準日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結果以萬元為單位，小數點后保留兩位。）
（二）
被評估資產為一待開采金屬礦的探礦權。該礦由甲勘探隊于2001年1月初開始進行投資勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的資料，具備了投資開采的條件。2004年1月甲勘探隊擬將勘探成果轉讓給乙企業并由乙企業進行開采，要求評估探礦權價值，并將評估基準日確定為2004年1月1日。
評估人員調查得知，甲勘探隊在3年的勘探過程中，每年投資l00萬元，資金均勻投入，在這三年的過程中，相應物價指數每年遞增5%.該金屬礦可開采量為1000萬噸。乙企業從2004年1月開始投資，如果每年投資500萬元，資金均勻投入，3年后可形成年開采礦石l00萬噸的生產能力。假設該礦礦石每噸售價500元，每年獲得的利潤總額為銷售收入的l5%，所得稅稅率為33%，適用折現率為l0%，假設除投資條件外不考慮其他因素，求該探礦權的轉讓價值。
要求：采用約當投資——貼現現金流量法，結果以萬元為單位，小數點后保留兩位。
（三）
被評估企業為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業外支出l5萬元為防“非典”發生的專項支出。
評估人員對該公司的情況進行深入調查及對歷史數據分析后，對該企業正常經營情況下的有關財務數據做出如下判斷：
1.由于非典原因，該企業2003年的實際收入僅達到企業正常經營收入的60%；
2.企業主營業務成本約占主營業務收入的50%，營業費用約占主營業務收入的5%，管理費用約占主營業務收入的5%；
3.財務費用（利息支出）約占主營業務收入的10%，其中長期負債利息占財務費用的80%；
4.主營業務稅金及附加占主營業務收入的5.5%；
5.企業所得稅稅率為33%.
2003年利潤表
項目行本年累計數
一、主營業務收入11 000 000.00
減：主營業務成本3550 000.00
主營業務稅金及附加555 000.00
二、主營業務利潤（虧損以“-”號填列6395 000.00
加：其它業務利潤（虧損以“-”號填列）7
減：營業費用880 000.00 來源：
管理費用9100 000.00
財務費用1080 000.00
其中：利息支出1180 000.00
三、營業利潤（虧損“-”號填列）13135 000.00
加：投資收益（虧損以“-”號填列）14
補貼收入15300 000.00
營業外收入16
減：營業外支出17150 000.00
四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285 000.00
減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994 050.00
五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190 950.00
評估人員根據被評估企業的實際情況及未來發展前景，選取了同行業5個上市公司作為參照物并經綜合分析、計算和調整得到一組價值比率（倍數）的平均數值，具體數據如下：
（1）市盈率為l0；
（2）每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；
（3）每股市價與每股主營業務利潤的比率為3.8.
要求：根據上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術平均數為準，運算中以萬元為單位，評估結果保留兩位小數）。
（四）
被評估對象為一宗待開發商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25 000平方米的大廈，其中l-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：
1.將待估宗地開發成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入；
2.大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；
3.專業費用為建筑費用的10%；
4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；
5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息；
6.開發商要求的利潤為建筑費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%；
7.房地產綜合資本化率為8%；
8.每年按365天計算：
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。
2005年注冊資產評估師考試《資產評估》答案 來源：
（一） 來源：
甲評估機構于2005年1月對A公司進行評估，A公司擁有B公司發行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經評估人員預測，評估基準日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率為l0%，從第四年起，因生產、銷售步入正軌，專利產品進入成熟期，因此每股收益率可達l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產，B公司凈資產收益率將保持在15%的水平上。如果無風險報酬率為4%，風險報酬率為6%，評估基準日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結果以萬元為單位，小數點后保留兩位。）
（二）
被評估資產為一待開采金屬礦的探礦權。該礦由甲勘探隊于2001年1月初開始進行投資勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的資料，具備了投資開采的條件。2004年1月甲勘探隊擬將勘探成果轉讓給乙企業并由乙企業進行開采，要求評估探礦權價值，并將評估基準日確定為2004年1月1日。
評估人員調查得知，甲勘探隊在3年的勘探過程中，每年投資l00萬元，資金均勻投入，在這三年的過程中，相應物價指數每年遞增5%.該金屬礦可開采量為1000萬噸。乙企業從2004年1月開始投資，如果每年投資500萬元，資金均勻投入，3年后可形成年開采礦石l00萬噸的生產能力。假設該礦礦石每噸售價500元，每年獲得的利潤總額為銷售收入的l5%，所得稅稅率為33%，適用折現率為l0%，假設除投資條件外不考慮其他因素，求該探礦權的轉讓價值。
要求：采用約當投資——貼現現金流量法，結果以萬元為單位，小數點后保留兩位。
（三）
被評估企業為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業外支出l5萬元為防“非典”發生的專項支出。
評估人員對該公司的情況進行深入調查及對歷史數據分析后，對該企業正常經營情況下的有關財務數據做出如下判斷：
1.由于非典原因，該企業2003年的實際收入僅達到企業正常經營收入的60%；
2.企業主營業務成本約占主營業務收入的50%，營業費用約占主營業務收入的5%，管理費用約占主營業務收入的5%；
3.財務費用（利息支出）約占主營業務收入的10%，其中長期負債利息占財務費用的80%；
4.主營業務稅金及附加占主營業務收入的5.5%；
5.企業所得稅稅率為33%.
2003年利潤表
項目行本年累計數
一、主營業務收入11 000 000.00
減：主營業務成本3550 000.00
主營業務稅金及附加555 000.00
二、主營業務利潤（虧損以“-”號填列6395 000.00
加：其它業務利潤（虧損以“-”號填列）7
減：營業費用880 000.00 來源：
管理費用9100 000.00
財務費用1080 000.00
其中：利息支出1180 000.00
三、營業利潤（虧損“-”號填列）13135 000.00
加：投資收益（虧損以“-”號填列）14
補貼收入15300 000.00
營業外收入16
減：營業外支出17150 000.00
四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285 000.00
減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994 050.00
五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190 950.00
評估人員根據被評估企業的實際情況及未來發展前景，選取了同行業5個上市公司作為參照物并經綜合分析、計算和調整得到一組價值比率（倍數）的平均數值，具體數據如下：
（1）市盈率為l0；
（2）每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；
（3）每股市價與每股主營業務利潤的比率為3.8.
要求：根據上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術平均數為準，運算中以萬元為單位，評估結果保留兩位小數）。
（四）
被評估對象為一宗待開發商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25 000平方米的大廈，其中l-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：
1.將待估宗地開發成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入；
2.大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；
3.專業費用為建筑費用的10%；
4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；
5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息；
6.開發商要求的利潤為建筑費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%；
7.房地產綜合資本化率為8%；
8.每年按365天計算：
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。
2005年注冊資產評估師考試《資產評估》答案 來源：
