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• 第1頁：試題

• 第2頁：參考答案

　　一、問答題
　　(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
　　請問：
　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
　　2、寫出估價技術(shù)路線。

　　(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
　　請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m²，售價3000元/m²，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m²的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。
　　若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

　　二、單項選擇題
　　(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km²，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km²；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。
　　1．該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（　　）億元。
　　A．5
　　B．8
　　C．9.6
　　D．10.6
　　2．該成片荒地的總價為（　　）億元。
　　A．1627
　　B．2.135
　　C．2.726
　　D．2.938
　　3．假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（　　）。
　　A．測算擬開發(fā)場地的最高價格
　　B．測算擬開發(fā)場地的最低價格
　　C．測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤
　　D．測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用

　　(二)某舊廠房的建筑面積為5000m²。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元/m²(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m²；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m²(建筑面積)；銷售費用和銷售稅費為售價的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現(xiàn)率為12%)。
　　4．該廠房裝飾裝修改造后的總價值為（　　）萬元。
　　A．2240
　　B．2000
　　C．1785.71
　　D．1760
　　5．需補交土地使用權(quán)出讓金等費用為（　　）萬元。
　　A．100
　　B．200
　　C．240
　　D．300
　　6．利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為（　　）萬元。
　　A．1785.71
　　B．1313.25
　　C．1170.39
　　D．933.07
　　7．不屬于待開發(fā)的土地是（　　）。
　　A．生地
　　B．毛地
　　C．耕地
　　D．熟地

　　(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m²、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m²建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m²建筑面積歸甲所有，2000m²建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。
　　8．該房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價思路不宜采用（　　）。
　　A．市場法
　　B．成本法
　　C．收益法
　　D．假設(shè)開發(fā)法
　　9．該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。（　　）萬元。
　　A．1044.79
　　B．1000.00
　　C．973.82
　　D．829.94
　　10．該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值為（　　）萬元。
　　A．106.08
　　B．214.85
　　C．829.94
　　D．1044.79