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第二講 房地產(chǎn)價格與供求

　　房地產(chǎn)價格的概念
　　房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。在現(xiàn)今社會，價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。
　　房地產(chǎn)價格的形成條件
　　房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
　　有效需求簡稱需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。在現(xiàn)實(shí)中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由這三者的程度不同及其變化所引起的。
　　房地產(chǎn)供求與價格
　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。
　　某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平；⑤消費(fèi)者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
　　(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加。其他商品一般也如此。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀作用，所以，其需求與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定條件下，消費(fèi)者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的．需求量卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
　　(2)消費(fèi)者的收入水平。由于消費(fèi)者對商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取決于消費(fèi)者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。而對于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時，反倒會減少對商品的需求。
　　(3)消費(fèi)者的偏好。消費(fèi)者對商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對城市公寓住房的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
　　(4)相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的其他房地產(chǎn)的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間就存在著一定的替代關(guān)系。替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。互補(bǔ)品之間，對一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會多起來。
　　(5)消費(fèi)者對未來的預(yù)期。消費(fèi)者的行為不僅受許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受其對未來情況的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和商品現(xiàn)在的價格水平，還取決于他們對未來收入和未來價格的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來收入增加時，就會增加現(xiàn)期需求；相反，就會減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；相反，就會減少對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求
　　房地產(chǎn)供給
　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。
　　現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：
　　供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量
　　某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
　　(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房，地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。
　　(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。
　　(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。
　　(4)開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。