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　　國(guó)務(wù)院12月9日出臺(tái)的有關(guān)“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的規(guī)定，終于讓社會(huì)各界爭(zhēng)論了很長(zhǎng)一段時(shí)間有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問(wèn)題塵埃落定。而對(duì)該規(guī)定的出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，包括北京在內(nèi)的一線城市目前已高達(dá)40%漲幅的短期炒房行為或?qū)⒁虼说玫揭种疲胺魁g”在2到5年之間的房源年前或?qū)⑼粨羯鲜校蚍吭床蛔愣鴰?lái)的二手房房?jī)r(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)有望得到抑制。但考慮到房?jī)r(jià)下跌需要一個(gè)過(guò)程，因此新規(guī)定也很難造成年前二手房?jī)r(jià)下降。
　　一個(gè)“繼續(xù)”：二套房貸優(yōu)惠將繼續(xù)
　　在去年12月20日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(又稱“131號(hào)文”)中，有兩條鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的政策當(dāng)時(shí)暫定執(zhí)行時(shí)限為“至2009年12月31日”。
　　此次明確繼續(xù)實(shí)施的主要是第四條：“加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。”
　　一個(gè)“恢復(fù)”：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)至5年
　　去年的“131號(hào)文”對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過(guò)去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將征免時(shí)限恢復(fù)至5年，這將對(duì)短期的炒房投機(jī)形成抑制。
　　解讀
　　北京“房齡”2到5年的二手房交易成本將漲4倍達(dá)歷史最高水平
　　“按照國(guó)務(wù)院的新規(guī)定，12月31日以后，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，這將使得二手房交易成本比2008年上升4倍。”美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹。
　　根據(jù)國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)二手房營(yíng)業(yè)稅征收優(yōu)惠是從今年1月開(kāi)始實(shí)施，也就是說(shuō)，從1月到12月31日期間，“房齡”在2年以上的二手房，都免征營(yíng)業(yè)稅；而在此前，只有5年以上的才免征營(yíng)業(yè)稅。“雖然這次是營(yíng)業(yè)稅的免稅期限恢復(fù)到2009年之前，但因?yàn)樵诖饲埃本┦秀y監(jiān)局出臺(tái)了84號(hào)文，杜絕了2009年之前很多買(mǎi)房人通過(guò)做低成交價(jià)避稅的做法，因此，新規(guī)定將讓今后2到5年之間的二手房交易成本增長(zhǎng)4倍。”
　　張大偉用實(shí)例算了筆賬：2009年以前北京二手房交易執(zhí)行的雖然是5年內(nèi)全額收取5.5%的營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)際交易中，因?yàn)楹芏嘀薪楣竞唾I(mǎi)賣雙方通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅——即買(mǎi)房人通過(guò)“陰陽(yáng)合同”，把要作為納稅憑證的網(wǎng)簽合同價(jià)格做低，北京5年內(nèi)二手房基本都是按照地稅局及建委規(guī)定的最低指導(dǎo)價(jià)格納稅，而今年9月以后，因?yàn)楸本┿y監(jiān)局84號(hào)文的出臺(tái)，規(guī)定銀行必須按照網(wǎng)簽合同評(píng)估貸款額度，杜絕了“陰陽(yáng)合同避稅”做法，二手房買(mǎi)賣按照實(shí)際成交額全額納稅。以一套3年期限80平方米、建委最低納稅指導(dǎo)價(jià)格為80萬(wàn)、成交價(jià)格為200萬(wàn)的二手房計(jì)算：
　　2009年之前，該套房需要繳納的稅費(fèi)為：營(yíng)業(yè)稅80萬(wàn)×5.5%(“避稅”做法)+契稅80萬(wàn)×1.5%+個(gè)稅80萬(wàn)×1%=6.4萬(wàn)元
　　2009年12月前：營(yíng)業(yè)稅零+契稅200萬(wàn)×1.5%+個(gè)稅200萬(wàn)×1%=4萬(wàn)元
　　優(yōu)惠取消以后：營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)×5.5%+契稅200萬(wàn)×1.5%+個(gè)稅200萬(wàn)×1%=16萬(wàn)元
　　“不難看出：2009年以后，營(yíng)業(yè)稅取消后，和2009年相比，2到5年內(nèi)的二手房房源交易稅費(fèi)成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，這意味著營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，二手房交易成本將達(dá)到歷史最高水平。”張大偉強(qiáng)調(diào)。
　　40%左右房源受影響最大二手房?jī)r(jià)格有望止?jié)q走穩(wěn)
　　計(jì)算結(jié)果顯示，稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，二手房交易成本將達(dá)到歷史最高水平，而這將對(duì)2到5年內(nèi)的“短期炒房”行為起到抑制作用。“年底前，北京等城市二手房市場(chǎng)2到5年期的房源或?qū)⑼粨羯鲜谐鍪郏饲耙驗(yàn)榉吭垂┎粦?yīng)求而造成的二手房?jī)r(jià)連續(xù)猛漲的現(xiàn)象，或?qū)⒁虼酥節(jié)q走穩(wěn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王新光等人分析認(rèn)為。
　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)三家知名中介公司的統(tǒng)計(jì)，目前，北京二手房市場(chǎng)上掛牌出售房源中，此次政策調(diào)整最受影響的2到5年期的房源約占成交量的40%上下。“而事實(shí)上，因?yàn)榻鼛啄瓿捶咳巳旱脑黾樱袌?chǎng)上2到5年、炒房人計(jì)劃短期炒房的房源遠(yuǎn)不止40%。這部分房源因?yàn)槎址糠績(jī)r(jià)飛漲，10月后甚至出現(xiàn)一天漲10萬(wàn)元的瘋狂現(xiàn)象，因此很多5年以內(nèi)的房源房主并不急于出手，甚至賣了后還不惜雙倍賠償買(mǎi)房人繼續(xù)‘捂房惜售’等待漲價(jià)。但隨著稅費(fèi)優(yōu)惠政策的取消，年前，這部分短期炒房的房主肯定要急著上市出售。”李文杰分析，“北京二手房市場(chǎng)此前一直呈現(xiàn)的房源不足而房?jī)r(jià)飛漲的局面將因此在年前得到改變。房源多了，買(mǎi)房人選擇多了，二手房業(yè)主‘物以稀為貴’的優(yōu)勢(shì)也就沒(méi)有了，年前二手房?jī)r(jià)也將因此止?jié)q走穩(wěn)，但不會(huì)馬上出現(xiàn)下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌畢竟需要一個(gè)過(guò)程。”
　　而對(duì)一些年前突擊上市出貨的二手房主會(huì)不會(huì)借“優(yōu)惠政策”突擊漲價(jià)這一購(gòu)房人關(guān)心的問(wèn)題，鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“這種情況不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榉吭炊嗔耍I(mǎi)房人可選的余地大了，業(yè)主過(guò)去用來(lái)漲價(jià)的‘稀有’因素沒(méi)有了；此外，買(mǎi)房人還可選擇過(guò)了年再買(mǎi)，短期炒房的房主在年后肯定將面臨因交易成本高而讓利給買(mǎi)房人的局面。”同時(shí)，作為新房的開(kāi)發(fā)商，金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理王新光認(rèn)為，年前，隨著2到5年之間二手房房源上適量的增加，也會(huì)間接推動(dòng)一手新房的銷售，“眼下，在投資渠道有限的情況下，賣舊買(mǎi)新還是很多人的選擇。”