2007年注評《資產評估》考試大綱
發布時間：2011-10-22 共16頁
價值是個經濟概念，價值并不是事實，只是根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。
資產的所有者、經營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經嚴格定義的價值類型是資產評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執行資產評估業務時，最重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產所具有的價值產生實質性影響。因此，專業評估師應避免使用未經限定的"價值"概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細定義。
（5）市場價值。市場價值是各國資產評估行業中普遍使用的概念，各國資產評估理論和評估準則中關于市場價值的定義不盡相同，但大多只是措詞上的區別，其基本組成要件大致相同。
《國際評估準則》中市場價值的定義如下：
市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準目進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產評估業務中最常使用的價值類型。資產的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業對該資產價值的認同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。
（6）非市場價值。《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。
在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的價值量。在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。
投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。
持續使用價值是指企業作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續經營企業進行的評估，由于企業的各個組成部分對該企業的整體價值都有相應的貢獻，可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構成市場價值。
保險價值是指根據保險合同或協議中規定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據有關資產計稅、課稅和征稅法律中規定的定義所確定的價值。有的司法管轄當局可能會引用市場價值作為征稅的基礎，但所要求的評估方法可能會產生不同于市場價值定義的結果。
剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續使用時的價值，且不包括土地價值在內。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現凈值。
清算價值或強制變賣價值是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產所能合理收到的價值數額。在某些國家，強制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。
特殊價值是指資產價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產與其他資產存在物理性、功能性或經濟性組合而產生的，比如相鄰資產。特殊價值是針對特定的資產所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
2.《國際評估準則》中關于評估方法的論述
無論評估資產的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據項目具體情況恰當選擇評估方法。在選擇評估方法時，評估師應當考慮三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應當分析、調整運用多種評估方法得出的評估結論，確定最終評估結果。
成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買某特定資產的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產相同的或具有相同功能的資產。除非有額外的時間支出、風險或其他不方便之處，人們為該特定資產所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產的成本。由于舊資產或功能較低資產的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產處于全新狀態時，其成本與市場價值最為接近。
成本法經常被用于評估新的或完工不久的資產，或評估計劃將要建設的項目。成本的估計通常設定了市場參與者為該資產所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產或有特殊用途的資產。成本法如果用于評估較舊的資產，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結果所反映的不是市場價值。
市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產相似或可替代資產的分析，以及對購買方為類似資產或可替代資產所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數據充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運用市場法所獲得的相關數據也可能用于成本法和收益法的評估。當市場條件發生重大變化或波動時，或對很少交易的特殊資產進行評估時，市場法的運用受到限制。
運用市場法需要對類似資產的交易情況進行分析，以確保交易雙方具有正常的動機。當交易價格反映的不是市場參與者的正常動機時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數據不具有可參照性，應予剔除。評估師將評估對象與參照物進行比較時，應當注意：評估對象與參照物屬于相似資產；參照物的交易價格應當是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應當按照適當的比較單位進行比較，并按可比因素進行必要的調整；關注評估對象的權利狀況，確信其與參照物的權利狀況相同，否則需要進行必要的調整。
收益法又稱收益資本化法或收益現值法，通過分析被評估資產的相關收入和成本費用，將未來收益折現或資本化為估算價值。收益法的理論基礎在于預期原則，即資產的價值是由其預期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。
成本法、市場法和收益法作為資產評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業務時，應當根據其經驗和知識、當地的評估準則要求、市場要求、數據的可獲得程度等綜合網素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統的分析程序，以最終分析、調整不同評估方法得出結論。
對于不動產、動產、企業價值、金融資產等各種資產類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產價值的數據資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。
評估資產的市場價值時，如果評估方法運用得當，則所有評估市場價值的方法、技術和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結果。采用市價法進行評估時須根據市場觀察得出結果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據對成本和應計損耗的市場化分析進行判斷；采用收益法時須以市場認可的現金流和市場確定的回報率為基礎。雖然需要根據數據的可獲得程度以及與市場或資產本身相關的條件決定哪種評估方法最適用，但如果每種評估方法都是以市場數據為基礎，采用以上任何評估方法都可以評估出資產的市場價值。
