2012年估價理論與方法試題精選及答案
發布時間：2012-07-25 共3頁
11、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為（ ）元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率（ ）
A.等于報酬率
B.大于報酬率
C.小于報酬率
D.無法知道
答案：A
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
13、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為（ ）%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：B
解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報酬率性質不同的名詞有（ ）
A.利息率
B.折現率
C.內部收益率
D.空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。
15、基本完好房的成新率為（ ）
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成；
2)基本完好房：七、六成；
3)一般損壞房：五、四成；
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
16、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（ ）
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
答案：B
解析：根據凈收益每年不變的預知未來若干年后的價格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元
17、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為（ ）萬元
A.100
B.42
C.63
D.77
答案：A
解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用，然后兩個結果相減得到房地產的價格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100萬元。
18、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為（ ）萬元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
答案：C
解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定數額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ ）。
A.最佳用途和最佳規模
B.最佳約度
C.最佳規模和最佳約度
D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。
20、采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）
A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增
B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減
C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增
D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。
