樓市調控趨嚴從緊 利率優惠＂無影＂變相加息
發布時間：2012-07-25 共2頁
據記者向按揭公司了解，目前廣州市未有銀行效仿杭州等地的做法，廣州首次置業首付比例維持在30%，貸款利率為基準利率。個別外資銀行為吸引優質客戶，對住房貸款額在80萬元以上的公務員“上車族”提供利率下浮10%的利息優惠。
合富置業首席市場分析師龍斌（微博 博客）博士表示，基于國家扶持居民合理住房消費的原則，首次置業首付比例提高不太可能成為政策，首付比例從30%提高到40%只是個別地區或個別銀行的做法，這也是由于個別銀行信貸額度緊張而作出的應對辦法。據廣州市地產人士透露，受“限購”與“限貸”政策的政策疊加效應影響，5月份以來的二手樓成交速度明顯放慢，成交宗數明顯低于三四月同期，情況不容樂觀。假如首次置業比例再提高，將使目前占據總成交六七成的首次置業者面臨更大挑戰，二手房成交萎縮進一步加劇。
評估價低于市價 變相首付提高
據匯瀚按揭、億達按揭及良策按揭向記者證實，目前廣州市銀行對首次置業首付比例并沒有提高到40%，依然是30%。匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示，銀行根據評估公司的評估價來對物業進行放貸，目前絕大部分二手物業的成交價比銀行評估價要高，幅度約為10%~20%，由此計算，首次置業者的首付已被變相提高。中原地產越秀區區域經理曾肖蔓表示，淘金一帶的樓梯樓銀行估值為1.5萬元/m2左右，但其實成交價格已到1.7萬~1.8萬元/m2，銀行評估價與成交價存在至少兩千元的價差，上車族對此應有心理及資金準備。
億達按揭業務管理部曾懿怡表示，他們不清楚銀行系統是否可以實時查看二手房網簽交易價格，該公司會在客戶申請貸款的資料里放入網簽合同，故此不存在“一房兩價”情況，評估價比成交價高的情況只屬極個別。
良策按揭區域總監阮學林表示，廣州市銀行對首次置業者首付比例依然維持在30%，貸款利率為基準利率，未見上浮。據阮學林透露，市面上個別外資銀行趁內資銀行額度緊張，希望以利率優惠來吸引公務員等優質客戶前來貸款。據了解，貸款額在80萬元以上，申請人為公務員，有可能在外資銀行獲得利率下浮10%的優惠。阮學林表示，由于外資銀行網點偏少，審批程序較嚴，目前并不見客戶轉向外資銀行申請首次置業貸款。
5月市況：出現降價苗頭
行業人士之前預測，5月可能是拐點。記者從行業獲得的信息顯示，5月拐點味道越來越濃。興業地產中介銷售部總監金忠男表示，5月市況明顯要比三四月要差，濱江東一些盤源的業主甚至主動讓價10%~15%。中原地產曾肖蔓表示，5月以來成交明顯放慢，成交量比以往下跌40%~50%。
合富置業龍斌認為，由于銀行批款慢，二手房交易節奏放慢，交易時間拉長，但這不影響剛性需求入市，因為這類型客戶該買的總要買的。對于去年以來內地已加息4次，今年連續5次上調存款準備金率，龍斌表示加息一兩次影響范圍和程度都有限，若累積到4次或者進入更長的加息周期，將對業主及買家都產生沉重的月供負擔，影響買家入市。如自去年以來連續加息4次，每次加息幅度為0.25%，4次累積才1%，但考慮到住房貸款利率優惠從下浮30%或15%到基準利率，實際上已變相加息。有廣州地產人士表示，目前首次置業者占二手房成交六七成，首次置業者貸款比例也非常高，若貸款首付或利率提高，有可能使二手房成交進一步萎縮。
按揭貼士：
據匯瀚按揭、億達按揭和良策按揭人士表示，首次置業者應清楚銀行的物業評估價與地段、樓層層數、樓齡長短有關，樓層以3~5樓估值較高，高樓層與低樓層存在單價幾百元的價差。有時候購房者為了裝修而買房子，按揭專家表示，銀行估值不看重屋內裝修，一般會按照“樓齡+申請人年齡《30年”的公式來發放貸款，如購買樓齡長的房屋，申請人可以拿到的貸款年限不會長。此外，盡管首付比例依然維持在30%，按照銀行估值比市價低的情況，上車族必須要備足款，切勿為首期款30%淘盡家財。
