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估價技術(shù)報告

一、個別因素分析

××商業(yè)城位于××區(qū)××，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價方法選用（略）

六、估價測算過程

（一）運用市場比較法估價

由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：

1、交易情況修正

可比實例A、B、C均為正常價格，因估價對象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。

2、交易日期修正

有關(guān)統(tǒng)計部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場價格略有下降，但下降幅度較大的是
高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。

3、個別因素修正

以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異（詳述略），故進(jìn)行個別因素修正。

4、區(qū)域因素修正

可比實例A與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例A；

可比實例B與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實例B；

可比實例C與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例C；

市場比較法估價計算表

物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪 估價時點：2002年6月20日