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　　一、單選題
　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A
　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C
　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B
　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D
　　二、多選題
　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC
　　11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC
　　三、判斷題
　　1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×
　　11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×
　　四、計算題
　　1．解：
　?。?）計算未來3年的凈利益。
　　1）未來第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬元
　　2)未來第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬元
　　3)未來第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬元
　?。?）用未來數據資本化公式法計算每年不變的凈利益。
　　
　?。?）計算收益價格。 
　　
　　或：
　　
　　2．解：
　　第一種答案：
　?。?）項目總建筑面積：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。
　?。?）房地產開發項目總價值及折現值。
　　1）住宅樓價值：5000×15000=7500萬元
　　住宅樓價值折現到辦理完土地使用權出讓手續時點（第一年末）的折現值：
　　7500/(1+10％)3=5634.86萬元
　　2）寫字樓價值。
　?、賹懽謽悄曜饨鹗杖?120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元
　?、趯懽謽茄航穑?209.6×30％=362.88萬元
　　③寫字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬元
　?、苡嘘P稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元
　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元
　?、迣懽謽莾r值：
　?、邔懽謽钦郜F到第1年末折現值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元
　　3）項目總價值折現值：5634.86+6370.29=12005.15萬元
　　（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。
　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元
　　寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬元
　　2）住宅樓開發成本及管理費折現值：
　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13萬元
　　3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：
　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76萬元
　　4）項目開發成本及管理費用折現值：
　　2580.13+3648.76=6228.89萬元
　?。?）住宅樓銷售稅費及折現值。
　　1）住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元
　　2）住宅樓銷售稅費折現值：450/(1+10％)3=338.09萬元
　?。?）所能支付的最高土地價格=(總價值－住宅樓銷售稅費－開發成本及管理費用)(1+3％)
　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
　　=5279.78萬元
　　第二種答案：
　　（I）項目總建筑面積：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2
　?。?）房地產開發項目總價值及折現值。
　　1）住宅樓價值：5000×15000=-7500萬元
　　2）寫字樓價值
　　①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬元
　　②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬元
　?、蹖懽謽茄航疬\用年收益：362.88×3％=10.89萬元
　?、苡嘘P稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元
　?、葑赓U凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元
　　⑧寫字樓價值：
　　3）項目總價值折現值：7500+8478.86=15978.86萬元
　　（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。
　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬元
　　寫字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬元
　　2）住宅樓開發成本及管理費折現值：
　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25萬元
　　3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：
　　4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51萬元
　　4）項目開發成本及管理費用折現值：
　　3434.25+4856.51=8290.76萬元
　?。?）住宅樓銷售稅費及折現值。
　　住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元
　　（5）所能支付的最高土地價格。
　　1）4年末地價=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發成本及管理費用）
　　=15978.86－450－8290.76
　　=72381萬元
　　2）貼現：
　　7238.1/(1+10％)3=5438.09萬元
　　3）地價款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元 房地產估價師

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