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三、綜合分析題（共20小題，每小題2分。一每小題的備選答案中有一個或一個以E符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）
（一）某臨街住宅樓于1996年末建成，磚混結(jié)構，共5層。4年前經(jīng)有關部門批準，該樓一層全部改為店鋪或餐館。經(jīng)調(diào)查，一層產(chǎn)權人的經(jīng)營方式有出租和自營兩種情況，
81．若評估該樓一層中某出租店鋪的收益價格，年凈收益應為（　　）。
A．該店鋪現(xiàn)狀下潛在毛租金收入扣除運營費用
B．該店鋪現(xiàn)狀下有效毛租金收入扣除運營費用
C．當?shù)赝惖赇仢撛诿饨鹗杖肟鄢\營費用
D．當?shù)赝惖赇佊行饨鹗杖肟鄢\營費用
82．在評估該樓一層中某店鋪的收益價格過程中，求取資本化率采用市場提取法日、j，會用到（　　）。
A．內(nèi)插法
B．試錯法
C．累加法
D．乘數(shù)法
83．將一層住宅用房改為店鋪，通常均將臨街外墻窗洞口改為門洞口，從結(jié)構安全度分析，外墻體應具有足夠的（　　）。
A．熱工性能
B．強度
C．防火性能
D．穩(wěn)定性
84．該樓三層城市常住人口賈某，身體健康，現(xiàn)與裝修公司簽訂合同準備對住宅進行較高檔次裝修，并以裝修工程款的50%作為首付款支付給了裝修公司，剩余部分賈某擬申請個人住房貸款解決，他應具備的條件是（　　）。
A．有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押
B．有符合規(guī)定的住房裝修批準文件
C．全家人口身份證件
D．有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入
85．已知該樓從道路紅線外側(cè)后退5米建造，地面鋪設水泥磚，這5米的寬度稱為（　　）。
A．用地紅線控制距離
B．道路紅線外延距離
C．建筑紅線后退距離
D．道路紅線后退距離
（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過摘牌方式，以：1800萬元取得某宗住宅用地使用權，其土地面積為12000m²，規(guī)劃容積率為1．5。該公司計劃在1．5年內(nèi)開發(fā)完成該住宅項目并將商品住宅全部售給甲集團公司。若開發(fā)成本為1100 ／m²（建筑面積），管理費用為土地取得成本和開發(fā)成本的3%，開發(fā)成本和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入。假設該項目的成本費用均為正常成本費用水平。
86．在規(guī)劃與開發(fā)建設中，反映該住宅小區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量的主要指標有（　　）。
A．停車率
B．建筑密度
C．綠地率
D．拆建比
87．假設銀行貸款年利率為7%，資本金比例為35%。項目建成后，甲集團公司委托某房地產(chǎn)估價機構對其積算價格進行評估，則其中的投資利息為（　　）。
A．295．34萬元
B．298．43萬元
C．301．24萬元
D．410．11萬元
88．程某購買了該住宅項目中的一套住宅，其I中套內(nèi)房屋使用面積78．5m²，套內(nèi)墻、柱體面積12．5m²，未封閉陽臺水平投影面積6m2，分攤共有建筑面積6m²，按套內(nèi)使用面積計算的價格為3800元／m²，按住宅建筑面積計算的價格為（　　）。
A．2896元／m²
B．2983元／m²
C．3075元／m²
D．3173元／m²
89．2004．年10月初張某在該項目購買了一套住宅，建筑面積為125m²。按售房合同約定，單價為3200元／m²，首付款為16萬元，余款分兩次付清。其中，第一次支付60%．第二次支付40%，付款時間分別為半年后和1年后，月還款利率為0．4%。該套住宅實際價格為（　　）。
A．39．21萬元
B．39．23萬元
C．40．80萬元
D．40．82萬元
90．若該住宅項目開發(fā)所需資金，除資本金解決40%外，其余60%的資金分別通過銀行貸款和企業(yè)上市各取得一半。該公司籌集資金的方式為（　　）。
A．直接融資
B．公募
C．間接融資
D．信托