房地產拉動經濟增長的原由及策略
發布時間：2010-01-14 共2頁
一、房地產能拉動經濟增長的原由
凡經濟發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達的產業，其經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。房地產業的拉動或波及效應特強，主要由于以下原因。
1.房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。
我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而波及、拉動其發展。
2.房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。
開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。
3.房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。
房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料，世界某著名政治家說？人造房屋，房屋造人。
因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產品銷售和勞務交換。
正因為房地產業發展有強烈的波及效應，有多方面拉動國民經濟發展的作用，所以國際上對發展房地產業有如下的統計和記錄：工業發達國家房地產值增加1個單位，帶動相關產業產值增加l、5單位到2個單位。據上海社會科學院1981年對我國投入產出表的研究表明，我國住宅業每投入增加1億元，其他23個相關產業增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農林業、機械工業等四部門增加投入0.70億元。有學者估計發展房地產業直接間接可帶動60多個部門和行業的發展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國房地產業發展為國民經濟的支柱產業。1996年我國政府在制定九五與2010年遠景目標綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國民經濟新的支柱產業的思路。
二、我國啟動房地產市場不力的諸多問題
為發展房地產業拉動國民經濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產投資和發展房地產業不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產品有效實現的根本的深層次的問題。
1.生產與消費不協調，消費率低。
發展房地產業拉動經濟是有條件的，就是房地產品的實現。投資開發房地產最的問題也是房屋實現。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。若投資開發房地產不能產生需求效應，不能實現，對國民經濟的長遠發展只
起飲鴆止渴作用，并加劇國民經濟中房地產品積壓。若投資開發房地產品有需求效應，能順暢出售，對國民經濟的拉動的乘數便，房地市場供需運行保持良性狀態。
但投資開發房地產品有需求效應，對拉動經濟增長的乘數作用，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。1996年與1981年比，按1978年不變價格計算下降10.6個百分點。原因在于1986年到1998年城鄉居民人均收入的年均增長率比國內生產總值（GDP）年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。于是導致這個時期居民收入占GDP的比重比六五時期的平均水平下降12個百分點；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個百分點。居民消費率的國際平均水平為60％左右。
著名發展經濟學家H？錢納里等人進行一次實證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時消費率一般為61％，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費率僅為47.5％，比國際平均水平低14個百分點。我國消費率如此之低。是長期以來實行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導致產品積壓，影響再生產順暢進行。就拿開發出的住房講，改革初城鎮人均住房3個多平方米，現在不少城鎮人均已超過l0平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2.11倍，而現在各地還在量投資開發。生產與消費不協調，消費率過低，是房地產難以啟動的癥結所在。
2.住房融資體制的轉換不對稱。
改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫療、學習等。這與當時一二公的左的思想、體制相適應。產品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴，職工住房基金等由擴了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。
住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房?，F在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲、雨點小。試想現在除沿海城市外，全國絕多數城鎮的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
3.二律背反和人們心理預期失衡。
當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。
但現在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。
4.收入分配差距擴，邊際消費傾向下降。
在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴。
據國家統計局1995年對全國3.5萬戶城鎮居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴。1994年上半年全國城鎮居民減收面為37.9％，比1993年同期擴2.7個百分點；1995年全國城鎮居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續擴甚至差距懸殊。這種收入差距表現在不同群體間，例如私營企業（包括外資企業）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。
有人估計現在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過的收入差距表現在我國的基尼系數上，20世紀80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴。這種過的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
生活消費支出中呈現規律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25％，最高收入戶消費支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴，近幾年減收面擴，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.
就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。
凡經濟發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達的產業，其經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。房地產業的拉動或波及效應特強，主要由于以下原因。
1.房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。
我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而波及、拉動其發展。
2.房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。
開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。
3.房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。
房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料，世界某著名政治家說？人造房屋，房屋造人。
因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產品銷售和勞務交換。
正因為房地產業發展有強烈的波及效應，有多方面拉動國民經濟發展的作用，所以國際上對發展房地產業有如下的統計和記錄：工業發達國家房地產值增加1個單位，帶動相關產業產值增加l、5單位到2個單位。據上海社會科學院1981年對我國投入產出表的研究表明，我國住宅業每投入增加1億元，其他23個相關產業增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農林業、機械工業等四部門增加投入0.70億元。有學者估計發展房地產業直接間接可帶動60多個部門和行業的發展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國房地產業發展為國民經濟的支柱產業。1996年我國政府在制定九五與2010年遠景目標綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國民經濟新的支柱產業的思路。
二、我國啟動房地產市場不力的諸多問題
為發展房地產業拉動國民經濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產投資和發展房地產業不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產品有效實現的根本的深層次的問題。
1.生產與消費不協調，消費率低。
發展房地產業拉動經濟是有條件的，就是房地產品的實現。投資開發房地產最的問題也是房屋實現。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。若投資開發房地產不能產生需求效應，不能實現，對國民經濟的長遠發展只
起飲鴆止渴作用，并加劇國民經濟中房地產品積壓。若投資開發房地產品有需求效應，能順暢出售，對國民經濟的拉動的乘數便，房地市場供需運行保持良性狀態。
但投資開發房地產品有需求效應，對拉動經濟增長的乘數作用，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。1996年與1981年比，按1978年不變價格計算下降10.6個百分點。原因在于1986年到1998年城鄉居民人均收入的年均增長率比國內生產總值（GDP）年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。于是導致這個時期居民收入占GDP的比重比六五時期的平均水平下降12個百分點；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個百分點。居民消費率的國際平均水平為60％左右。
著名發展經濟學家H？錢納里等人進行一次實證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時消費率一般為61％，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費率僅為47.5％，比國際平均水平低14個百分點。我國消費率如此之低。是長期以來實行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導致產品積壓，影響再生產順暢進行。就拿開發出的住房講，改革初城鎮人均住房3個多平方米，現在不少城鎮人均已超過l0平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2.11倍，而現在各地還在量投資開發。生產與消費不協調，消費率過低，是房地產難以啟動的癥結所在。
2.住房融資體制的轉換不對稱。
改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫療、學習等。這與當時一二公的左的思想、體制相適應。產品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴，職工住房基金等由擴了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。
住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房?，F在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲、雨點小。試想現在除沿海城市外，全國絕多數城鎮的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
3.二律背反和人們心理預期失衡。
當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。
但現在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。
4.收入分配差距擴，邊際消費傾向下降。
在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴。
據國家統計局1995年對全國3.5萬戶城鎮居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴。1994年上半年全國城鎮居民減收面為37.9％，比1993年同期擴2.7個百分點；1995年全國城鎮居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續擴甚至差距懸殊。這種收入差距表現在不同群體間，例如私營企業（包括外資企業）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。
有人估計現在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過的收入差距表現在我國的基尼系數上，20世紀80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴。這種過的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
生活消費支出中呈現規律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25％，最高收入戶消費支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴，近幾年減收面擴，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.
就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。
