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• 第1頁：試題

• 第2頁：參考答案

　　一、問答題
　　(一)某大廈坐落地點(diǎn)為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場；塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m²。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。
　　請問：1、2005年對該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法?為什么?
　　2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

　　(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。
　　請你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　(三)某估價(jià)公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。
　　請問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因?

　　二、單項(xiàng)選擇題
　　(一)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
　　1．應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說法正確的為（　　）。
　　A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
　　B．根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
　　C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
　　D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
　　2．將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑中的（　　）。
　　A．自行改變
　　B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變
　　C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
　　D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
　　3．該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應(yīng)為（　　）。
　　A．該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和
　　B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
　　C．該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
　　D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
　　4．該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評估的價(jià)值應(yīng)為（　　）。
　　A．該兩幢房屋的正常市場價(jià)值
　　B．該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
　　D．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m²。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m²，該公司認(rèn)為建600m²經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m²的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
　　5．能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（　　）。
　　A．政府房地產(chǎn)管理部門
　　B．政府規(guī)劃管理部門
　　C．政府土地管理部門
　　D．上級總公司
　　6．評估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（　　）。
　　A．460m²
　　B．600m²
　　C．1000m²
　　D．以上三個(gè)面積都不行
　　7．該公司委托評估應(yīng)選擇（　　）。
　　A．房地產(chǎn)管理部門
　　B．資產(chǎn)管理部門
　　C．有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
　　D．驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

　　(三)為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m²，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
　　8．交易日期調(diào)整的主要方法是（　　）。
　　A．百分率法
　　B．價(jià)格指數(shù)法
　　C．價(jià)格變動率法
　　D．價(jià)格指數(shù)變動率法
　　9．對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為（　　）元/m²。
　　A．3415
　　B．3484
　　C．3586
　　D．3658