2012年案例與分析權威卷及答案(第四套)
發布時間：2012-08-09 共2頁
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一、問答題
(一)1．該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。
(1)收益法：
①計算該房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點；②計算該房地產在租賃期后的凈收益，并折現至估價時點；③把以上兩部分的未來凈收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。
(2)市場法：
由于該地區的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發生頻繁，所以可用市場法來估算。
①假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值；
②假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場凈收益現值；
③根據租賃協議，計算房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點，即為租賃期內已確定的凈收益值；
④把房地產完全權利的價值減去租賃期內的市場凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產的現時價值。
2．應搜集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司了解該類房地產的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。
(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。
1．依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經營規模不同，其規模與估價對象房地產哪一個比較接近未知；商業房地產含義很廣泛，經營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰；具體區段、位置不太清楚，而有些商業鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產的年凈收益，這樣是不恰當的。
2．按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產狀況(包括區位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比實例在估價對象房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的比準價格，最終求得此出租經營的商業房地產的比準價格。
(三)不正確．因為估價對象現實用途雖是工業．但估價用途應是商業．技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。
二、單項選擇題
(一)1．C2．C 3．A
(二)4．D5．A6．C 7．B
(三)8．D9．B
