房地產估價師:房地產市場越調越漲之謎
發布時間：2012-07-25 共2頁
房地產市場越調越漲的歷史之謎
2005年以來，我國每年都出臺政策對房地產市場進行調控。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產調控政策。但不容回避的事實是，盡管調控房地產市場的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。要破解房地產市場“越調越漲”的怪圈，需要我們認真分析和總結最近幾年我們房地產調控的經驗和教訓。
近年來房地產調控政策回顧
從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產市場進行調控，主要政策有：
2005年4月30日，出臺《關于做好穩定住房價格工作意見通知》（簡稱“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉讓征收5%的營業稅。目標是抑制房地產投機，穩定住房價格。
2006年5月24日，國務院辦公廳轉發《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（簡稱“國六條”）。主要內容是：規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過70%的比例；進一步發揮信貸、稅收、土地等政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
2007年8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，主要內容是提高利用貸款購買第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又發布補充通知，進一步明確二套住房的認定標準。
2010年，先后三次出臺政策對房地產市場進行調控。2010年1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加大差別化信貸政策執行力度，繼續實施差別化的住房稅收政策；三是加強風險防范和市場監管，加強房地產信貸風險管理；四是加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責任。
2010年4月17日，國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱為“新國十條”。在歷次調控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內容有：
一是各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責，建立考核問責機制，住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。
二是堅決抑制不合理住房需求。
三是實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；部分城市暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
四是發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。
五是增加居住用地有效供應，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
六是調整住房供應結構，各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。
七是確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。
