2012年房地產估價成本法講義
發布時間：2012-07-25 共2頁
第6講 成本法
1．成本法的基本原理
1．1成本法的概念
成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質是以房地產的開發建設成本為導向求取估價對象的價值。
成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。
1．2成本法的理論依據
成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產的價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建設該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建設(或者委托另外的人開發建設)。
由上可見，一個是不低于開發建設已經花費的代價，一個是不高于預計重新開發建設所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員便可以根據開發建設估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。
1．3成本法適用的對象和條件
只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發生交易的房地產，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產。
在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發生后或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌；對于發生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。
在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。
房地產的開發建設成本高并不一定意味著房地產的價格就該高，開發建設成本低也不一定說明房地產的價格就不該高。
要注意如下兩個方面：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建設時大多數開發商的正常花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調整，當求大于供時，價值應向上調整。
成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業知識和豐富的經驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備和工程造價等方面的專業知識。
1．4成本法的操作步驟
運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。
2．房地產價格構成
下面以“取得房地產開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由7大項構成：①土地取得成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。
2．1土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續費)構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。(2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。
2．2開發成本
開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。
(2)基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。
(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。
(4)公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。
(5)開發建設過程中的稅費。
2．3管理費用
管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。
2．4投資利息
此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。
2．5銷售費用
銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。
2．6銷售稅費
銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：
(1)銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。
(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。
銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
2．7開發利潤
現實中的開發利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發利潤。測算開發利潤應掌握下列幾點：
(1)開發利潤是所得稅前的，即：
開發利潤＝開發完成后的房地產價值-土地取得成本-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費
(2)開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發商所期望獲得的利潤。
(3)開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發利潤的計算基數和相應的利潤率有下列幾種：
1)計算基數＝土地取得成本+開發成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
直接成本利潤率＝開發利潤/（土地取得成本+開發成本）
2)計算基數＝土地取得成本+開發成本+管理費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：
投資利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用）
3)計算基數＝土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：
成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用）
4)計算基數＝開發完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值
所以，在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數，應選用相對應的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應采用相對應的計算基數，不能混淆。從理論上講，同一個房地產開發項目的開發利潤，無論是采用哪種計算基數與其相對應的利潤率來測算，所得的結果都是相同的。
