2012年房地產估價理論與方法講義
發布時間：2012-07-25 共7頁
第一講 房地產和房地產估價
房地產的概念
一、房地產的整體概念
(一)房地產的定義
房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物。
其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產。
由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分。
（二）、房地產的實物、權益和區位
1、實物分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面。
2、權益包括權利、利益和收益，例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等。
在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：
（1）機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值
（2）專利權、專有技術、著作權(版權)、商標專用權、專營權、商譽、有價證券(股票、債券)等無形資產，主要是權益的價值。
（3）房地產，其實物和權益在價值決定中都很重要。如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝修、新舊程度的影響，又受產權狀況的影響，例如，該房屋的產權是完全產權還是部分產權(如在現實中，有商品房、經濟適用住房、以房改成本價購買的住房、以房改標準價購買的住房等)，價值就有很大的差異。所以，兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。
3、區位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同行業等)的距離，周圍環境、景觀，在城市或區域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。現在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。
如果區位不同，價值可能有很大的不同。
(三)、房地產的存在形態
房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態。歸納起來，房地產有下列3種存在形態：
1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨看待，只評估其中的土地價值。例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權進人市場需要補交的土地使用權出讓金等的數額，就只單獨評估土地的價值。而對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地；（2）考慮建筑物存在對土地價值的影響。
2．建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產投保火災險時評估其保險價值，災害發生后評估其損失，為計算建筑物折舊服務的估價等，都只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，有2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。
3．房地，當實物形態上土地與建筑物合成一體，估價時也把它們作為一個整體來看待。在現實房地產估價中，建筑物已開始建設但尚未建成的房地產，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價對象；也有要求對正在開發建設或計劃開發建設，但尚未出現的房地產，如期房(雖然稱為期房，但實際上包含土地)進行估價；還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經消失的房地產進行估價，如對人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估；估價對象也可能是房地產的某一部分，如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分；另外，房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價，該評估價值除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價值，還可能包含其中的設施、設備(如室內配備的家具、電視機、電話機等)的價值。
概括起來，從實物角度來看的現實中的房地產估價對象有下列幾種：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體；(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體)；(6)未來狀況下的房地產;(7)已經消失的房地產；(8)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，如后來增加的裝修；(9)房地產的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他資產的房地產；(11)作為企業整體的一部分的房地產。
(四)房地產的其他名稱
1、中國、法國、意大利、日本及臺灣地區將房地產稱為不動產；
2、中國香港地區通常使用“物業”來代替房地產。
(五)本書對房地產的用詞
為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，
其含義分別如下：
1．“房地產”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。
2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。
3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內的所有建筑物，以區別于建筑物真正的地上部分和地下部分。
4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。
